분양시장이 들썩이고 있다. 수도권과 지방 가릴 것 없이 청약경쟁률이 치솟으면서 일부 지역에선 과열 양상을 보이기도 했다. 정부의 부동산 규제 완화와 전세난에 지친 세입자들이 청약시장으로 몰리면서 나타난 열기가 반영된 것으로 보인다. 그러나 이전 주택시장의 호황기와 차별화되는 모습도 나타나고 있다. 즉, 높은 청약경쟁률과 순위내 청약을 마감한 단지가 있는 반면 1순위 미분양을 보이는 단지도 적지 않다. 정부의 부동산 경기활성화 정책이 본격적으로 시행되고 지난 4월부터 분양가 상한제가 철폐된 현 분양 시장 상황을 지역시장을 중심으로 살펴보고자 한다.

시장개황 - 호황 속에 지역별 명암의 교차

2015년 1/4분기 분양시장은 서울과 수도권을 중심으로 제법 활력을 찾아가고 있다. 새롭게 분양되는 단지마다 군중이 몰리면서 입지가 좋거나 투자가치가 있어 보이는 단지는 대부분 수십대 1의 청약경쟁률을 기록하고 있다. 2008년 이후 장기불황에 시달리던 건설업체들도 시장이 열기를 되찾았다고 판단하면서 공격적으로 아파트 분양에 나서고 있다. 분양가상한제와 주택시장의 침체 속에 오랫동안 묵혀 놨던 택지나, 분양가상한제 하에서는 채산성이 맞지 않아 사업을 하지 못하던 택지에도 적극적으로 사업에 착수하고 있다.

2015년 공공분양 물량까지 합하면 전국에서 약 40만가구가 넘는 아파트가 공급될 것으로 전망된다. 한국주택협회와 대한주택건설협회 등이 추계한 바에 따르면 올 2/4분기 분양 물량은 2000년 이후 최대치를 기록할 전망이다. 부동산 정보업체 닥터아파트 조사를 보면 전국적으로 128개 단지에서 9만4216가구가 2/4분기에 공급될 전망인데, 이는 2014년 2/4분기보다 무려 39% 증가한 수치다.

분양시장은 지난 해부터 본격화된 지방 대도시권 혁신도시의 입주가 증가하면서 지방대도시를 중심으로 살아나기 시작했다. 지난해 부산은 20.9대 1의 평균 청약 경쟁률을 기록했고, 대구는 12.1대 1의 경쟁률을 기록해 전국 평균치 5.9대 1을 크게 상회했다. 이러한 활기는 혁신도시에 더해 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV) 완화를 핵심 내용으로 하는 7·24대책의 수요자금융 확대, 그리고 청약조건 완화에 따른 수요기반의 확대가 주요인이며, 재건축 연한 완화가 핵심인 9·1대책이 주택시장 회복의 도화선 역할을 한 것으로 보인다.

연말 국회에서 부동산관련 3법 개정안의 통과로 분양가상한제가 철폐되면서 지방에서의 분양열기가 올해 들어서는 수도권으로 옮겨 붙었다. 민영아파트 분양가상한가 폐지와 대규모 신도시 공급 중단으로 공공택지에 시공되는 아파트의 희소성이 부각되면서 인기가 높아졌다. 대표적인 곳이 서울 강서구 마곡과 경기도 화성 동탄2신도시, 수원 광교신도시 등을 꼽을 수 있다.

현대엔지니어링이 1월 마곡에 820가구를 선보인 단지의 경우 21.6대 1의 청약경쟁률을 기록해 1순위에서 마감됐다. 동탄2에서는 금성백조예미지가 17.1대의 1순위 청약경쟁률을 보였고, 동탄역 인근 반도가 공급한 단지는 62.9대 1을 기록했다. 이들 아파트는 전용면적 59~84㎡의 중소형이 전체 주택 유형의 대부분을 차지했는데 이는 전세난에 시달린 30∼40대 초반의 실수요자 시장 참여가 본격화되었음을 시사하는 것이다. 실수요자의 시장참여 현상을 고려할 때 수도권 분양시장 열기가 당분간 이어질 것으로 전망된다.

전세난이 지속되면서 매매를 생각하는 수요자가 늘고 있고, 기준금리가 1.75%까지 떨어져 집을 사기 유리한 조건을 형성한 것과, 건설사들이 그동안 아껴두었던 유망단지에서 분양을 전개한다는 점도 앞으로 분양시장 열기가 이어질 것이라고 보는 요인 중 하나다. 우선 5월 분양물량은 4월보다 늘어날 것으로 전망된다. 부동산 정보제공업체가 집계한 자료를 보면 5월에는 4월보다 1만가구 넘게 늘어난 물량이 분양될 것으로 전망한다.

