제1발표

주택임대리츠 활성화 방안_권주안 선임연구위원

민간임대기업 활성화 위해 리츠 규제 풀어야”

주택시장과 주택임대사업 제도 변화

주택시장이 양적, 질적 차원에서 달라지고 있다. 가장 눈에 띄는 것은 주택점유 유형의 변화다. 전세 중심의 임차구조에서 탈피해 보증부 월세 및 반전세가 크게 늘었다. 이는 지속적인 저금리 기조와 주택가격 상승에 대한 기대가 사라진 데 따른 것으로 풀이된다. 더불어 기존의 임대사업자가 수익성 보전을 위해 전세물량을 반전세 형태로 전환한 것도 한 요인이다.

임차 가구의 성격도 달라졌다. 과거엔 저소득층이 주요 임대주택가구였다면, 최근엔 5~8분위 중저소득층의 임대주택 입주가 늘었다. 앞으로 중산층을 위한 임대주택시장이 확대될 것으로 전망으로 꼽힌다.

주택임대사업 제도 변화

주택시장 변화에 맞춰 정부도 개선된 임대주택사업 제도를 내놓았다. 대표적으로 올 초 발표한 민간임대주택관련 특별법이 있다. 중산층을 겨냥한 기업형 임대사업자를 육성하는 것이 골자다. 이를 위해 도심 내 공공부지와 국민주택기금을 지원한다는 방침이다.

아울러 주택임대관리회사도 도입한다. 자산관리회사(AMC)가 참여하는 리츠형 주택임대관리회사도 가능해진다.

이 같이 임대사업의 수익성을 악화하는 요인을 제거하는 제도적 개선이 뒷받침됨에 따라 다양한 형태의 임대사업이 활성화될 것으로 기대된다.

리츠 시장 현황

중산층 주거안정을 위해 도입된 기업형 임대주택사업이 본격화되기 위해선 원활한 자금조달을 가능케하는 주택임대리츠가 활성화돼야 한다. 리츠는 업체수가 2002년 4개에서 2014년 91개로 늘었을 만큼 꾸준한 상승세를 보이고 있다. 문제는 리츠투자가 오피스 투자에 집중돼있다는 점이다. 2014년 9월 기준 리츠 자산은 오피스가 67.6%로 가장 높았다. 주택자산은 6800억원으로 5.7%에 불과하다. 주택분야 리츠 활성화를 위한 과감한 규제 완화가 필요하다.

주택임대리츠 활성화 방안

△리츠와 자산관리회사(AMC) 기능 활성화

자금조달에 참여할 재무적 투자기관(다양한 금융기관 등)이 편하게 투자할 수 있는 여건을 만들어야 한다. AMC 중심으로 주택임대관리 노하우를 축적하도록 유도할 수 있는 구조가 절실하다. 국민주택기금이나 LH 등 공공부문의 과도한 참여는 수익성과 자금조달력을 제한할 수 있다. 이들의 간섭을 최소화해야한다. 리츠와 AMC 기능을 분화해 전문적인 주택임대사업을 벌일 수 있도록 하는 제도가 필요하다.

△리츠 출자 규제 완화

현행 주택임대리츠 공모의무를 배제해야 한다. 개인투자자들의 경우 부동산 이해도와 전문성이 부족해 공모로 주택임대리츠 자금을 조달하는 것이 어려운 실정이다. 리츠 공모가 원활히 이뤄지지 않아 임대사업이 지연되는 경우가 많다. 주택임대리츠의 공모의무를 완전히 배제하거나 선택사항으로 완화해야 한다. 리츠 설립을 저해하는 요인을 제거해야 한다는 의미다.

△리츠 상장 유도

리츠를 통해 안정적인 자금조달을 이루기 위해선 리츠 상장이 필수적이다. 다수 투자자가 참여할 수 있게 하기 위함이다. 리츠 상장 기준을 완화해야 한다. 현재 상장 요건은 소액주주 200명 이상, 상장주식수 100만 주 이상, 최근 사업연도의 매출액 300억원 이상, 이익액 25억원 이상 등이 있다. 위 요건이 충족된 후엔 질적 심사가 적용된다. 그 결과 2014년 11월 기준 상장 리츠는 7개에 불과하다. 임대사업의 낮은 수익성과 매출 수준을 감안해 주택전문리츠의 상장기준을 현실화할 필요가 있다. 매출액과 순이익을 하향조정하고 질적 심사를 배제해야 한다. 상장 시 인센티브 부여 제도도 고려해볼만 하다.

