최근 발코니 확장이 일반화되면서 납세자와 과세당국간 전용면적 기준에 대한 논란이 끊이지 않고 있다. 대법원에서도 3년의 시차를 두고 전용면적 기준과 관련해 서로 다른 판단을 내놓고 있다. 이로인해 납세자 및 주택공급업체들은 큰 혼란을 겪고 있다. 조세행정의 신뢰를 위해 명확한 판단기준이 필요하다.

아파트 분양가 산정의 기준이 되는 분양면적은 전용면적과 공용면적으로 구성된다. 이 중 전용면적이란 ‘아파트 등 공동주택에서 소유자가 독점해 사용하는 부분(예 침실, 거실, 주방, 욕실, 화장실 등)의 면적’을 말하며, 공용면적이란 ‘공동주택의 건축 면적 중에서 여러 사람이 함께 쓰는 곳(예 현관, 복도, 계단, 지하층, 관리사무소 등)의 면적’을 말한다.

주택분양 및 매매거래에서 일반적으로 분양면적 기준이 사용되고 있음에도 불구하고, 관련 세법규정에선 1세대1주택의 양도소득세 비과세와 취득세 등의 특례를 적용받는 ‘국민주택’ 및 취득세 중과세 규정의 적용을 받는 ‘고급주택’의 면적 기준을 분양면적이 아닌 전용면적으로 하도록 하고 있다(주택법 및 지방세법 시행령 참조).

‘실질과세 원칙’과 ‘비과세관행 성립에 따른 신뢰보호 원칙’

예전 공동주택은 일반 주거공간과 구조상 분리되어 주거보조기능(빨래건조, 수도사용, 난방시설의 설치, 창고 등)을 수행하는 발코니를 건물외벽에 돌출된 형태로 앞이나 뒤쪽에 부착하는 것이 일반적이었다. 또한 주택 공급업자는 관행적으로 발코니를 단독주택의 마당과 유사한 형태로 제공되는 부수적 공간으로 취급했으며, 이러한 면적을 분양가액 책정에 반영하지 않았다.

그러나 건물 외벽을 구조체로 사용하지 않고 자유롭게 구성하는 커튼월(curtain wall) 공법이 공동주택에 도입되기 시작함에 따라 발코니는 전용공간과 구분되어 건물 외벽으로 돌출된 형태에서 전용공간에 연결된 형태로 변모되기 시작했고, 그 크기 또한 점차로 확대되어갔다

하지만, 이러한 구조변화가 일반화 된 이후에도, 관행상 발코니 면적은 분양면적(전용면적+공용면적)에 포함되지 않는 서비스 면적으로 제공되어 왔으며, 발코니 확장을 통한 실 주거면적의 확장 경향은 날이 갈수록 심화되어 갔다.

국세기본법 제14조 제2항에서는 ‘세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다’는 실질과세의 원칙을 천명하고 있다. 따라서, 아파트의 분양 계약 및 인허가 시 발코니 확장에 따른 전용면적의 증가가 형식상 서비스 면적의 형태를 취하고 있다고 하더라도 실질상 실(實)주거면적이 증가했다면 마땅히 이를 전용면적에 포함시켜, 과세유무 및 규모를 판단해야 할 것이다.

반면, 동법 제18조 제3항에서는 ‘세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다’고 규정해, 비과세관행의 성립에 따른 신뢰보호 원칙에 대해 규정하고 있다. 따라서, 서비스 면적의 형태로 제공되는 주거면적의 확대가 전용면적을 구성하지 않을 것이라는 신뢰가 납세자에게 일반적으로 받아들여져 비과세관행으로 성립되었음에도 불구하고 과세권을 행사함은 납세자의 신뢰에 반하는 처분으로 위법함을 면지 못하게 된다.

국민주택 및 고급주택의 면적기준

 

■주택법 제2조 제3호

‘국민주택’이란 제60조에 따른 국민주택기금으로부터 자금을 지원받아 건설되거나 개량되는 주택으로서 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 ‘주거전용면적’이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(‘수도권정비계획법’ 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다. 이하 ‘국민주택규모’라 한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.

 

■지방세법 시행령 제25조 제4항 제4호

1구의 공동주택(여러 가구가 한 건축물에 거주할 수 있도록 건축된 다가구용 주택을 포함하되, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 1구의 건축물로 본다)의 건축물 연면적(공용면적은 제외한다)이 245제곱미터(복층형은 274제곱미터로 하되, 한 층의 면적이 245제곱미터를 초과하는 것은 제외한다)를 초과하는 공동주택과 그 부속토지

대법원의 종전 판결과 최근 반결

이러한 ‘실질과세의 원칙’과 ‘비과세관행 성립에 따른 신뢰보호 원칙’이 충돌하는 대상 쟁점사안과 관련해 종전 대법원은 다음과 같은 판결을 내린 바 있다.