분양시장이 전반적인 호황세를 보이고 있지만 이를 전 사업장으로 확대 적용하는 것은 무리다. 수도권 안에서도 지역별로 명암이 엇갈리는 ‘청약 쏠림’ 현상이 나타나기 때문이다. 경기 양주시에서 대우건설이 분양한 단지의 경우 1순위 청약자가 9명에 불과했다. 현대건설이 서울 은평구에 공급한 단지도 1순위 청약에서 216가구가 미달됐다.

수도권 주택시장의 경우 막대한 수요층이 형성되어 있고, 지방에 비해 교통소통이 원활하다는 특성으로 인해 입지가 좋은 유망 지역에만 수요자가 집중적으로 몰리는 반면 비인기지역은 철처히 외면받는 ‘양극화 현상’이 두드러진다. 따라서 분양사업을 추진하는 단계에서는 입지와 학군, 분양가, 교통여건, 자연환경, 미래 가치 등을 종합적으로 점검해 소비자의 요구에 적합한 가격과 품질의 주택을 제공해야 할 것이다.

지방분양시장 동향

4월에 청약신청을 받은 지방 아파트 중에는 광역시를 제외하면 청약 미달된 곳이 많다. 여수에서 아파트 400가구 가량을 공급했는데 전 평형에서 모두 미달됐다. 전주 동산동 골드클래스는 310가구가 모두 전용면적 84㎡였는데도 미달됐다. 지난해 말 기준 여수의 인구는 약 29만명, 전주는 약 65만명이다. 광역시 인구에 한참 못 미치는 만큼 분양시장에 공급되는 물량이 쉽게 소화되지 않는다. 이런 특징 때문에 실수요가 부족한 점은 물론 분양시장에서도 관심을 갖지 못한다. 대형 브랜드 아파트도 지방에서는 시장의 뜨거운 열기를 느끼지 못하고 있다. 충남 서산에 현대엔지니어링이 공급하는 864가구짜리 대단지도 2순위가 돼서야 마감했다. 

한편 강원도 원주는 혁신도시와 기업도시 조성이라는 호재가 작용하는 곳이다. 2017년에는 원주~강릉 복선철도 KTX가 개통될 예정인 곳이기도 하다. 최근에 토지가격도 상승하면서 투자자들이 주목하는 곳이다. 분양시장도 이같은 개발요소들이 영향을 줄 전망이다.

수도권을 벗어나면 경남, 경북권의 아파트 청약 열기가 뜨겁다. 특히 부산지역의 경우 금융기관을 중심으로 한 혁신도시의 이전이 본격화되면서 지역 주택시장의 인기를 선도하고 있다. 작년 11월 사직 롯데 캐슬의 경쟁률 45.5대 1을 시작으로 올해 분양 단지 대부분이 수십 대 1의 경쟁률로 1순위 마감됐다. 올 들어 지방광역시와 혁신도시 등 지방 분양시장이 호황이지만, 최근 분위기가 절정에 달한 부산의 청약열기는 유례를 찾기 힘들다. 부산 지역 분양권 거래량은 올 들어 올 10월까지 2만6500건으로 대구 2만5000건, 울산 1만1000건을 비롯한 지방 광역시 중 최대다.

부산 아파트 분양시장이 호황을 누리는 것은 2000년대 중반 이후 누적된 공급 부족이 가장 큰 요인으로 분석된다. 부산에서는 연간 1만5000가구가 적정 분양선으로 추정되는데 2005~2010년 사이 연간 분양 물량이 1만 가구 내외에 그쳤기 때문이다. 부산 지역은 누적된 아파트 수요층이 기반을 떠받치고 있기 때문에 2011년 한 해 2만8000가구라는 기록적인 물량이 분양되었는데도 모두 분양에 성공했고 한번 불붙기 시작한 분양 열기가 올해까지 이어지고 있는 것으로 보인다.

지방의 청약 규제가 대거 완화되면서 수도권 투자자를 끌어들이는 것도 높은 분양경쟁률을 기록하는 원인이다. 지방에서는 2008년부터 분양권을 계약과 동시에 되팔 수 있게 됐고, 2010년부터는 1순위 요건이 청약통장 가입 후 6개월로 단축됐다. 침체에 빠진 수도권을 떠난 ‘원정 청약자’ 상당수가 부산으로 유입됐을 것으로 추정한다. 내년부터는 부산 지역의 청약 열기가 올해보다는 한풀 꺾일 가능성은 있을 것이나 부산지역의 수요압이 꾸준하기 때문에 일정한 수준의 호조는 예상된다.

