하자 감정시 적정이윤율

최근 하자보수비 감정에서 감정인들은 15%의 이윤율을 기계적으로 적용하고 있다. 그러나 다음에서 보는 바와 같이, 이윤율 15%는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령 등에서 예정가격을 산출함에 있어 적용할 수 있는 이윤율의 최고치를 제시하고 있는 것에 불과함에도 불구하고, 감정인들은 별다른 고민 없이 위 15%를 일률적으로 적용하는 문제가 있다.

더욱이 최근에는 중앙지방법원 건설감정 실무지침에서 보수비 산출 기준으로 이윤율 15%를 제시하고 있어, 이와 같은 관행이 더 굳어지고 있는 실정이다.

통상 하자감정시 보수비 산정은 관행적으로 재경부 회계예규인 ‘원가계산에 의한 예정가격 작성 준칙’이나 ‘조달청 원가계산 제비율표’ 를 기준으로 하고 있다. 이는 모두 국가를 당사자로 하는 법률 시행령 등에서 정한 바에 따라 예정가격을 정하는 기준이 되는 지침이다. 한편 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙(지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행규칙 역시 동일한 취지로 규정하고 있다) 제8조 제2항에 따르면 “원가계산에 의한 가격을 기준으로 예정 가격을 결정할 때 이윤율은 다음 각호의 어느 하나의 율을 초과하지는 못한다. 1. 공사 :100분의 15”라고 규정하고 있다.

그렇다면 위 이윤율 15%는 공공기관이 발주하는 공사에서 예정가격을 산출함에 있어 적용할 수 있는 최대치에 불과하다. 즉 발주처는 위 범위의 한도 내에서 개별적인 계약의 목적이나 예산 사정 등 구체적 사정을 고려해 이윤율을 정할 수 있도록 한 것이다. 실제로 대한주택공사의 ‘2004년 건축견적지침서’에서는 최근 건설공사의 실제 이윤율이 낮아지고 있는 추세를 반영, 이윤율을 7.5%로 하향 조정해 건축공사의 견적을 산출하도록 제한하고 있다. 

한편 위와 같은 국가기관의 예정가격 산정시에는 원가계산 제비율표에 의해 기초금액을 작성한 다음 낙찰률을 적용해 최종적으로 예정가격을 결정하는 절차를 따르게 된다. 즉, 조달청 원가계산 제비율표는 위와 같이 낙찰율이 적용될 것을 전제로 작성된 기준인 것이다. 그럼에도 불구하고 최근 대부분의 하자 감정에서는, 낙찰률을 전혀 고려하지 않으면서도, 이윤율의 최대치인 15%를 기계적으로 적용하고 있다. 이 때문에 다수의 하자소송에서 실제 입주자대표회의가 보수공사를 시행하기 위해 필요한 공사비에 비해 과도한 손해배상액이 산출되는 것이다. 

수급인의 담보책임으로써 하자보수에 갈음한 손해배상은, 하자를 보수하는데 실제로 소요되는 공사비 상당액을 배상하는데 제도의 취지가 있다. 따라서 하자 감정에서 보수비 산출의 목적은, 공사 현실을 감안해 실제 보수공사에 소요되는 비용과 가장 가까운 보수비를 산출하는데 있다 할 것이다.

그렇다면 현행 하자 감정에서 위와 같이 낙찰율 적용을 전제로 한 조달청 제비율표를 이용하여 보수비를 산출하면서도 낙찰률을 고려하지 않는 점, 하자보수 공사의 경우 신축공사에 비해 공사기간이 단기간에 종료되는 점 등을 고려하면, 이윤율 15%는 과다하다. 공사 현실을 고려해 약 7.5%~10%의 이윤율을 적용하는 것이 적절할 것이다.

실제로 많은 하자보수비 사건에서 법원은 감정인이 적용한 이윤율 15%가 과다하다고 하여 10% 내지 7.5%정도로 제한하고 있는 실정이다(서울남부지방법원 2002가합7931, 서울중앙지방법원 2002가합21931, 수원지방법원 2009.10.1. 선고 2007가합3141 판결 외 다수).

현장정리비의 필요 여부

최근들어 공동주택의 하자소송이 증가하는 원인은 실제 소요되는 하자보수비용에 비해 과다한 하자보수비의 판결이라 할 수 있다. 그런데, 판결금액을 더욱 다대하게 만드는 원인 중 하나는 보수비를 산정하면서 ‘건축물 현장정리비’ 비용을 적용하고 있는 문제점도 그중 하나라고 생각된다.

현장정리비는 ‘건설공사 표준품셈’ 상 제2장 ‘가설공사’에 귀속되는 항목으로, 그 적용기준을 보면 현장정리비는 ‘공사 중 옥내외의 청소와 준공시 청소 및 뒷정리까지 포함된 것이다.’라고 표기하고 있다. 또 현장정리비가 귀속된 ‘가설공사’의 주요내용을 보면 구조체를 형성하는 신축 공사시 설치하게 되는 가설건축물(현장사무소, 창고, 식당 등)의 종류, 규격, 설비 등의 내용과 가설울타리, 규준틀, 비계, 건축물보양, 자재운반용 타워, 쓰레기슈트 설치 등의 내용을 다루고 있다.

결국 현장정리비는 신축공사시 장기간동안 진행되는 수많은 복합공정으로 인해 어지럽혀진 현장의 상태(현장사무소, 창고, 식당, 가설울타리, 비계, 쓰레기 슈트 등)를 복구 및 정리하는데 요하는 비용인 것이다.

위의 현장정리비 적용기준이나, 표준품셈 제2장 가설공사의 취지, 그리고 하자보수공사의 특성(신축공사와 다르게 공사종류별로 해당 업체에 개별 발주)상으로 보아 현장정리비는 하자보수공사에 적용할 수 없는 것이다.

또한, 감정인들이 적용한 간접비 중 환경보전비는 건설공사 현장에서 발생하는 비산먼지, 소음·진동, 폐기물, 수질오염 등 환경오염의 방지시설 설치 및 운영에 소요되는 비용이기 때문에 신축공사가 아닌 해당 보수공사에는 부족함이 없는 금액이라 판단된다.

따라서 건축공사 원가계산 제비율 적용기준에 따라 환경보전비가 산정되어 있는 사항이며, 아울러 보수공사는 각 공종별로 분류되어 계약이 체결되므로 단기간에 보수공사가 완료되고 현장정리비가 포함된 금액으로 계약이 체결되어 공사 완료시 보수공사업체에서 이를 모두 수거하여 처리하고 있다. 따라서 별도 ‘현장정리비’는 불필요한 것이라고 할 수 있다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장을 역임했다. 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로도 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.