“이 사건 주택이 비록 커튼월 공법에 의해 건축되었다 하더라도 주택법의 적용을 받는 아파트이고, 또한 커튼월 공법이란 주로 고층건물을 건축함에 있어서 건물 외부에 건물 내·외부를 차단하는 역할만 하는 비내력 칸막이벽을 설치하는 건축공법을 말할 뿐인데, 이러한 건축공법이나 기술상의 차이로 인하여 그동안 일반인들에게 확립된 발코니의 용도나 개념이 변경되어 일반 아파트와 커튼월 공법으로 시공된 아파트와 사이에 질적인 차이가 있다고 보가 어려운 점 등에 비추어 보면, 과세관청이 오랜 기간 동안 고급주택 등의 기준이 되는 공동주택의 전용 면적을 산정함에 있어 발코니 부분의 면적을 제외함으로써 과세행정에 있어서 발코니 부분의 면적은 공동주택의 전용면적에 포함시키지 않는다는 의사를 대외에 묵시적으로 표시한 것으로 볼 수 있고, 원고뿐만 아니라 일반 납세자에게도 과세행정에서 공동주택의 전용면적을 산정함에 있어 발코니 부분의 면적을 제외하는 것이 정당한 것으로 이의 없이 받아들여져 납세자가 그와 같은 관행을 신뢰하는 것이 무리가 아니라고 인정될 정도에 이르렀다고 할 수 있으므로 공동주택의 전용면적을 산정함에 있어 발코니 부분의 면적을 제외하는 과세관행이 성립되었다는 취지로 판단하였다. 

앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 원심이 인용한 제1심의 위와 같은 사실 인정과 판단은 모두 정당한 것으로 수긍할 수 있고, 거기에 피고가 상고이유에서 주장하는 바와 같은 전용면적 및 비과세관행 등에 관한 법리오해나 자유심증주의의 한계를 벗어난 위법이 없다.”(대법원2009두15265)

위와 같이, 종전 대법원 판례에서는 공동주택의 전용면적 산정에 있어 발코니 면적을 제외하는 비과세 관행의 성립을 긍정해 과세 관청의 양도소득세 부과처분이 납세자의 신뢰에 반한다고 판단했다. 그러나 해당 판결 3년 후, 대법원은 유사 사안에서 비과세 관행의 성립을 부정하는 취지의 판결을 내렸다.

“구 소득세법 시행령(2002. 10.1. 대통령령 제17751호로 개정되기 전의 것) 제156조 제2호에서 고급주택의 범위와 관련하여 ‘주택의 전용면적’이라는 개념을 도입하였으나 전용면적에 대한 정의규정이 없어 건물 외벽 밖으로 돌출되고 외부에 개방된 초기 형태의 발코니와 달리 외부벽체와 창호를 설치하여 본체와 유사한 내부공간으로 사용되는 아파트 발코니의 면적이 위 규정에서 정한 ‘전용면적’에 포함되는지 여부는 법해석상 논란이 있을 수 있는 사항이다. 그리고 일반 아파트의 발코니에 관하여 공동주택의 전용면적을 산정함에 있어 그 발코니 부분의 면적을 제외하는 과세관행이 있었다고 하여도 고층건물을 건축함에 있어서 건물 제일 바깥에 건물 내·외부를 차단하는 비내력 칸막이벽을 설치하는 새로운 시공방식인 커튼월 공법에 의한 건물의 경우 발코니에 해당하는 부분의 구조·용도 등의 사실관계가 명확히 밝혀지지 아니한 상태에서는 일반 아파트와 동일하게 보아 그 발코니 면적을 전용면적에서 제외하는 과세관행이 적용된다고 단정하기도 어렵다. 이러한 사정에다가 커튼월 공법에 의한 이 사건 아파트의 발코니 부분 면적을 전용면적에서 제외하고 한 이 사건 양도소득세 부과처분은 구체적인 과세요건을 정한 법령의 규정에는 어긋남이 없는 점 등을 아울러 종합하여 보면, 이 사건 양도소득세 부과처분이 국세기본법 제18조 제3항에 위반하였다는 사정만으로 그 하자가 명백하다고 할 수는 없다고 봄이 상당하다.”(대법원 2011다103809)

‘전용면적 범위’에 대한 명확한 판단기준 필요

유사 사안에 관한 쟁점사항에 대해 그 판단을 달리한 각각의 판결에 의해 해당 쟁점 사안에 대한 다툼은 현재까지 지속되고 있으며, 최근 서울행정법원에서는 ‘외벽을 기준으로 1.5m 초과여부’에 따라 비과세 관행의 성립여부를 판단한다는 취지의 새로운 해석을 내 놔, 공동주택공급업자 및 거주자에게 큰 혼란을 야기시키고 있다.

발코니 확장공사는 2005년 건축법의 개정을 통해 합법화되었으며, 최근 분양된 아파트와 분양예정인 아파트의 대부분은 발코니 확장여부를 분양계약자의 선택에 의해 결정하도록 하고 있다. 발코니 확장에 따른 전용면적 증가와 전용면적 증가에 따른 세제상 불이익을 예상하기 어려운 납세자의 입장을 충분히 고려했다는 점에서 종전 판례의 입장이 보다 합리적인 것으로 생각된다.

과세쟁점사항에 대해 납세자와 과세관청 간의 대립이 발생하는 근본적인 이유는 명확한 입법이 마련되어 있지 않기 때문이다. 따라서, 빠른 시일 내에 조세법령에서 ‘전용면적을 구성하는 공간의 범위’에 대한 명확한 판단기준을 제시해야 할 필요성이 있다고 하겠다.

이석봉 세무사는 국립 세무대학을 졸업하고, 연세대 법학석사를 거쳐 강남대 세무학 박사과정에 재학중이다. 오랜 기간 국세청에 근무하면서 세무조사 및 소송, 국제조사, 혁신분야 등을 두루 섭렵했으며, 조사업무 대응 등 다양한 분야에서 노하우를 갖고 있다. 현재 세무법인 호연 대표세무사를 맡고 있다.