△세제 지원 적정화

리츠활성화를 위해 무엇보다 중요한 것이 세제 지원이다. 주택임대리츠가 활성화되고 임대주택공급량이 늘면, 결과적으로 세수확대로 이어지는 선순환구조가 발생한다. 현재 공공임대주택리츠의 취득세감면이 올해 말로 종료되는데, 이를 연장할 필요가 있다. 그렇지 않으면, 공모리츠에 대한 유인책이 사라질 뿐 아니라, 수익성도 악화될 우려가 있다. 임차수요가 도심지역에 집중돼있는 만큼 과밀억제권역의 취득세 및 등록면허세 중과배제도 연장돼야 한다.

제2주제

저성장시대 서민주거지원을 위한 주택금융의 현황과 과제_

김덕례 연구위원

“서민가구 특성 반영된 금융상품 개선 절실”

주택금융과 서민 개념

주택금융의 역할은 국민의 주택구입능력을 키워 구매력을 제고하고, 그에 따라 주택의 생산과 거래가 원활히 이뤄져 궁극적으로 국민의 주거수준을 향상시키는 것이다. 그중에서도 특히 주거불안을 겪는 서민을 위한 서민주택금융의 역할 중요하다. 그런데, 제도적·사회적으로 서민 개념이 모호해 서민금융정책이 제대로 역할을 수행하지 못하고 있다.

국토부에서는 점유형태와 주택규모, 소득계층을 고려해 하위 30%에 해당하는 가구를 서민으로 보고 있다. 금융위원회는 소득 5분위중 1~2분위, 신용등급 10등급 중 6등급 이하를 서민으로 특정한다.

반면 국민이 생각하는 서민은 이와 다르다. 일반국민 1015가구를 대상으로 조사한 결과 서민은 소득 10분위 중 3~6분위에 해당할 경우 서민으로 생각한다고 응답했다.

서민주거지원 주택금융제도 및 공급현황

서민주택금융지원제도는 크게 직접지원과 간접지원으로 나뉜다. 직접지원은 ‘국민주택기금’을 통한 융자사업이다. 내집마련디딤돌 대출, 버팀목전제자금, 수익공유형·손익공유형 모기지 등이다. 간접지원은 대한주택보증과 한국주택금융공사의 보증지원제도다. 주택구입자금보증과 임대주택매입자금보증, 주택임차자금보증 등이다.

정부는 그동안 금리인하, 보증료 인하, 대상 확대, 신상품 출시 등 다양한 제도 개선을 통해 서민주택금융제도를 운영해왔지만, 한계가 있다. 오히려 제도의 복잡성이 증가하고 여전히 사각지대가 존재한다는 점이다.

디딤돌 대출, 공유형모기지, 보금자리론 등 주요 서민주거지원 상품을 비교분석한 결과 일반적 수요계층은 평균 가격 2억~3억원인 수도권 아파트에 살면서 평균 소득 3000만~4000만원인 사람인 것으로 나타났다.

주택유형에 대한 규제가 많고, 서민을 초과한 중산층까지 지원하는 등의 문제가 발견된다.

서민의 주거 및 금융이용 상황 점검

△서민 가구 개념

2014년 가계금융복지조사 등을 마이크로데이터 분석한 결과에 따르면 서민은 가구소득이 3~6분위(2484만원~4590만원)에 속하면서 자산이 6분위(2억4323만원)이하인 가구로서, 2013년 기준, 1년에 2945만원을 벌고 2247만원을 쓰는 계층을 말한다.

총 1840만 가구 중 545만8000가구로, 전체 대비 30%가 서민가구인 셈이다.

소득과 지출, 자산과 부채 등 경제상황을 고려해 서민가구를 크게 4가지로 유형화할 수 있다. 먼저 중산층 진입이 가능한 가구로, 자산과 소득이 부채와 지출보다 많아 △경제상황이 양호한 서민가구. 이들은 총 서민가구의 81.6%(445만4000가구)다. 두 번째로, 부채가 자산보다 많지만 소득이 소비보다 많아 △향후, 부채가 감소할 수 있는 서민가구로 3.2%를 차지한다. 세 번째로 지출이 많아, △향후 자산이 감소할 수 있는 서민가구는 13.5%. 마지막으로 취약계층으로 전락할 가능성이 있는 △경제상황이 나쁜 서민가구는 1.7%이다.

