“부동산 투자의 시작은 의심하고 확인하는데 있습니다. 부동산으로 부자가 되고 싶다면 무턱대고 투자하기에 앞서 반드시 의심하고 확인하는 습관이 필요합니다. 일반적으로 부동산 투자 시에는 거액의 자금이 들어가게 되는데, 부동산 중개업자나 매도자의 말만 믿고 별도의 확인절차 없이 섣불리 투자에 나섰다가는 낭패를 보기 쉽습니다.”

오랜 기간의 부동산 투자로 많은 부를 축적한 C씨(남·65세)가 필자에게 귀띔해준 부동산 재테크 노하우다.

우리가 장을 보러 시장에 가게 되면 한 끼 식사용으로 사용될 생선 한 마리, 과일 한 개를 구입할 때조차도 상처 난 곳 없이 모양이 예쁜지 눈으로 확인하고, 신선도가 의심되면 코로 냄새와 향을 맡아본 후 가격이 비싼지 여부도 함께 따져본다. 이처럼 작은 물건 하나를 구입할 때도 이러할진대 하물며 가격으로는 비교할 수 없는 고가의 부동산을 구입할 때에는 아주 세밀하게 따져보고 의심하며 확인하는 절차를 거치는 것이 당연하겠지만 우리가 살고 있는 현실 속에서는 그렇지 못한 경우가 비일비재하다.

우리의 속담에도 ‘돌다리도 두들겨보고 건너라’라는 말이 있는데, 이는 매사 조심하고 확인하라는 뜻으로 이를 부동산 투자에 적용시켜보면, 부동산 투자를 실행하기에 앞서 조금이라도 의심이 생긴다면 반드시 확인하는 습관을 가지라는 뜻으로 해석할 수 있다.

부동산 투자의 마이더스라는 명칭을 얻게 된 비결

몇 해 전만해도 C씨의 직업은 수도권 치과대학의 외래교수이자 치과의사였다. 하지만 C씨의 경우 치과의사로서의 명성 못지않게 지인들 사이에서 이른바 ‘부동산 투자의 마이더스’로 유명세를 얻고 있다. 우리가 알고 있듯이 ‘마이더스(혹은 미다스)’는 그리스신화에 등장하는 갑부로 이름난 프리지아의 왕을 말하는데, 그의 손에 닿는 사물들은 모두 금으로 변하게 하는 능력을 가지고 있었다고 전해진다. 그래서 흔히들 사람들은 투자의 귀재를 ‘마이더스’라고 부르고, 또 그러한 능력을 ‘마이더스의 손’이고 부른다.

C씨 역시 부동산 투자에서만큼은 그러했다. 서울 수도권을 중심으로 토지, 상가, 오피스텔, 단독주택, 재개발, 재건축, 오피스빌딩 등 다양한 유형의 부동산에 투자해 거액의 재산을 모은 C씨(남/65세). 현재 C씨와 C씨 가족명의로 등기부등본에 기재된 부동산만 얼핏 계산해보아도 수백억 원에 달한다.

사실 C씨가 부동산에 투자해 단한번의 실패도 없이 많은 부를 축적할 수 있었던 것은 그만의 독특한 투자원칙이 있었기 때문에 가능한 일이었다. C씨는 부동산에 투자하기에 앞서 반드시 ‘의심하고 확인하기’를 반복했다. 사전 검증작업을 철저히 한 것이었다. 선친으로부터 물려받았던 재산이 적지 않았던 C씨였기에 젊은 날부터 주변의 지인들로부터 종종 부동산 매물을 소개받곤 했는데, 이때 C씨가 나름 내세웠던 투자원칙은 중개업자나 매도자의 말만 믿고 무작정 투자에 나서기보다는 리스크 사전 제거차원에서 반드시 매물에 대한 의심과 확인절차를 거치자는 것이었다.

실제로 급매로 나온 우량매물을 소개받았을 때에는 몇 일간의 휴가를 내면서까지 직접 현장방문을 통해 의심나는 점을 해소하고 확인하는 절차를 거쳤던 C씨였다. 아무리 검토할 수 있는 시간이 촉박한 급매물일지라도 의심하고 확인하는 절차를 통해 부동산 투자 시 발생할 수 있는 리스크를 사전에 예방하는데 주력했던 C씨였기에 지난 수십 년간 그 어느 곳에서도 투자실패는 찾아볼 수가 없었다.

