“요즘같은 초저금리시대에는 월세가 나오는 부동산에 투자하되, 대출을 적극 활용해야 합니다. 만일 금융권의 대출금리를 초과하는 월세가 안정적으로 나오고 있는 부동산에 투자하는 경우라면 대출을 적극 활용해 레버리지효과를 창출해야 합니다.”

대출을 통한 레버리지효과로 큰돈을 벌어들인 P 씨(남·53세)가 어떻게 해야 부동산 투자로 부자가 될 수 있는지를 물어본 필자에게 들려준 대답이다.

경기침체가 예상보다 길어지면서 한국은행의 기준금리 인하가 연이어 단행됐다. 바야흐로 저금리시대를 뛰어 넘는 1%대 초저금리시대의 서막이 오른 것이다. 더욱이 기준금리 여파로 금융권의 정기예금 금리가 눈에 띄게 낮아지면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금들이 상가나 오피스텔과 같은 이른바 ‘월세가 나오는 부동산’, 즉 수익형부동산에 과하게 쏠리는 이상 징후도 곳곳에서 감지되고 있다.

‘월세가 나오는 부동산을 추천해달라’ 문의 봇물

실제로 필자가 일하고 있는 H은행의 PB본부 내 부동산센터에도 ‘월세가 나오는 부동산’을 추천해달라는 부자들의 발길이 연일 끊이지 않고 있다. 특이한 점은 상담을 신청한 부자들 중 상당수가 마땅한 매물만 나오면 즉시 매입하겠다는 공격적 매수자들이라는 점과 대출을 통한 레버리지효과(지렛대효과)를 적극 모색 중인 사람들이라는 점이다. 이는 초저금리시대가 가져온 새로운 부동산 투자 트렌드로 볼 수 있다. 

과감한 대출을 통한 부동산 투자로 일정기간 안정적인 월세 확보와 뒤이은 매각차익을 실현함으로써 지인들로부터 ‘부동산 투자의 귀재’로 인정받은 P 씨. 지난 10여 년간 수차례에 걸쳐 대출을 끼고 부동산에 투자한 후 가격상승 시 매각하기를 반복하면서 큰돈을 손에 쥘 수 있었다. 대출을 통한 부동산 투자로 평범한 직장인에서 부동산 부자로 거듭난 것이었다.

구체적으로 P 씨의 부동산 투자 성공사례를 살펴보자. 첫 번째 투자대상은 2005년 6월 매입한 서울시 서초구 반포동 소재 4층짜리 근린상가주택(대지면적 280m2, 건물연면적 600m2, 용도지역 2종일반주거지역)이었다. 준공된 지 채 5년이 지나지 않은 상태였지만 건물주의 사업실패로 인해 급매로 나온 물건이었는데, P 씨 역시 평소 알고 지내던 부동산 중개업자로부터 소개받게 되었다.

지하철 7호선 논현역까지 도보 8분 거리에 위치한 역세권 건물이었으며, 지하 1층에서 지상 4층 규모로 지하층은 사무실과 주차장, 1층은 편의점과 미용실, 2~3층은 고시원, 4층은 원룸주택 5채가 자리하고 있었다.

더욱이 2009년 지하철 9호선이 개통되면 더블역세권은 물론, 도보 4~5분 거리 내 초역세권에 입지하게 되므로 상권의 확장 가능성에 따른 임대료 및 매매가격 상승이 기대되는 물건이었다. 수차례의 현장답사와 인근 중개업소 탐문조사를 통해 저렴하게 나온 우량매물임을 확신한 P 씨. 그로서는 매입을 꺼릴 이유가 전혀 없었다.

하지만 안타깝게도 P 씨에게는 당장 동원할 수 있는 유동성 자금이 크게 부족했다. 이로 인해 매입 자체를 포기해야할지, 아니면 매입가액(9억8000만원)의 절반에 가까운 부족자금(4억5000만원)을 대출받아 매입을 강행해야할지를 선택해야만 했다. 고민에 고민을 거듭한 끝에 그가 내린 결론은 부족한 자금은 매입하게 될 근린상가주택을 담보로 대출받아 해결하자는 것이었다.

대출 통한 레버리지효과 활용해 투자수익률 높일 수 있어

사실 P 씨가 매입가액의 절반에 육박하는 큰 금액을 대출까지 받아서 투자하기로 결심할 수 있었던 데는 담보대출금리를 뛰어 넘는 임대수익률과 비교적 안정적인 임차인 구성 때문이었다.

게다가 시세(토지가 기준으로 3.3m2당 1300만원)보다 12% 가량 할인된 급매가액(토지가 기준으로 3.3m2당 1150만원)으로 매입한 까닭에 대출을 통한 레버리지효과(지렛대효과)를 감안할 시 임대수익률이 연 8.6%에 달했다.

연 5.3%의 담보대출이율을 감내하고도 수지맞는 장사였던 셈이다. 게다가 2009년 7월경, 지하철 9호선 1단계 구간이 전면 개통되었는데, 본건 근린상가주택과 근접한 신논현역 상권이 크게 확장되면서 본건 일대의 땅값 역시 급등하는 행운이 찾아왔다.

현재 시세가 42억5000만원(토지가 기준으로 평당 5000만원)을 호가하고 있으니 그야말로 상전벽해가 아닐 수 없다. 만일 현재의 시세대로 매각을 완료하게 된다면 정확히 10년 만에 334%라는 엄청난 투자수익률을 올리게 된다. 그야말로 대박이 아닐 수 없다. 

그 후 P 씨는 직접 발품팔면서 상권 확장성과 임차인 유지 가능성이 뛰어난 수익형부동산을 찾아내 몇 차례 더 매입하고 매각하기를 반복했는데, 특이한 점은 과감한 대출을 통한 레버리지효과(지렛대효과)를 적극 활용함으로써 항상 남들보다 높은 투자수익률을 챙길 수 있었다는 점이다.

요컨대 요즘같은 초저금리시대에는 월세가 나오는 수익형부동산에 투자하되, 대출을 통한 레버리지효과(지렛대효과)를 적극 활용한다면 남들보다 높은 투자수익률을 기대할 수 있을 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.