2~4번째 서민가구 유형은 재무적으로 취약한 ‘위험가구’로 분류되는데, 100만가구에 이른다. 대체적으로 수도권에 살고 있는 서민가구가 경제적으로 더 취약한 모습을 보인다.

△서민가구의 거주 특성

서민가구의 거주특성을 살펴보면, 가구주 평균 연령 47.1세, 가구원수 2.8명, 1인당 거주면적 22.6㎡임을 알 수 있다. 가구원의 직업은 수도권일 경우 근로자가, 지방일 경우 자영업자가 많았다.

서민가구의 52.5%는 전월세로 살고 있고, 58%는 비아파트에 살고 있다. 유형별로 살펴보면 양호가구는 전세에, 위험가구는 월세에 거주하는 경향을 나타냈다. 비아파트에 사는 위험가구는 수도권일 경우 연립·다세대 주택에 사는 경우가 많았다. 비수도권의 경우 단독·다가구 주택에 사는 비율이 높았다.

특히 눈에 띄는 것은 1인당 거주면적이었는데, 수도권에 살고 있는 서민가구의 1인당 거주면적은 18.7㎡로 매우 좁게 살고 있으며 경제적으로 더 취약하다.

△서민가구의 부채특성

서민가구의 64.5%는 ‘빚’이 있다. 고 위험가구일수록 비아파트, 월세로 살고 있는 비율이 높았다. 경제적 위험가구 중에는 아파트에 자가로 살고 있는 가구가 많지 않았는데, 이는 적절한 주택소비가 필요하다는 것을 나타낸다.

부채상환비율은(DSR)은 25.8%로, 전체가구 평균인 21.5%보다 4.3%포인트 높았다. 그러나 상환능력는 열악한 편이다. 빚이 있는 서민가구 중 89%가 소득으로 빚을 상환하고 있어 경제적 부담을 크게 느끼고 있다. 23.4%가 일시적인 자금융통차질, 소득감소 등의 이유로 대출상환 연체를 경험했다.

△서민가구 주택 금융 이용의 현재와 미래

현재 43%가 주택금융을 이용하고 있다. 그중 16%는 다중채무자이다. 주로 은행이 취급하는 주택담보대출을 이용하는데, 금리와 만기, 대출금리 종류에 따라 상품을 선택한다. 23%는 대출금이 부족해 지인, 신용대출, 추가 주택담보대출의 방식으로 자금을 조달하고 있다.

이러한 현재 상황을 분석할 때 앞으로 디딤돌 대출에 대한 수요가 증가될 것으로 예상된다. 서민들의 주택금융 선호도를 살펴보면, 고정금리에 거치기간 없이 원리금 균등분할을 선호하지만 여전히 원리금 상환부담과 금리변동에 민감하게 반응한다. 상품별로 이용할 의향이 없는 이유에 대해 모두 ‘원금 분활상환에 따른 부담’을 답으로 꼽았다.

대출 희망가구 중 9%는 생활자금, 10%는 대출상환 및 전세금반환을 위해 대출을 받을 것으로 보이며, 81%는 주택관련 자금으로 활용할 것으로 예상된다.

서민주택금융의 역할 제고를 위한 과제

서민에 대해 사회적으로 합의된 개념 없이 중산층과 혼용하는 탓에, 서민주거 지원을 위한 상품이 제대로 효과를 발휘하지 못하고 있다. 서민개념을 확립하고, ‘서민주거지원종합금융기구’를 설립해 체계적인 지원에 나서야 한다. 미국의 어큐먼 펀드, 영국의 지역개발금융기관(CDFI)기금과 같은 사회적 금융시스템 구축이 필요하다.

또한 양호가구는 중산층으로 상향하고, 위험가구는 재무적으로 건전해지고, 고위험가구는 극빈층으로 추락하지 않도록 지금까지와는 다른 방식의 금융지원이 필요하다.

자가보유 서민가구가 지속적으로 주거안정을 유지할 수 있도록 지원하고, 노후 거주안정을 위해 ‘역모기지’(주택연금)와 연계시킬 수 있는 생애주기형 프로그램을 갖춰야 한다.

무엇보다 소득수준에 맞는 적절한 주택소비문화를 정착해야 한다. 레버리지에 기반한 주택 과소비 근절이 중요하다. 장기적으로는 서민의 금융 접근성을 제고하기 위한 재무컨설팅과 교육을 진행하는 것이 필요하다.