휴가 내고 며칠씩 매물 점검하러 직접 나서

일례로, 2002년 늦가을, 평소 알고 지내던 부동산 중개업자 L씨로부터 경기도 고양시 덕양구 대자동 일대 토지 3필지(지목 : 대, 임야) 총 1,860여 평을 소개받아 시세(평당 50만 원선)보다 훨씬 저렴한 개별공시지가 수준(평당 25만 원선)에서 매입한 사례는 C씨의 ‘부동산 투자, 의심하고 확인하라’라는 평소의 투자원칙이 안겨준 성공사례로 볼 수 있다.

C씨가 부동산 중개업자 L씨로부터 소개받은 대자동 토지는 그 당시 그린벨트, 즉 개발제한구역으로 묶여있었지만 북측으로 인접한 고양동 일대가 대규모 택지지구로 지정되면서 새 아파트 3,000여 세대가 속속 들어서고 있는 중이었기에 향후 개발제한구역 해제 및 토지수용 보상에 관한 소문이 나돌고 있었다.

C씨 역시 매물을 소개한 부동산 중개업자 L씨로부터 이런 소문을 전해들을 수 있었다. 만일 이 소문이 사실이라면 C씨의 입장에서는 투자가치가 충분했지만 그 이전에도 그린벨트 해제에 관한 논란은 끊임없이 제기되어왔으나 구체적으로 진행된 적은 없었기에 조심스럽게 접근할 수밖에 없는 C씨였다.

몇 일간의 고심 끝에 C씨는 자신의 투자원칙대로 의심나는 점들을 직접 확인해보기로 했다. 먼저, 개발제한구역 해제 가능성을 확인해보기로 했다. 개발제한구역으로 지정된 지역에서는 기본적으로 건축물의 건축 및 용도변경은 물론, 토지의 형질변경, 토지의 분할, 물건의 적재행위 등을 할 수 없게 돼 주민의 재산권에 미치는 영향이 적지 않은 게 사실이다. 해당지역 역시 개발제한구역 해제 소문이 오래전부터 나돌고는 있었지만 지지부진한 상태였다.

C씨는 개발제한구역 해제 가능성을 확인하기위해 해당 지방자치단체인 경기도와 고양시 그린벨트담당자를 면담했는데, 이들로부터 해제시기와 관련해 정확한 정보를 얻을 수는 없었지만 해제 가능성이 헛소문이 아님을 확인할 수 있었다.

이어서, 향후 지역개발 가능성을 확인해보기로 했다. 해당 토지가 소재한 대자동 일대는 동두천시와 파주시를 연결하는 지역으로서 경기 북부에서 서울로 진입하는 진출입로 상에 입지해있으며 39번국도 왕복 4차선 덕양대로에 근접해있어 향후 추가적 택지개발 시 유력한 지역으로 확인됐다.

마지막으로, 가격이 비싼지 여부를 확인해보기로 했다. 당초 매도자측이 요구한 가격은 개발제한구역 해제 이후의 가치가 반영된 시세수준에 육박한 평당 45만 원이었는데, C씨는 자신이 직접 경기도와 고양시에 확인한 바를 근거로 개발제한구역 해제 가능성은 존재하나 시기가 불확실함을 내세워 개별공시지가 수준인 평당 25만 원에 매매계약을 체결할 수 있었다.

결과적으로, C씨의 투자는 매우 성공적이었다. 그가 토지를 매입한지 몇 해 뒤인 2006년 말, 해당 토지는 개발제한구역에서 해제됐다. 물론, 그런 만큼 가격도 큰 폭으로 상승했다. 개발제한구역에서 해제된 다음해인 2007년에는 개별공시지가 기준으로 8배 상승한 평당 2백만 원이었으며, 이를 매입가격 대비 시세가격 기준으로 살펴보니 무려 12배나 상승한 평당 3백만 원이었다. 2015년 현재, 이 토지의 시세가격이 평당 4백만 원을 호가하고 있으니 초대박임이 분명했다.

요컨대, 부동산 투자로 부자가 되고 싶다면 반드시 매물을 의심하고 확인하는 습관을 가져야 한다. 부동산 중개업자나 매도자의 말만 믿고 별도의 확인절차 없이 섣불리 투자에 나섰다가는 고수익은커녕 낭패를 보기 쉽다는 점을 잊지 말아야 할 것이다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 경영대학원(부동산전공) 석사를 졸업하고, 단국대에서 도시계획학(부동산학전공) 박사학위를 취득했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며, 현재 하나은행 PB본부 부동산센터장 및 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연, 대언론활동을 하고 있다.