5월 분양시장

5월에는 올 들어 가장 많은 아파트가 쏟아지면서 분양 경쟁도 더욱 치열해지고 있다. 5월이 전통적인 분양 성수기로 꼽히기도 하지만 올해는 분양시장 활황과 건설사들의 물량 공세를 타고 한달간 전국에서 7만가구에 육박하는 새 아파트가 분양된다. 부동산114에 따르면 5월 신규 분양을 앞둔 전국 아파트 물량은 총 6만8039가구다. 지난해 같은 기간 3만7070가구와 비교하면 2배에 육박한다.

임대아파트 물량을 포함하면 무려 8만6511가구에 이른다. 부동산업계에서는 당초 지난 4월 공급 예정이었던 물량이 역대 최고가 될 것으로 내다봤으나 이 가운데 몇몇 단지의 분양이 연기되고 일부 단지는 일정이 다소 앞당겨지면서 5월 물량이 예상보다 대폭 늘어났다. 최대 5일간의 연휴가 낀 5월 첫째 주에는 전국 9개 사업장에서 5498가구가 공급됐고, 둘째 주부터는 매주 1만5000가구꼴로 공급이 쏟아졌다.

이처럼 공급이 크게 느는 반면 5월에 입주하는 아파트는 전국 29개 단지, 1만4941가구에 불과하다. 지난 4월 입주물량 1만6367가구, 지난해 5월 입주물량 2만1789가구에 비해 크게 줄어든 규모다. 수도권에서는 6곳, 2830가구에 불과하다. 지방은 23곳, 1만2111가구가 집들이 예정이라 수도권보다는 사정이 낫다. 서울은 입주물량이 4월 3649가구에서 5월 349가구로 크게 줄고 인천은 지난해 12월부터 6개월째 입주 단지가 없어 여전히 전세물량 확보가 쉽지 않기 때문에 전세난 해소에는 당분간 시간이 걸릴 것이다.

신규분양가 상승 징후

분양가상한제가 풀리는 4월을 기점으로 주택건설업체들이 대규모 분양사업을 추진하면서 분양물량은 크게 증가해 4월 4만4700여 가구의 분양이 이루어지면서 강남 3구를 중심으로 분양가 인상움직임이 가시화되고 있다. 4월 전국 신규 분양 아파트는 전 달의 4만2533가구보다 2000여 가구나 많은, 월별 사상 최대치 물량을 분양해 분양가상한제 폐지와 맞물려 대기했던 물량이 대거 쏟아져 나오고 있다.

당장은 미분양 사태에 대한 건설사들의 우려로 분양가 인상폭은 크지 않다. 하지만 최근 분양 열기가 뜨거워지면서 분양가를 밀어올리고 있다. 이를 틈타 일부 건설사들은 가격을 높인 프리미엄 아파트를 선보일 예정이다. 또 5월 이후 분양가상한제를 적용받지 않는 공급 물량이 쏟아지면 분양가는 갈수록 가파르게 상승할 전망이다.

부동산114에 따르면 4월1~30일 청약을 시작한 전국 신규 아파트의 3.3㎡당 평균 가격은 955만원으로 전달 945만원보다 1.1% 상승했다. 아직까지 완연한 상승세는 나타나지 않고 있지만 아직 분양가상한제를 적용받는 ‘4월1일 이전 입주자모집공고 신청 사업장’이 남아 상승폭을 제한하고 있는 것일 뿐 분양가 상승세는 이미 시간문제로 보인다. 강북에서 분양예정인 한 단지는 연초 예상 분양가를 1900만원 수준으로 잡았었으나 4월 들어 분양가를 3.3㎡당 2200만원으로 정했다. 올해 9월 분양 예정인 송파구 가락동의 ‘가락시영 아파트’ 재건축은 9510가구 중 일반분양되는 1634가구의 분양가가 3000만원 선에서 결정될 것으로 보인다.

가격규제가 풀리면서 조합원들의 요구에 따라 재건축 단지의 일반분양분 가격이 갑자기 높아지고 있다. 지역주택조합 신규 분양 아파트 가격도 상승 조짐이 나타나고 있다. 지역주택조합 사업장의 경우 최근 분양가를 둘러싸고 조합과 시공사(건설사)간에 분쟁이 생기면서 분양 일정이 지연되고 있다. 조합주택 사업장의 경우 조합측이 분양가상한제가 폐지됐으니 분양가를 올려달라고 시공사측에 요청하는 바람에 양측의 갈등이 생기는 것이다. 앞으로도 서울을 비롯한 수도권 지역에서 분양을 앞둔 지역주택조합의 분양가 상승 압력이 높아질 수밖에 없어 갈수록 분양가 상승 속도가 가팔라질 전망이다.

