주택산업연구원 전망

‘거래·공급·가격’ 트리플 상승세 지속

올해 하반기 주택시장에서는 ‘거래·공급·가격에서 트리플 상승세를 지속할 것’으로 전망한다. 하반기에도 상반기의 분위기가 이어지면서 전국적으로 매매가격 1.1%, 전세가격 1.6%가 올라 올 한해 전체로 볼 때 매매가격 2.5%, 전세가격 3.5%의 상승이 예상된다.

지난 연말 부동산3법이 통과되면서 주택가격 상승폭이 확대되고 있는 것으로 보이며, 특히 수도권은 하반기에도 1.3%의 주택가격 상승을 기대할 수 있어 올 한해동안 3%의 주택가격 상승이 가능할 것이다. 이는 지난해 말에 전망한 주택가격 상승률 2%보다 1%p 상향 조정한 것이다.

전세가격은 저금리, 민간아파트 준공물량 부족, 서울 중심의 재건축 이주수요가 겹치면서 상승압력은 여전히 높지만, 하반기에는 상반기보다 상승폭이 둔화될 전망이다. 서울 강남4구의 수급 불일치가 심화되면서 서울시의 전세가격 상승압력이 경기도 인근지역까지 확산될 수밖에 없는 상황이지만, 최근 매매전환이 활발해지면서 전세수요가 분산되고 있고, 전세가율이 높아지면서 전세금 상승에 한계가 있어 전세가격 상승률은 다소 축소될 수 있다.

다만 전세금 수준 자체가 높아 시장의 전세가격 체감지수는 높은 상황으로, 서민·중산층의 전세문제 해결에 정책을 집중할 필요가 있다.

2015년 하반기 주택거래전망 BSI 가 수도권 157.4, 지방 102.7로 수도권은 상반기보다 주택매매거래가 증가하면서 시장개선에 속도를 낼 것으로 보인다. 그러나 지방은 상반기 수준의 주택거래를 유지할 가능성이 높다. 따라서 지방시장에서 주택을 구입하거나 투자할 때 입지 등에 대한 면밀한 여건 분석과 자기자본의 포트폴리오를 감안한 신중한 결정이 필요하다.

올 상반기 주택시장은 거래가격의 회복기반을 다지면서 디플레이션 우려가 있는 거시경제를 견인하고 있지만, 여전히 불안한 회복세를 이어가고 있는 상황이다. 이에 하반기 주택시장이 안정적 회복세로 진입하고, 거시경제를 견인해 저성장을 극복할 수 있는 단초가 될 수 있도록 여건조성이 필요하다.

미국의 연내 금리인상 확정으로 거시경제에 부담이 되고 있는 ‘국내 금리인상 가능성’과 ‘가계부채 문제’가 안정적 회복기에 진입해야 하는 주택시장의 위험요인으로 작용하지 않도록 거시경제 차원의 재정 및 통화정책과 주택정책을 통합적으로 연계할 수 있는 정책적 조율이 중요하다.

부동산114 전망

● 아파트 시장-집값 상승 흐름 유지, 전세도 오를 듯

2015년 하반기 아파트 시장은 상반기 집값 상승흐름을 유지할 전망이다. 장기간 지속된 전세가격 상승과 전세난에 주거 안정성을 위한 실수요자 층의 주택 구매욕구가 높아졌기 때문이다.

전세는 하반기에도 계속해서 오를 전망이다. 저금리 기조 속 월세전환에 따른 전세의 수급불균형은 단기간 구조적으로 개선되기 어렵다. 여기에 재건축 이주나, 학군수요 등 전세시장 불안요소는 잔존하고 있어 국지적 강세장이 불가피해 보인다.

