● 요즘 주택시장은 그야말로 뚜렷한 회복조짐을 보이고 있다. 주택거래량이 연일 최고치를 경신하고, 분양을 알리는 모델하우스마다 방문객들이 길게 줄을 서고 진을 치는 모습이 다반사다. 이에따라 주택건설업체들은 저마다 분양물량을 쏟아내기에 바쁘다. 그간 미분양으로 쌓여 있던 물량들도 점차 줄어들고 있다.

이처럼 주택시장이 회복세를 보이고 있지만, 집값은 생각만큼 크게 오르지 않고 있다. 전문가들의 분석에 따르면, 한편으로 이는 주택시장이 안정돼 있다는 증좌이기도 하지만, 주택시장의 내부 잠재력이 예전같지 않다는 반증이기도 하다. 과거 투기라 불릴 만큼 시장이 과열되기에는 수요가 미치지 못한다는 것이다.

이는 그간 양적 공급에 치우쳐온 우리 주택시장이 이제는 양적 공급의 부담에서 벗어났다는 것을 의미한다. 1960년대부터 경제발전과 함께 도시화가 이루어지고, 도시화에 따라 밀려드는 인구를 수용하기 위한 주택의 공급이 당장 눈앞의 과제였던 시절, 이를 해결하기 위해 주택의 대량공급이 이루어지기 시작했다.

그 과정에서 여러 문제점이 나타나고 불협화음이 있기도 했다. 주택시장이 과열돼 투기가 일어나고 이 때문에 집값이 폭등하는 등의 우여곡절을 겪었다. 지금까지 남아 있는 각종 규제는 바로 그러한 부작용의 흔적이다. 그러나 어쨌든 주택의 양적 공급 문제는 어느 정도 해소됐다. 주택보급률이 전국적으로 100%를 넘어섰다.

주거의 질적 수준 향상에 대한 요구 높아져

주택의 양적 공급 문제가 해소되면서 질적 향상에 대한 문제가 떠올랐다. 어떤 형태로든 대부분의 가구가 집에 거주할 수 있게 됐지만, 이제는 주거의 질이 문제가 된 것이다. 좀더 좋은 주거환경에서 살고 싶어지게 된 것이다. 이렇게 되자 보다 쾌적하고 운치있는 삶을 즐길 수 있는 주거가 당연히 인기를 끌었다. 업체들도 이런 주거환경을 갖춘 주택을 짓는데 관심을 기울일 수밖에 없게 됐다.

그러나 한편으로 보면 높아진 경제수준에 비춰 쪽방촌이나 고시원 등 아직도 열악한 주거환경에 거주하는 가구들도 많은 게 사실이다. 이들에게도 사람이 사는데 필요한 기본적인 주거수준이라도 갖춰주는 것이 필요하다. 바로 이같은 필요성에 의해 주거복지개념이 나왔고, 이들 저소득층을 위한 최소 주거의 필요성도 높아졌다.

저소득층을 위한 최소 주거는 말 그대로 복지개념에서 출발한다. 따라서 여기에서는 최소한의 기본적인 주거공간을 갖춘 주택을 얼마나 이들 저소득층의 경제수준에 맞춰 저렴하게 공급할 수 있는가가 중요하다. 무엇보다 이들에게는 자신이 거주할 수 있는 주택에 되도록 적은 부담으로 생활할 수 있도록 하는 게 관건이다.

그런 차원에서 여러 형태의 다양한 주거방식이 제안되기도 했고, 일부는 실현에 옮겨지기도 한다. 예컨대 영구임대주택이나 참여정부때의 국민임대주택, MB정부때의 보금자리주택 등이 그 예로 꼽힌다. 이들 주택들은 기본적으로 입주자들의 경제적 부담을 최소화하되 기본적인 주거공간과 삶의 질은 유지하도록 한 형태다. 

이에 비해 일반주택을 분양받는 사람들의 욕구는 훨씬 까다롭고 복잡하다. 기본적으로 보다 나은 주택의 품질은 물론 공간의 구성이나 집의 형태에 대해서도 다양한 요구를 지니고 있다. 주택건설업체들의 입장에서는 바로 이들의 요구를 충족시켜주느냐의 여부가 주택분양의 성패를 좌우하는 만큼 이들의 요구를 면밀히 검토하고 주택의 평면에 반영한다.

주택시장은 기본적으로 수요와 공급의 원리에 기반한다. 즉 수요가 있어야 공급이 존재한다. 수요가 없으면 공급이 존재할 수 없다. 그런 점에서 수요자들의 요구는 곧바로 시장에 반영될 수밖에 없고, 이것이 주택의 진화로 이어져 주택의 다양한 형태를 가능케 하며, 나아가 주택산업의 발전을 견인한다.

최근 주택시장의 분위기가 좋아지고 있는 것도 오랜 불황시기를 겪으면서 주택건설업체들이 나름대로 주택의 품질향상을 위해 노력한데 기인하는 부분도 적지 않다. 즉 최근 건설되는 주택들이 수요자들의 눈높이에도 크게 어긋나지 않는다는 것이다. 실제로 분양시장에서도 주택의 외관이나 내부평면이 우수한 주택들이 수요자들의 선호를 받는다.