재건축 조합의 경우도 마찬가지다. 올해 서울 강남권에 공급되는 재건축 아파트는 9개 단지 총 1만4387가구로, 이중 일반 분양 물량은 3055가구다. 이들 지역 조합원들은 강남 서초 송파 등 강남3구의 경우 분양가가 비싸도 수요가 있다는 확신에 따라 고가 분양을 추진 중이다. 결국 주택시장의 정상화를 위한 분양가상한제의 철폐가 재개발 재건축 지역 분양가 상승으로 이어지면서 전체 주택시장에 충격을 줄 우려가 커지고 있다.

분양 대박의 뒤끝은 공급 과잉

2008년 이후 7∼8년간의 장기 불황에 시달렸던 주택업계는 대박을 맞고 있다. 집이 잘 팔려서다. 분양현장의 절반 정도는 1순위에서 청약이 끝난다. 나머지도 2~3순위에서 거의 마무리된다. 일부지역은 미분양이 생기기도 하지만 이것도 시간이 지나면서 다 팔린다. 분양 물량 또한 증가추세다. 2월 8000여가구에서 3월 2만5000가구로 늘었고 4월에는 4만4000가구가 넘게 분양됐다. 그래도 청약경쟁은 높아만지고 있다.

이렇게 분양이 잘되자 업체들은 분양가를 올리기 시작했다. 주요지역 분양가는 평형에 따라 다르지만 인기지역의 경우 지난해 대비 10~20% 정도 인상됐다. 분양가가 오르면 수요자들은 더 불안해지게 된다. 서둘러 분양을 받지 않으면 더 높은 가격을 지불할 수밖에 없을 것이라는 불안감이 들기 때문이다. 분양가가 높아지면 수요가 줄어야 하는데 요즘은 분양가가 상승하니까 청약시장이 더욱 붐비는 기현상을 낳고 있다.

이 과정에서 주택이 너무 많이 공급되고 있다는 우려의 목소리가 나오고 있다. 분양가를 올려도 살 사람이 줄을 서 있는 상황이 지속된다면야 과잉공급이 문제될 것은 없다. 시장이 좋을 때 적극적으로 공급하는 것은 기업의 입장에서 보면 당연한 얘기이고, 수요공급의 원칙에도 부합한다. 그러나 언젠가는 수요가 바닥을 치게 된다. 그렇게 되면 미분양이 증가하면서 주택시장은 또 다시 침체국면으로 빠져들지 모른다.

주택산업이 활성화되면 경제 전반에 긍정적인 효과가 나타난다. 주택 연관 산업이 수백 종이나 되고 고용창출 효과 또한 여느 산업에 비해 높아 주택산업의 융성은 필요한 것이다. 그렇지만 주택수요는 한정돼 있다. 이미 주택보급률이 100%를 넘었고 주택구매 수요도 감소하는 추세다. 정부는 주택건설 목표량을 연간 38만 가구 수준으로 낮춰잡고 있다.

그런데도 불구하고 건설업체가 일방적으로 연간 40∼50만 가구가 넘는 아파트를 공급한다는 것은 큰 무리라 아니할 수 없다. 단기간에 많은 아파트가 공급되면 시장은 위축될 수밖에 없다. 2014년 착공된 아파트는 34만4000가구로 2013년보다 약 7만가구가 많다. 올해 예정분은 36만가구 이상될 것으로 추정된다. 전체 주택 인·허가 물량은 2013년 44만가구, 2014년 51만5000가구나 된다.

수요를 초과한 공급은 결국 주택시장을 침체국면으로 몰고가게 마련이다. 이렇게 되면 주택 매입을 기피하면서 다시 전세를 원하는 사람이 많아져 전셋값은 상승국면으로 바뀐다. 집이 남아돌아 집값이 떨어지고 거래가 단절되면 대출을 얻어 내집을 마련한 많은 사람들이 하우스 푸어로 전락할지 모른다. 미국의 서브 프라임(Sub-Prime) 위기가 한국에서 재현되는 것이다.

주택시장의 규모와 특성에 맞추어 조심스러운 공급과 분양가 산정이 요구되는 시점이다. 지금은 호황 분위기에 휩쓸려 공급과잉의 후유증 같은 것은 눈에 들어오지 않는다. 집값은 마냥 오를 것 같은 생각만 든다. 그러나 요즘 돌아가는 시장상황은 정상이 아니다. 공급이 넘쳐나는데도 분양가는 인상되고 있다는 점이 바로 문제인 것이다. 공급측면은 이미 과잉 국면에 들어서 있다. 호황기에 불황에 대비하는 자세가 필요한 시점으로서 하로동선(夏爐冬扇)의 예지를 본받아 공급물량과 분양가를 조심스럽게 관리해야 할 것이다.

장성수

서울대 건축학과를 졸업하고 서울대 대학원에서 공학 박사학위를 받았다. 주공 부설 주택연구소 선임연구원을 거쳐 주택산업연구원 선임연구위원을 지냈다. 현재 주거복지연대 전문위원을 맡고 있다.