하반기에도 상반기의 흐름이 이어질 전망이다. 반복되는 전세난에 피로도가 높아진 수요자들은 주거 안정성을 목적으로 인하된 금리 등을 활용한 매수전략을 세울 것으로 예상된다. 전세를 구하기는 점점 어려워지고 임차계약이 만료되는 2년마다 집을 옮기는 것도 쉽지 않다. 주거안정성 측면에서 보유한 전세금과 일정수준의 대출을 더해 주택 매수를 고려해 볼 수 있다. 다만 집값 상승을 기대한 무리한 대출에 따른 주택구입은 경계해야 한다. 대출은 자신의 소득으로 감당할 수 있어야 한다.

재건축 아파트에 대한 투자자들의 관심이 높지만, 하반기에도 사업가시화에 따라 투자자들의 선호도는 차이를 보일 것으로 예상된다. 이에 따라 투자자는 중장기적인 관점에서 선별 투자하는 전략을 세워야 한다. 시장 전반적인 흐름도 중요하지만 사업현황과 진행속도, 마찰요인 등을 따져 재건축 사업성을 고민해야 한다.

한편, 재건축 추진 연한이 단축되면서 상대적으로 초기 투자금이 낮은 아직 재건축이 본격화되지 않은 노후아파트를(서울:1987-1991준공단지)대상으로 투자 관심이 늘고 있지만 재건축에 따른 수익성이 가시화되기까지는 오랜 시간이 필요함에 따라 보유가치, 실거주 활용 여부 등에 근거해 투자 결정을 내려야 한다.

하반기에도 지방 아파트값 상승은 계속될 전망이다. 다만 누적 가격 상승에 대한 피로감이 쌓이고 있고, 청약열풍 속 신규분양이 봇물을 이루고 있는 가운데 현재의 과열이 공급과잉을 불러일으키는 부메랑이 될 수 있다는 점을 명심해야 한다. 또한 가격이 최고점을 기록하고 있는 현시점에서 추가상승을 기대한 매수는 경계할 필요가 있다.

● 아파트 분양시장-가을 성수기까지 분양열기 이어진다

2015년 하반기 분양시장은 비수기를 잊은 물량 공세를 이어갈 것으로 보인다. 청약제도 개편으로 문턱이 낮아진 분양시장은 전세매물 부족과 사상초유의 1%대 기준금리 시대를 맞아 주택수요자들의 관심이 높아졌다. 건설사들 역시 시장 열기에 힘입어 물량공세를 이어가며 분양시장의 열기는 7~8월 무더운 여름을 지나 가을 분양성수기까지 이어질 것으로 예상된다. 다만 청약 일정을 진행하는 단지들 모두 청약열풍을 일으키기는 힘들어 보이며 지방 소도시 및 단지별 입지에 따라 청약열기의 온도차는 더욱 극명해질 전망이다.

2015년 하반기 분양시장은 상반기 대비 약 22% 정도 감소한 17만4123가구가 선보일 예정이다. 이 중 수도권은 총 10만8473가구가 공급될 계획으로 수도권 비중이 크다. 서울은 강동구 ‘고덕4단지아이파크’ 687가구, 서대문구 ‘북아현힐스테이트’ 1226가구, 서초구 ‘서초우성2차재건축’ 593가구, ‘반포한양자이’ 606가구, 송파구 ‘가락시영재건축’ 9510가구 등 재개발·재건축 물량이 주를 이룰 예정이다.

2015년 상반기 성동구 ‘신금호파크자이’, ‘왕십리뉴타운3구역센트라스’와 서대문구 ‘e편한세상신촌’ 등 재개발 단지들이 양호한 청약성적을 거둬 하반기 강남을 중심으로 분양되는 재개발·재건축 분양물량에 수요자들의 관심이 집중될 전망이다. 서울을 제외한 수도권에서는 하남 미사강변도시(2936가구), 화성 동탄2신도시(8764가구), 인천 송도국제도시(1406가구) 등 택지지구에서 물량이 풍성하다.

