2020년, 수요자 중심의 질적 변화가 경쟁력이다

리서치 결과 미래주택에 대한 수요자의 니즈는 주택시장 현실과 큰 괴리감을 보이고 있다.

응답자들은 5년 뒤 선택에서 ‘내 취향에 맞게 선택할 수 있는 집’에 가장 큰 기대를 걸고 있으며, 살고 싶은 주택유형으로 ‘아파트’와 ‘단독주택’을 나란히 경쟁선상에 올려놓았다.

현실에서는 아파트 가구수가 단독주택 가구수를 추월해 그 비중을 점점 높여가고 있는데 응답자들의 니즈는 역질주 중이다.

또한, 우리나라 아파트는 선분양제도 하에 공급되기 때문에 개인의 취향을 반영하기 어려운 실정임에도, 응답자들은 집에 취향을 담고 싶다는 의지를 강하게 드러내고 있다.

어쩌면 선분양 아파트 공급구조에서 채워지지 않는 니즈가 단독주택에 살고 싶다는 표현으로 대변되고 있는지도 모른다. 단독주택은 적어도 자신의 취향을 반영할 여지가 매우 크기 때문이다.

최근 생활,문화,건강,안전 등 생활과 밀접한 서비스가 고르게 적용된 아파트는 그나마 경쟁력이 있다. 단위 세대에 적용하기 힘든 니즈를 단지 내 시설과 서비스로 대체하고자 하는 노력 덕분이다. 최근 등장한 셰어하우스나 협동조합주택은 주택의 질적 변화를 요구하는 수요자들의 니즈를 적극 반영해 관심을 끈다. 문제는 제도적 뒷받침이 미약하다는 점이다.

향후 주택이 경쟁력을 갖기 위해서는 주택 수요자들이 선호하는 서비스나 니즈를 적용하는 데 있어, 정부나 업계나 질적 변화를 이루기 위한 고민이 계속되어야 하겠다.

2020년, 국민주택규모(85㎡)…확대가 필요하다

리서치 결과 응답자들은 미래주택으로 이동시 면적 상향에 대한 욕구가 매우 큰 것으로 드러났다. 현재 우리나라 주택 재고 및 공급비중은 전용 41~85㎡가 가장 높다. 그러나 응답자들이 2020년 선택하고 싶은 주택면적은 전용 85~135㎡에 몰려 있다.

또 하나 주목할 점은 가구원수와 주택면적과의 관계는 정비례하지 않는다는 점이다. 1인가구 응답자 가운데 20%가 전용 40~60㎡이하 주택을 선호한다고 답했다. 전용 60~85㎡를 선호한다는 답변도 17.2%에 달했다. 전용 40㎡이하 주택을 선호하는 1인가구 응답자는 14.3%에 그쳐 상대적으로 작았다.

우리나라는 국민주택규모(전용 85㎡) 범주에 드는 주택에 대해서는 건축비에 붙는 부가가치세가 면제되고 있다. 전용85㎡ 초과 주택은 부가가치세를 내야 한다는 얘기다.

전용85㎡ 이하 주택을 매입하면서 발코니 전면확장을 옵션으로 선택해 100㎡가 넘는 실사용면적을 확보하는 게 일반적인 현상으로 굳어졌다. 건설사들은 발코니 전면확장을 옵션(별도 건축비)으로 내놓고 있지만, 사실상 옵션을 선택하지 않는 것은 불가능하다. 방과 주방, 거실 등이 협소해지기 때문이다. 결국 안방에 딸린 작은 발코니 하나만이 존재하는 기형적인 주택이 양산되고 있다.

85㎡는 1970년대 상황을 반영한 국민주택규모로, 45년여가 지난 오늘날의 소득 및 생활에 맞는 상향이 필요하다는 지적이 일어왔다. 이러한 지적은 주택 수요자들의 니즈와도 일맥상통하는 만큼 국민주택규모 조정에 대한 논의가 펼쳐져야 한다.

2020년, 신도시 안착은 광역교통망에 달려있다

리서치 결과 응답자들은 주거환경이 쾌적한 신도시 및 택지개발지구를 최고의 주택 입지로 꼽았다. 다만 도심권으로의 인접성(30분, 1시간, 1시간 초과)이 떨어질수록 선택 빈도가 현저히 낮아지는 양상을 보였다.

2000년대 개발된 2기 신도시 및 택지개발지구에서 입주자들이 겪는 가장 큰 고통은 교통문제다. 광역교통망계획이 수립되어 진척되고 있지만 엄청난 비용과 시간이 들어가는 만큼 진행이 더디고 계획이 번복되는 경우도 허다하다. 지금도 교통망에 따라 신도시마다 희비가 엇갈리고 있다. 응답자들은 신도시의 교통이 원활하게 안착된다면 2020년 이후 기꺼이 이주할 마음의 준비가 되어 있는 것으로 보인다.

2020년, 주택공급방식을 바꿔야 한다

달라지는 수요자 니즈 측면에서 보자면, 현재의 주택공급방식을 바꾸는 공급자(건축사, 시공사, 시행사)는 승승장구할 가능성이 높다.

2020년 응답자들이 내 집을 마련함에 있어 직접 취하고 싶은 선택의 폭은 ‘설계에서부터 자신의 의사가 반영되는 주택(36.8%)’이었다. 이는 단독주택을 선호하는 응답자에 국한된 특징이 아니다. 5년 뒤 아파트 거주를 선택한 응답자도 이 항목을 가장 많이 골랐다.

현실에서는 설계부터 자신의 의사가 반영되는 주택을 취하려면 상당한 비용이 추가된다. 기성복을 사는 것보다 맞춤옷이 비싼 이유를 생각해보면 답이 나온다. 미국에서도 건축가가 직접 설계한 주택이 3%에도 미치지 못하는 게 현실이다. 아직 설계에 대한 인식이 미약한 국내 상황은 더하다.

앞서가는 수요자의 니즈를 충족시키기 위해서는 저비용으로 자신이 원하는 설계의 집을 지을 수 있는 주택공급방식이 활성화 되어야 한다. 통상 건축비의 5%~15%까지 지급되는 설계비를 지불할 수 있는 수요자 층은 매우 얇다. 서민들이 지불 가능한 범위 내에서 설계를 선택할 수 있는 기회가 마련되어야 한다. 

기존의 주택계획안을 사서 건설을 의뢰하는 것도 방법일 수 있다. 그러자면 다양한 주택계획안을 판매하는 회사가 나타나야 한다. 또는 건축가가 개발한 다양한 프로토타입 가운데 맞는 것을 선택하여 부분 수정하게끔 만들 수도 있겠다. 아파트를 공급하는 건설사도 평면개발에 적극 나서야 한다. 또한 수요자들이 자신의 의사를 설계에 반영할 수 있는 방안을 마련해야 한다. 

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part 3 - 2020년, 주택 수요자 니즈 전망