최근 부동산포탈업체인 부동산114에 따르면 서울의 중대형 아파트와 소형 아파트간 매매가격 격차가 크게 줄어든 것으로 나타났다. 일부 지역에서는 소형이 오히려 중대형 아파트 매매가격을 추월했다고 한다. 이는 중대형에 비해 소형 아파트의 인기가 그만큼 높아지고 있음을 보여주는 사례다.  

서울 일부 지역 소형과 중대형 가격 역전현상

2006년 말 서울의 전용면적 85㎡ 이하와 85㎡ 초과 아파트의 3.3㎡당 매매가격 격차는 772만원 수준이었다. 2006년은 수도권 아파트 가격이 급등했던 시기로 재건축 단지와 중대형 아파트가 가격 상승을 이끌었다. 그러나 소형ㆍ중대형 아파트 가격 격차는 2008년 글로벌 금융위기 이후 줄기 시작했다.

△2009년에는 563만원이었던 것이 △2010년에는 536만원으로, △2011년에는 486만원, △2012년 412만원, △2013년 353만원, △2014년 324만원 등으로 계속 줄어들었고, △올해에는 313만원까지 좁혀졌다. 특히 동작, 서초 등 일부 자치구는 전용면적 85㎡ 이하 소형 아파트가 중대형 아파트값을 추월하는 역전 현상이 나타나기도 했다.

2006년 말 당시 서울 25개 자치구 모두 전용면적 85㎡ 초과 아파트의 3.3㎡당 가격이 높았다. 그러나 요즘 동작, 서초, 금천, 성북 등 8개 자치구는 소형 아파트 가격이 더 높은 역전 현상을 나타내고 있다. 특히 동대문구는 전용면적 85㎡ 이하 아파트 매매가격이 3.3㎡당 1292만원으로 85㎡ 초과 아파트 1154만원보다 138만원이 높았다.

이밖에도 △동작구 132만원, △관악구 109만원, △금천구 82만원, △성북구 82만원, △강북구 78만원, △서초구 66만원, △서대문구 5만원 등으로 중소형 아파트의 3.3㎡당 가격이 더 높았다. 비단 이들 지역뿐만 아니라 소형이 중대형 아파트값을 앞지르는 지역은 더 늘어날 전망이다.

송파구의 경우 중대형 아파트의 3.3㎡당 매매가격이 약간 더 높긴 하나 격차가 불과 2만원 정도에 그치고 있고 구로, 강서 등도 격차가 크지 않기 때문이다. 여기에 최근 분양한 아파트의 경우 소형일수록 3.3㎡당 분양가가 높게 책정되고 있어 소형과 중대형간 아파트값 격차는 더 줄어들 가능성이 있다.

매매에서뿐만 아니라 아파트 신규 공급 역시 전용면적 85㎡ 이하의 소형 규모가 대세로 자리잡고 있다. 2000년대 초반만 해도 전용면적 85㎡ 초과 아파트가 전체 공급 물량에서 차지하는 비중이 35%에 이를 정도를 차지할 정도로 높았으나 최근에는 20% 내외 수준으로 크게 줄었다. 곧 10가구 중 8가구가 전용 85㎡ 이하 면적으로 공급된다는 얘기다. 특히 2014년에는 85㎡초과 면적의 공급비중이 15% 정도로 크게 낮아졌다. 

중소형 물량이 많은 것은 입주물량에서도 나타난다. 국토교통부가 발표한 올해 5월~7월사이 전국 입주예정 아파트는 모두 6만1011세대로 이중 중소형 주택이 전체의 91.3%를 차지하는 것으로 나타났다. 즉 △전용면적 60㎡ 이하가 1만9086세대, △60~85㎡ 3만6612세대, △85㎡ 초과 5313세대였다.

30~40대 수요 늘어, 특화평면도 인기요인

중소형 아파트가 이처럼 인기를 끄는 데는 몇가지 요인이 있는 것으로 풀이된다. 가장 큰 요인은 수요자들이 이들 평형을 선호하기 때문이다. 과거 베이비부머 세대들의 경우 부모를 모시는 경우가 많고 또 자녀들의 수가 늘어감에 따라 집을 늘려갈 필요가 컸지만, 요즘은 핵가족화가 진행되면서 가족수가 오히려 줄어드는 추세여서 굳이 대규모 주택을 구입할 필요도 그만큼 줄어들고 있는 것이다.