지방은 상반기 대비 34% 감소한 6만5650가구가 공급될 예정이다. ▲충남에서는 1만3747가구가 공급될 예정으로 지방 중 분양물량이 가장 많다. 당진 ‘힐스테이트당진송악’ 1596가구, 아산 ‘아산테크노밸리5·6차’ 3013가구 등이 공급된다. 경남에서는 ‘창원교방동’ 1538가구, ‘창원대원2구역’ 1530가구 등 8913가구가 분양 예정이다.

▲부산은 대연7구역을 재개발하는 ‘SK뷰’ 1054가구와 연제구 ‘연제롯데캐슬&데시앙’ 1168가구 등 8001가구가 분양 대기 중이다. 이 외 ▲세종(6971가구) ▲충북(6686가구) ▲경북(6420가구) ▲대구(4645가구) ▲강원(4228가구) ▲전북(2896가구) ▲전남(2402가구) ▲대전(741가구) 순으로 분양 예정 물량이 많다.

청약제도 간소화와 분양가상한제 탄력운영으로 가을성수기 분양시장의 열기는 더욱 고조될 전망이다. 지방에서는 연내 분양물량을 상반기로 앞당겨 쏟아내 수도권보다 적은 물량이 공급되며 청약열기도 대구, 부산 등 청약강세를 띄는 지역으로 국한될 것으로 보인다. 수요자들은 쏟아지는 물량과 높아진 청약경쟁률 속에서 청약통장을 현명하게 사용하기 위한 선구안이 필요한 시점이다.

● 오피스텔 시장

2015년 하반기 오피스텔 매매시장은 상반기의 회복세가 이어질 전망이다. 저금리 기조와 정부의 잇따른 대책으로 오피스텔의 투자 심리가 개선됐고, 월세 수입이 가능한 부동산에 투자하려는 수요가 늘고 있기 때문이다. 다만, 지역별로 하반기 공급물량 편차가 크고 매매가격 상승과 임대물건 증가 등에 따라 수익률이 낮아지고 있어 하반기 오피스텔 투자를 고려하고 있는 수요자는 입지와 배후수요 등 경쟁력을 갖추고 있는지 따져봐야 할 것이다.

올해 하반기 입주예정 물량은 전기대비 17.71% 증가한 1만9971실로 집계됐다. 2013년(3만5207실), 2014년(4만2740실), 2015년 상반기(1만6966실)에 이어 많은 물량이 쏟아지는 것으로 해당지역의 임대경쟁이 심화될 것으로 예상된다.

하반기 입주 물량이 많은 서울 강서구 마곡지구(2904실), 경기 수원시 광교지구(2571실)의 임차인 모집 경쟁이 치열할 것으로 예상된다. 이처럼 물량 증가와 함께 공실도 늘고 있어 하락하는 임대수익률 속에 오피스텔 ‘옥석 가리기’가 그 어느 때보다 중요한 시기다.

하반기 오피스텔 분양물량은 총 2644실 규모다. 이는 2009년 상반기(1741실) 이후 가장 적은 물량이다. 최근 3년간 하반기 평균 분양이 2만2834실이었던 것과 비교하면 매우 적은 수치다. 지난해부터 본격화된 과잉 입주에 부담을 느낀 건설사들이 수급조절에 나서면서 신규분양에 소극적이기 때문이다. 하반기에는 경기 화성시 ‘동탄린스트라우스2차’(294실), 경기 수원시 ‘중흥S클래스’(240실), 인천 연수구 ‘송도더샵센트럴시티’(238실) 등 일부 지역에서만 분양이 진행될 예정이다.

또한 줄어든 물량만큼 오피스텔 분양에 대한 수요자들의 관심은 적을 것으로 예상된다. 청약문턱이 낮아진 아파트에 수요자들의 관심이 집중되고 있고, 하반기 오피스텔은 분양물량도 많지 않아 수요자들의 이목을 끌기에는 역부족이다.

전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기(6.92%) 이후 2015년 5월 현재까지 지속적인 하락세를 보이고 있다. 그러나 임대수익률은 떨어졌지만 기준금리 1%시대에 투자자 입장에선 오피스텔은 여전히 검토할만한 상품으로, 하반기에도 오피스텔에 대한 투자자들의 관심은 지속될 것으로 보인다.