구체적인 제도 개선으로는 △유한책임 대출 방식 도입 △공유형 모기지 대상주택에 비아파트 추가 △디딤돌주택대출의 일시적 2주택 처분 기간 완화 △ ‘주택가격 3억-대출금액 1억’ 구간 신설 △주택면적(85㎡) 기준 완화 또는 폐지 △고정금리-원리금상환방식 정착 유도 등을 제안한다.

패널 토론

김대형 마스턴투자운용(주) 대표이사

민간임대주택의 공급을 늘리기 위해선 민간자본의 리츠 참여율을 높여야 한다. 현재는 리츠수익률이 낮아 민간자본이 리츠에 참여하지 않고 있다. 이를 해결하기 위해서 택지지원, 인프라구축, 자금지원 등을 통해 민간임대사업비를 낮춰 수익성을 개선하는 방안이 필요하다.

서홍 대림산업 전무

임대주택시장이 공공서민임대에서 중산층민간임대로 이동하고 있다. 민간임대주택의 주거안전성이 보장되려면 주거기간, 적정한 보증금, 임대물량 등이 확보돼야 한다. 그런데 임대사업에 민간차입금 비율이 높아지면, 이들의 수익률을 보장하기 위해 보증금을 높일 수밖에 없다. 주거안정성이 훼손되는 것이다. 따라서 공공부문이 국민주택기금의 비율이 확대돼야 한다. 더불어 국민주택기금의 수익률을 현행 5%에서 하향조정해야 한다.

이용만 한성대학교 부동산학과 교수

서민대상 모기지가 여러 부서에서 각기 제정되는 것이 문제다. 유기성이 떨어져 실효성이 부족하다. 각 부처의 관련 프로그램을 패키지화해야 한다. 나아가 서민의 요구에 맞는 금융상품이 나와야 한다. 발표에 따르면 서민은 고정금리와 원리금균등상환을 선호하면서 현재 지불액이 적은 상품을 선호하는데, 이러한 모순적인 요구를 충족하는 상품 개발이 필요하다.

이원식 대한주택건설협회 부회장

임대주택에 대한 요구는 증가하는데, 시장형성은 요원하다. 각종 규제에 발목이 잡혀있기 때문이다. 임대시장 자체에 대한 대폭적인 지원이 필요하다. 먼저 매입임대주택확대를 통해 주택물량을 늘려야 한다. 취득세, 재산세 감면 등 세제 혜택도 시급하다. 다주택자에 대한 징벌적 관세를 제거해 이들이 임대사업을 할 수 있는 토양을 만들어야 한다.

이현석 건국대학교 부동산학과 교수

리츠는 부동산투자개발의 투명화, 효율화, 양성화 등의 순기능을 위해 도입됐다. 그러나 당초 도입목적이 제대로 수행되는가에 대한 사회적 의문이 있다. LH가 참여한 임대주택리츠를 공모형을 대형화면 리츠의 공적 순기능이 잘 이행되는 모범사례가 될 수 있다. 한편, 국내 주택관리시장이 매우 영세하다. 임대주택AMC로는 살아남기 어렵다. 전분야를 아우르는 종합부동산회사를 키워서 임대주택으로 넘어가는 방식이 효과적이다.

장종회 매일경제 부동산부 부장

개인의 부동산간접투자를 위해 리츠를 도입했는데, 규제가 많아 활성화되지 못하고 있다. 발표에서 언급한 대로, 세제 감면 정책과 상장기준 완화가 필요하다. AMC 관련 제도의 경우 중개인이 빠져있어 업계의 반발이 예상되다. 대안마련이 시급하다. 서민금융은 금융관련 부처가 분리돼있어 중복된 상품이 나오는 점도 문제다. 종합적인 판단을 내릴 컨트롤타워가 필요하다.

김재정 국토교통부 주택정책관

최근 2년간 국토부의 주택금융분야가 많은 변화를 이뤘다. 먼저 국민주택기금에서 주택도시기금으로 바뀌면서 보증기관의 역할을 강화할 예정이다. 주택에 국한되던 것을 주택을 둘러싸고 있는 도시, 환경까지 역할을 늘릴 계획이다. 앞으로 추진할 사항으로는 유한책임대출, 비소거대출 등을 도입해 서민지원을 늘릴 예정이다.