또 자신의 자녀들에게 새 아파트나 오피스텔을 사주는 베이비부머가 늘고 있다는 점이다. 이들은 대개 자신이 소유하던 큰 집을 팔아 작은 집 두채를 구입해 한 채에는 자신이 거주하고, 나머지 한 채는 자녀에게 살도록 한다는 것이다. 실제로 모델하우스의 분양관계자들에 따르면 계약은 자녀 명의로 하지만, 중도금이나 잔금 등은 부모가 지원하는 경우가 많다는 것이다.

이같은 현상은 최근의 결혼풍속도와도 맞물리는 지점이 있다. 즉 남자의 경우 결혼때 집을 마련하고 여자는 살림살이를 장만하는 것으로 역할을 분담하는 경우가 많은데, 이를 위해 부모가 자녀의 주택마련에 일정 부분 도움을 준다는 얘기다. 특히 부동산을 통해 재산을 늘려온 베이비부머들의 입장에서 자녀들이 무주택으로 사는 것을 원치 않는 경우가 많다.

굳이 부모가 집을 구입해주거나 도움을 주지 않더라도 스스로 집을 구입하려는 30~40대 수요층도 늘고 있다. 서울이나 수도권의 경우 그간 전세로 살다가 최근 전셋값이 계속 오르는데 따른 부담 때문에 내집을 마련하려는 수요자들이 늘기 때문이다. 실제 서울이나 수도권 인기지역의 경우 전셋값에 돈을 조금만 더 보태면 수도권에서 내집을 마련하기가 어렵지 않다.

최근 수도권에서 분양을 마치고 계약에 들어간 한 아파트의 경우 계약자의 80% 이상이 30~40대였다. 30대가 46%로 거의 절반에 이르렀고, 40대가 35%였다. 이들이 전세에서 벗어나 내집마련에 뛰어든 것은 초저금리도 한몫하고 있는 것으로 풀이된다. 저금리에 적은 금액만 대출받아도 부담없이 내집을 마련할 수 있기 때문이다.

이들 30~40대의 수요자들이 가장 선호하는 규모가 바로 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 주택이다. 가족구성에 따른 집의 규모도 적절할 뿐 아니라 분양가도 비교적 저렴하게 책정돼 큰 부담없이 구입할 수 있다는 점이 메리트다. 대부분 기존의 전셋값에서 조금만 더 보태면 구입이 가능하다.

또 중소형 주택은 관리비를 비롯해 향후 유지관리에도 적은 비용이 들어간다. 일상적인 비용도 그만큼 절감할 수 있는 것이다. 그뿐만 아니다. 중소형 주택은 찾는 수요자들이 많아 집을 팔 때도 비교적 쉽게 팔 수 있다는 장점이 있다. 즉 부동산에서 가장 중요한 요소의 하나인 환금성을 갖추고 있다는 것이다.

최근 분양되는 중소형 주택은 발코니 확장과 평면특화 등을 통해 과거의 중대형 주택에 비해 면적이나 효율성면에서 거의 뒤지지 않는다는 점도 인기요인이다. 최근 중소형 주택의 평면을 보면 전용면적 59㎡ 평면이 과거 85㎡ 평면에 비해 구성이나 공간의 활용도 등에서 별반 차이가 없다. 방 3개에 부부전용 화장실을 두고 있으며, 오히려 더 효율적인 수납공간을 갖춘 경우도 많다.

최근에는 이처럼 중소형 아파트가 인기를 끌면서 품귀현상을 빚자 빌라나 다세대주택으로 눈길을 돌리는 수요자들도 적지 않다는 게 분양관계자들의 얘기다. 최근 신축되는 빌라나 다세대주택의 경우 최신 마감재 사용 및 인테리어 등을 통해 고급화하는 경우가 늘고 공간의 활용성도 높이고 있다.