수요자 눈높이에 맞춘 주택업체 약진

최근 몇 년사이에 주택건설업체들 사이에서 이른바 ‘주부홍보단’이라는 모니터링 단체를 발족하는 사례가 늘고 있는데, 이는 바로 업체들이 수요자들의 요구를 파악하기 위한 수단이다. 즉 주부들의 눈을 통해서 주택에 필요한 부분이 무엇인지, 어떤 부분이 수요자들의 관심을 끌 수 있는지 등을 알 수 있기 때문이다.

지방의 주택건설업체로 최근 수도권에서 이루어진 몇차례의 아파트 분양에서도 100% 청약을 달성한 모 업체의 경우 이미 지방에서 사업을 할 때부터 주부 모니터링단을 꾸며 활동했다. 그리고 이들의 눈을 통해 내부공간에서 필요한 부분이 무엇인지를 파악해 평면에 적용함으로써 공간의 효율성을 높이고 수요자들로부터도 인기를 끌었다.

“최근들어 수요자들의 눈높이가 크게 높아졌습니다. 전체적으로 수요는 줄어드는데 공급이 많아지다보니 미분양이 늘어나고, 수요자들의 입장에서는 오히려 주택을 고르는 현상이 나타나고 있습니다. 이들의 눈높이를 맞추려다 보면 새로운 평면을 개발하지 않을 수 없고, 공간의 효율성을 높이지 않을 수 없죠.”

한 주택건설업체 관계자의 얘기다. 이 관계자에 따르면 수요자들의 눈높이를 고려해 업체들간 내부평면 경쟁을 비롯해 다양한 형태의 주택을 개발하기 위한 연구 및 노력이 진행되고 있다고 한다. 오히려 분양시장이 활성화되면 업체들의 그러한 노력이 줄어들 가능성이 높아진다. 웬만하면 분양이 이루어지기 때문이다.

그러나 최근의 주택시장을 보면 새로운 형태의 주택이나 새로운 평면을 선보이지 않는 업체에는 수요자들이 쉬 눈을 돌리지 않는다. 이른바 분양시장에 나타나는 양극화 현상이다. 이는 브랜드 선호도가 있는 업체와 그렇지 않은 업체간의 차이를 나타내는 것이기도 하지만, 반대로 그런 차이를 극복하는 열쇠가 되기도 한다.

최근 중견 주택건설업체의 약진도 이와 무관하지 않다. 지난해와 올해 주택시장에서 두드러진 실적을 나타낸 주택건설업체는 유수의 브랜드를 내세운 대형업체들이 아니다. 오히려 주택을 전문적으로 건설해온 중견업체들이 더 뛰어난 실적을 기록했다. 호반건설이나 중흥건설, 금성백조주택, 화성산업 등이 그들이다.

이들은 대형업체들보다 훨씬 많은 주택건설실적을 기록했거나 분양에서 연이어 성공을 거두고 있다. 청약에서도 평균 이상의 높은 경쟁률을 기록하고 있다. 이들이 성공을 거두는 요인은 다른 요인들도 없지 않겠지만, 무엇보다 수요자들의 눈높이를 감안해 그에 맞는 주택을 공급했다는 점이다.

최근 주택수요시장에서 또하나 주목할 점은 이른바 에코세대의 시장진입이다. 이들은 베이비부머 세대의 자녀세대로 새롭게 주택시장에 진입하면서 새로운 수요계층으로 떠오르고 있다. 최근 분양시장의 활성화를 이끌고 있는 것도 베이비부머들보다는 이들 세대의 활약이 크다고 한다.

특히 이들 세대는 단순히 주택뿐만이 아니라 오피스텔 등 수익형 상품에도 눈을 돌리고 있다. 과거 베이비부머와 같은 경제성장시기가 아니라는 점에서 일찍부터 노후에 대비해 임대소득 등 수익처를 만들어두기 위한 것이다. 이들 에코세대는 부동산시장에서 전방위적으로 활동하고 있는 수요계층으로 꼽힌다.

임대수요자, 매매전환 여력 부족

주택시장의 수요동향에서 또하나 빠트릴 수 없는 것은 임대수요에서 매매수요로의 전환 여부이다. 최근 주택시장에서 전세가율이 70%를 넘고 있음에도 매매수요로 전환되지 않는다는 지적이 제기된 바 있다. 이는 곧 주택거래가 늘어나는데도 집값이 오르지 않은 채 전셋값만 계속 오르는 이유에 대한 설명이자 또한 주택임대시장의 다양화와 직결되는 문제이기도 하다는 점에서 중요한 의미를 지닌다.

이와 관련해 최근 현대경제연구원에서 ‘주택임대차시장의 특징과 시사점’이라는 보고서를 냈다. 현대경제연구원측은 보고서를 내면서 ‘주택임대차시장의 수급측면에서의 특징들을 분석해 시장을 전망하기 위한 것’이라고 밝히고 있다. 그 내용을 살펴보자.

