신규 분양아파트 입주할 권리, 분양권

분양권이란 신규 분양한 아파트 청약에 당첨되어 해당 아파트가 준공된 후 입주할 수 있는 권리이다. 청약 당첨자가 발표되고 시행·시공사에 계약금과 중도금을 납부한 후, 분양계약서를 작성하면 분양권이 주어진다. 분양권을 획득한 후 아파트가 지어지기까지 2~3년 정도의 공사기간이 있는데, 이 기간 동안 분양권을 사고 팔 수 있다. 이를 ‘분양권 전매’라고 한다.

재건축 조합원에게 부여하는 입주권

입주권은 재개발·재건축 등의 주택정비사업의 조합원이 새로 지어질 아파트의 입주자임을 인정하는 권리를 말한다. 조합이 설립되고 관리처분계획이 인가되면, 그때부터 입주권이 발생한다.

기존 주택에 대한 소유권이 아니라, 입주예정 주택에 대한 권리로 바뀌는 것이다. 입주권은 주택 보유수에 포함되므로, 입주권 거래 시 세금 등에 주의해야 한다.

잠깐만요!

‘분양권 전매제한’이 있다고?

분양권 거래는 통상 건설사가 제시한 최초 분양가보다 비싸게 거래된다. 실제 아파트가 지어질 때쯤이면 주변 인프라가 갖춰져 아파트값이 올라갈 것으로 기대해 웃돈을 얹는 것이다. 이러한 분양권 거래를 노린 투기세력이 많아지면 아파트값이 지나치게 올라갈 것을 우려해, 정부는 분양권을 최초로 획득한 후 일정기간 동안 분양권을 팔지 못하도록 규제하고 있다. 이를 ‘분양권 전매제한’이라고 한다. 지역별로 분양권 전매가 제한되는 기간은 아래 표와 같다.

Q&A 돋보기

Q. 분양권 가격은 분양금액이 아니다?

A 분양권 가격은 아파트의 총 분양금액이 아니라, 분양권자가 종전까지 납부한 계약금과 중도금, 발코니 확장 등 옵션비용의 총합이다. 여기에 시장 상황에 따라 웃돈(프리미엄)이 더해져 분양권 가격이 정해진다.

Q. 분양권 거래 어떻게 이뤄지나?

A 분양권 거래는 실제로 존재하는 주택이 아니라, 입주할 수 있는 ‘권리’를 거래하는 것이기 때문에 절차를 꼼꼼히 따져야 한다. 주택거래는 공인된 서류인 등기부등본을 보고 소유자를 확인할 수 있지만, 분양권 거래는 공신력이 없는 분양계약서를 통해 거래하기 때문이다. 분양권 거래를 위해선 먼저, 매도자와 매수자가 분양권 매매 계약서를 작성한다. 이후 관할 시·군·구청에 가서 ‘부동산거래 계약 신고서’를 작성하고 신고필증을 챙긴다. 분양권을 증여하거나 공동명의로 할 경우엔, 관련부서에서 ‘검인’ 날인을 받아야 안전하다. 분양권 실거래가도 필수적으로 신고해야 한다.

이후 계약당사자가 함께 은행을 찾아 대출을 승계하고, 분양을 실시한 시행사·시공사에서 분양계약서 명의를 변경을 하고 변경된 계약서를 수령한다.

분양권 거래를 마치면, △변경된 분양계약서 △계약금 납입증명서 △부동산거래신고필증 등 서류를 5부 작성해 매수자, 매도자, 부동산중개인, 은행, 시공사·시행사가 나눠 가진다.

Q. 분양권·입주권 실거래가 신고 의무 있다고?

A 분양권과 입주권을 거래한 후에는 반드시 실거래가를 신고해야 한다. 과도하게 분양권·입주권에 웃돈이 붙어 부동산시장이 과열되는 것을 막고, 거래의 투명성을 높이기 위한 취지다. 분양권·입주권은 계약 후 60일 이내에 계약 당사자가 함께 관할 시·군·구청을 찾아 신고한다.]

그러나 신고 기간이 계약 후 60일 이내로 시차가 있고, 현장에서 거래되는 가격보다 낮은 가격을 신고해 실제 거래가격을 제대로 반영하지 못한다는 지적이 있다.

최초 분양가를 함께 공개되지 않아 분양권·입주권 가격이 얼마나 올랐는지 알 수 없는 점도 한계로 꼽힌다.

Q. 분양권·입주권, 주택인가 아닌가?

A 분양권은 실제 주택이 아니라, 앞으로 지어질 아파트에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권을 소유해도 해당 아파트가 준공되기 전까지는 주택을 소유했다고 보지 않는다. 잔금을 모두 치르고 등기한 이후에야 주택으로 인정된다. 그동안 집이 없던 사람이 분양권을 획득했다가 전매했다하더라도, 이후 생애최초주택구입 혜택을 받을 수 있다.

반면 입주권은 소득세법 제89조에 따라 주택 수 계산에 포함된다. 예컨대, 단독주택 한 채를 보유하고, 재건축 아파트 입주권을 가지고 있는 경우엔 2주택 보유자가 된다.

Q. 분양권·입주권 세금은 얼마나?

A 분양권은 주택 수에 포함되지 않기 때문에, 아파트 한 채를 가지고 있는 A씨가 분양권을 획득한 후 아파트를 처분하려고 할 때, 1가구 1주택자 비과세 혜택을 받을 수 있다. 분양권 보유기간 동안에는 세금도 부과되지 않는다. 다만, 분양권 자체를 처분할 땐 매매 시세차익에 따라 양도세를 내야 한다.

입주권은 주택 보유수 계산에 포함되기 때문에 비과세 혜택을 받지 못한다. 만약 자가 아파트에 거주하면서 재건축아파트의 입주권을 획득했을 경우, 아파트를 팔 때 2주택자가 돼 중과세를 적용받는 것이 원칙. 다만, 일시적 2주택자로서 비과세 혜택이 있다.

만약 다른 주택 없이 입주권만 가지고 있다면, 입주권 상태에서 처분할 때 1가구 1주택 비과세 혜택을 받는다. 다만, 입주권 획득 후 2년이 지나면 비과세 혜택을 받는다. 마찬가지로 입주권 자체를 처분할 때는 차익에 따른 양도세가 부과된다.

잠깐만요!

 떴다방을 아십니까?

아파트 모델하우스 주변에 진을 치고 앉아 사람들에게 은밀히 부동산 중개행위를 하는 사람들을 본적이 있을 것이다. 이러한 이동식 부동산 중개업소를 속칭 ‘떴다방’이라고 부른다. 이들은 일종의 투기꾼으로서, 전국을 돌며 아파트나 땅을 사들인 후 웃돈을 얹어 되파는 식으로 수익을 챙긴다.

이들의 목적은 실제 부동산을 구입하려는 것이 아니라, 단순히 거래를 여러 번 거치면서 가격을 올려 단기 시세차익을 얻는 것이다. 가짜 수요를 만들어 시장의 가격질서를 어지럽히고, 불어난 웃돈을 결국엔 실수요자들이 치러야 한다는 점에서 문제가 된다. 또한 ‘떴다방’은 불법영업으로, ‘떴다방’을 통해 분양권을 거래할 경우, 자칫하면 사기를 당할 수 있어 주의해야 한다.