오피스텔 투자를 고려하고 있는 수요자는 공급과잉 문제로 공실이 날 위험이 없는 곳을 선별한다면 은행이자보다 비교적 높은 고정수익을 얻을 수 있다. 도심 출퇴근이 수월한 주요 업무지구 주변이나, 배후수요가 탄탄한 산업단지 주변, 그리고 기업이전 지역 등 투자에 앞서 수요를 먼저 분석하는 준비가 필요하다.

부동산써브 설문조사

매매시장 ‘보합’, 전세가격 ‘상승’

전국 공인중개사 10명 중 6명은 하반기에도 전세가격이 오를 것으로 전망했다. 부동산정보업체 부동산써브가 전국 부동산써브 회원 공인중개사 772명을 대상으로 ‘하반기 부동산시장 전망’을 주제로 설문조사를 실시한 결과, 하반기 전세시장 전망 질문에 상승할 것이라는 대답이 61.5%(475명)로 가장 많았다. 보합을 보일 것이라는 대답은 33.9%(262명), 하락은 4.5%(35명)에 그쳤다.

반면 하반기 매매시장 전망에 대한 질문에는 보합이 46.2%(357명)로 가장 많았고, 상승이 45.3%(350명), 하락이 8.4%(65명)로 조사됐다. 하반기 분양시장 전망은 상반기와 비슷할 것이라는 응답이 58.4%(451명)로 가장 많았고, 상반기보다 좋을 것이라는 응답은 24.1%(186명), 상반기보다 나쁠 것이라는 전망은 17.5%(135명)로 나타났다.

하반기에 유망할 것으로 생각되는 투자 상품에 대한 질문에는 분양아파트가 34.3%(265명)로 가장 많았고, 상가 22.0%(170명), 기존아파트 17.6%(136명), 단독(다가구)·다세대(연립) 11.1%(86명), 토지 9.7%(75명), 오피스텔·도시형생활주택 5.2%(40명) 순이었다.

하반기 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 것으로 예상되는 변수에 대한 질문에는 내수 경기, 금리, 가계부채 등 국내 변수가 46.8%(361명)로 가장 많았다. 이어 미국, 유럽, 중국 등 대외 변수 20.6%(159명), 주택 신규 공급 및 입주량 규모 13.5%(104명), 부동산 규제 추가 완화 여부 11.0%(85명), 메르스 지속 여부 8.2%(63명) 순이었다.

설문 결과를 살펴보면 하반기 매매시장 전망은 보합과 상승을 더한 응답 비율이 약 92%로 상반기에 비해 악화될 것이라는 응답은 많지 않았다. 그러나 전세시장 역시 보합과 상승을 더한 응답 비율이 약 96%나 돼 전세난은 쉽게 진정되지 않을 것으로 전망된다.

하반기 부동산시장에 가장 큰 영향을 미칠 변수로는 응답자의 절반에 가까운 46.8%가 내수 경기, 금리, 가계부채 등 국내 변수를 꼽아 경기 회복이 되지 않는 상황에서 하반기에 국내 금리가 인상될 경우 가계부채 문제가 부동산시장에 악영향을 줄 수 있을 것으로 예상된다.

이번 설문의 총 응답자는 772명(수도권 414명, 지방 358명)이며, 조사 기간은 11일부터~18일까지다. 표본오차는 신뢰수준 95%에 ±0.58%p다.

● 한편 이외에 건설사 CEO들도 대부분 하반기 주택 시장이 회복세를 이어갈 것이라고 내다봤다. 한국건설산업연구원이 최근 건설업계 CEO 100명을 대상으로 한 설문조사 결과에 따르면 유효 응답 67명 가운데 가장 많은 41.8%가 “내년까지 회복세가 이어질 것”으로 예상했다.