수요측면에서는 먼저 주택매매시장의 불확실성

등으로 주택매매 의사가 미약하다는 것이 연구원측의 분석이다. 내 집 마련이 필요하다고 생각하는 가구가 2010년에 비해 지난해에는 줄어들었다는 점을 지적했다.

둘째로는 매매 전환여력 부족으로 전세 선호현상이 지속되고 있다는 점을 들었다. 전세세입자 가구의 전세대출이 크게 증가하면서, 추가적인 부채에 의존해 주택매매로 전환할 여력이 부족하다는 것이다.

그리고 셋째로는 월세 임대료 부담으로 자발적인 월세 수요가 저조하다는 점을 지적했다. 또 넷째 재건축 연한 단축으로 이주수요가 본격적으로 발생함에 따라 임대주택 수요가 가중될 것으로 전망했다.

한편 공급측면에서는 첫째 민간 등록임대주택 공급이 부진하다는 점을 들었다. 둘째로는 공공부문의 임대주택 공급이 지속될 전망이지만 전세보다는 월세 공급이 중심이 될 것이라고 보았다. 셋째 특히 임대인의 월세선호 현상이 지속될 것으로 전망했다. 월세 임대에 따른 수익성이 높고, 저금리 기조가 유지돼 주택담보대출의 비용이 작기 때문이다.

넷째로 정책적으로도 주택임대차시장 선진화를 추진하고, 기업형 주택임대사업을 육성하는 등 월세 공급 여건이 개선될 것으로 전망했다.

수요 및 공급측면의 이같은 움직임을 바탕으로 전세가격은 향후에도 높은 상승세를 유지하고, 월세가격은 하락하지만 ‘전세→월세로의 전환’이 가속화 되면서 주거부담은 가중될 것으로 전망했다.

무엇보다 전세시장의 경우 수요는 유지되는 반면 공급은 축소되면서 향후에도 높은 상승률을 유지할 것이라는 점이다. 이와함께 월세시장의 경우 수요는 감소됨에도 불구하고 공급이 확대되면서 월세가격은 하락할 것으로 보았다. 다만, ‘전세→월세로의 비자발적 전환’이 가속화되면서 가계의 주거부담 가중을 우려했다.

주택공급방안의 다양화 필요

따라서 이같은 문제를 해소하기 위해서는 기업형 주택임대사업자를 지속적으로 육성·지원하고, 전세 가격의 안정화를 위해 전세→매매 전환 유도 및 전세 공급량 증대 등의 노력이 필요하다고 밝혔다.

구체적인 방안으로는 첫째 기업형 주택임대사업자 육성을 위한 초기 지원 및 인프라 조성이 시급하다는 것이다. 이를 위해 민간 참여를 유도하기 위한 인센티브제도를 마련하고, 주택임대관리회사를 적극적으로 육성하는 등의 인프라 조성이 필요하다고 지적했다.

둘째 매매거래로의 전환을 위한 지원이 필요하다고 지적했다. 이를 위해 주택구입 실수요자들을 대상으로 장기저리의 금융지원 확대 필요성을 제기했다. 셋째로는 전세 공급량을 증대해야 한다는 것이다. 미분양 아파트를 활용하면 전세물량을 확보하고, 소형 및 임대주택의 공급을 증대시킬 수 있다고 제안했다.

마지막으로, 저소득층의 정주 여건을 개선해야 한다고 밝혔다. 가구구조 변화에 대응해 1~2인용 임대주택 및 고령친화적 임대주택 공급을 확대함으로써 저소득층 정주 여건을 개선할 수 있다고 이 보고서는 지적하고 있다.

이 보고서 내용을 정리하면 현재 주택시장에 있는 임대주택 수요자들이 아직은 매매로 전환할 수 있을 만큼의 구매여력이 갖춰지지 않았고, 따라서 이들을 위한 매매수요 전환으로의 지원방침을 마련하는 한편, 전체적으로 임대주택 공급방안을 다양화하면서 물량을 늘려야 한다는 점을 지적하고 있다.

최근의 수요동향과 관련해 또다른 지적도 있다. 저금리 정책과 함께 주택매매를 위한 주택담보대출이 급증하고 있는데 따른 우려가 그것이다. 특히 최근 주택매매에 참여하고 있는 수요자들이 대부분 실수요자들인데 이들이 대출을 통해 주택을 구입함으로써 집값이 하락할 경우 큰 부담을 지게 된다는 점이다.

결국 현재의 주택시장 상황이나 우리나라 경제상황 등을 종합적으로 감안할 때 주택임대수요의 매매전환이 능사만은 아니라는 점을 전문가들은 지적하고 있다. 임대수요의 매매전환도 중요하지만, 현대경제연구원의 지적처럼 보다 다양한 형태의 임대주택공급 방안을 마련하는 것도 그에 못지않게 중요하다는 것이다. 

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