부동산 투자로 부자가 되고 싶다면 월세가 나오는 부동산에 투자해야 합니다. 월세가 나오는 부동산은 무엇보다 현금흐름을 확보할 수 있다는 점에서 매력적인 투자대상입니다.

지인들 사이에서 ‘월세의 여왕’으로 소문난 B씨(여·42세). 어떻게 해야 부동산 투자로 부자가 될 수 있는지를 물어본 필자에게 B씨가 들려준 대답이다.

최근 1%대 초저금리가 이어지면서 월세가 나오는 부동산에 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 월세가 나온다는 말은 현금흐름이 양호하다는 말과 일맥상통한다. 양호한 현금흐름이야말로 속이 꽉 찬 알부자의 잣대가 아닐까.

실제로 내로라는 부자들이 찾아온다는 시중은행 PB센터에는 연 5~6%대 월세가 나오는 서울 도심권 및 강남권 부동산을 찾는 부자들의 발길이 연일 끊이지 않고 있다. 물론, 그들 중 상당수는 적합한 매물만 나오면 즉시 매입하겠다는 대기수요들이다.

부자로 가는 출발점, 현금 나오는 월세

월세가 나오는 부동산 투자로 큰돈을 모으면서 주변사람들로부터 ‘월세의 여왕’으로 인정받은 B씨. 과거 한때는 그녀 역시 부동산 투자에 무관심했고, 중견기업에 다니는 남편의 뒷바라지와 자녀 2명의 교육에만 전념했던 그저 평범한 전업주부였었다.

7년 전 어느 날, 야근 후 늦은 시간에 퇴근한 남편으로부터 “직장생활이 너무 힘들다. 나, 회사에서 잘리면 우리 식구는 뭐 먹고 살지?”라는 신세한탄을 듣게 되었다. 그 당시로서는 가족들이 살고 있는 목동신시가지 아파트(38평형) 1채 외에는 내세울만한 자산이 딱히 없었던 B씨로서는 남편이 안쓰러우면서도 한편으로는 눈앞이 캄캄할 뿐이었다.

그러던 어느 날, 살고 있던 아파트단지 내 부녀회 모임을 통해 새로 이사 온 K씨와 알게 되었는데, 그 당시 K씨는 서울시 소재 다가구주택 2채를 보유하면서 매월 월세로만 1800만 원을 받고 있을 정도로 여유로운 생활을 즐기고 있었다. B씨로서는 그저 부러울 뿐이었다. 

B씨는 K씨로부터 뜻밖의 제안을 하나 받게 된다. 목 좋은 다가구주택 1채를 매입하려고 하는데 자금이 다소 부족하니 K씨 자신과 공동으로 매입해볼 생각이 있는지를 물어본 것이다.

평소 B씨가 자신도 K씨처럼 안정적으로 월세를 받아봤으면 여한이 없겠다는 말을 심심치 않게 했기 때문이었다. K씨로부터 뜻하지 않은, 그러나 내심 반가운 제안을 받은 B씨는 남편과 함께 몇 일간의 고심을 거듭한 끝에 K씨의 제안을 받아들이기로 결심했다. 그날은 B씨가 월세의 여왕으로 태어난 제2의 출생일이었던 셈이다. 구체적으로 월세의 여왕 B씨의 성공담을 들어보겠다.

다가구주택 공동 매입으로 시작한 월세 투자

B씨의 첫 번째 투자대상은 7년 전 K씨와 공동으로 투자한 서울시 관악구 신림동 지하철 2호선 신림역 인근 다가구주택이었다. B씨와 K씨가 공동 매입한 다가구주택은 지하철역까지 도보 5분 거리에 위치한 초역세권 건물이었으며, 지하 1층에서 지상 6층 규모로 총 28실의 원룸이 자리하고 있었다.

본 물건은 집주인(매도인)의 사업실패로 인해 금융기관의 대출 이자가 연체되면서 법원경매로 넘어가기 직전 급매로 나온 매물이었다. 당연하겠지만, 급매물의 성격상 시세(18억원 이상 호가)보다 훨씬 저렴한 가격(16억원)에 나왔다는 이점을 가지고 있었다.

게다가 해당 토지의 용도지역이 준주거지역이었는데, 조만간 주변에 대형쇼핑몰이 들어서면 이 일대가 상업지역으로 용도변경 될 것이라는 소문이 일부 부동산 중개업소들을 중심으로 떠돌고 있던 상태였다. 월세는 물론, 덤으로 땅값 상승도 기대해볼만한 매물이었다.

문제는 B씨에게 부동산에 투자할 목돈이 없었다는데 있었다. 하지만 B씨의 입장에서는 하늘이 도운 절호의 기회였기에 절대 포기할 수는 없었다. 본 물건의 경우 매도인측이 요구하는 가격이 16억원이었는데, 원룸 임차인들의 보증금 2억원을 인수한다면 14억원이 들어가는 투자안이었다.

더욱이 K씨와 공동으로 투자하는 것이었기에 B씨의 부담은 사실상 7억원으로 줄일 수 있었다. 하지만 그렇다고 하더라도 여윳돈이 전혀 없었던 B씨는 고민을 거듭한 끝에 거주하고 있는 목동신시가지 아파트를 담보로 시중은행에서 대출(5억원)을 받고 나머지 부족한 금액(2억원)은 매입할 다가구주택을 담보로 대출을 받아 해결하기로 했다.

B씨가 지인들의 만류에도 불구하고 과감히 대출받아서 투자할 수 있었던 데는 원룸당 매월 40만원의 월세가 나오고 있었기에 가능한 일이었다. 급매로 매입한 까닭에 임대수익률이 연 8.4%까지 나왔는데, 이로 인해 연 4.5%의 대출이율을 충당하고도 남았다. 덤으로 본 물건을 매입한 후 얼마 지나지 않아 소문대로 준주거지역이 일반상업지역으로 용도변경까지 됐으니 그야말로 대박을 맞은 B씨였다.

수도권 지하철역 주변 원룸형 다가구에 집중

그 후 B씨는 서울 수도권 지하철역을 중심으로 다가구주택 매입하기를 반복하면서 명실상부한 월세의 여왕으로 거듭날 수 있었다. 특이한 점은 B씨가 보유하고 있는 부동산은 모두 월세가 나오는 원룸형 다가구주택이며, 지하철역까지의 거리가 도보 10분 이내인 역세권 부동산이라는 점이었다.

현재 B씨가 보유하고 있는 다가구주택은 모두 4채이다. 본 물건(지하철 2호선 신림역 인근 소재, 절반의 지분) 1채 외 서울시 관악구 봉천동 지하철 2호선 서울대입구역 인근에 1채, 서울시 동작구 상도동 지하철 7호선 상도역 인근에 1채, 그리고 경기도 부천시 원미구 역곡동 지하철 1호선 역곡역 인근에 1채 등을 보유하고 있다.

현재 B씨의 자산 규모는 거주하고 있는 목동신시가지 아파트 1채를 제외하더라도 무려 55억원에 달한다. 그야말로 청출어람, 상전벽해가 아닌가. 하지만 무엇보다 B씨를 부자대열로 이끈 것은 매월 꾸준히 나오는 월세였다. B씨로서는 월세가 나오는 부동산이었기에 양호한 현금흐름을 확보할 수 있었고, 대출을 통한 부동산 추가 매입도 수월하게 진행할 수 있었다.

요컨대 월세가 나오는 부동산은 양호한 현금흐름을 확보할 수 있다는 점에서 현명한 부자로 가는 출발점이자 좋은 투자대상이 될 수 있음을 인식해야할 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.