전원주택 분양 사기 소식이 간간히 들리는데...

잊을만하면 한번씩 전원주택 분양사기 소식이 들려옵니다. 지난해 말에도 전원주택 분양을 미끼로 50억을 가로챈 기획부동산업체 대표와 직원들이 검찰에 적발된 사건이 있었어요. 집을 지을 수 없는 땅을 싼 값에 사들여서, 전원주택 부지라고 속이는 수법으로 191명으로부터 50억원을 가로챈 혐의입니다.

왜 자꾸 속는 것일까요?

위 사건은 세무대리인에게 뇌물까지 주면서 주도면밀하게 속인 경우입니다. 또, 신문 등에 광고를 지속적으로 내서 계약자들은 안심시키는 전략을 썼다고 합니다. 시세보다 싸게 원가에 판다는 감언이설에 속은 50~60대 은퇴자들이 퇴직금과 종잣돈 까지 모두 날려서 안타까움을 샀던 사건입니다.

개발할 수 없는 땅인데 속은 이유는요?

분양자들이 의심을 하지 못했던 이유는 실제로 갖고 있는 대지 대신, 교통과 전망이 좋은 인근 부지를 보여주는 수법을 사용했기 때문입니다. 자연보전지역이나 농림지역 내 임야는 토지개발을 할 수 없다는 점을 알고 있던 사람들도 지번(주소) 자체를 속이니까 속수무책으로 당한 것이죠. 토지에 관한 서류를 확인했을 때 개발 가능한 인근 부지가 나오니까요.

전원주택 관련 사기 유형은요?

가장 흔한 게 직거래를 통한 사기입니다. 공인중개사를 거치지 않고 직접 토지나 전원주택을 매입하려다가 가짜 소유주에게 속는 경우가 적지 않습니다.

두 번째는 소유주가 아닌 대리인을 통한 계약을 했다가 사기를 당하는 경우에요. 세 번째는, 기획부동산이나 부동산개발회사가 허위광고를 내고 투자자를 모집해서 투자금을 받고 잠적해버리는 유형입니다. 언론에 주로 보도되는 사기유형이죠. 위 3가지 유형에만 잘 대처해도 대부분의 사기사건을 피해갈 수 있습니다.

전원주택 직거래 사기가 흔한가요?

인터넷에 개설된 블로그나 카페, 부동산사이트 직거래 코너를 이용해서 직접 매물을 검색하는 사람들이 많아지면서, 당사자간 계약도 늘어나고 있어요. 부동산 거래나 서류를 보는 안목이 밝다면, 중개수수료를 절약할 수 있는 길이기도 합니다.

그러나, 직거래는 가장 뜯어말리고 싶은 거래유형이에요. 특히 전원주택은 더욱 위험성이 큽니다. 전원주택은 현재 생활지역과 멀리 위치해있기 때문에, 지역 사정에 둔감하기 마련이고 자주 방문하기 어려워서 속기 쉽습니다.

예를 들어, 가짜소유주가 진짜소유주 집에 단기간 임대해서 들어가 생활하거나 가짜 전입신고를 하기도 합니다. 직거래 사이트에 실소유주의 전화번호와 이름을 올려서 의심하지 않게 하고, 실소유주에게 전화가 오면 교묘한 방법들을 써서 의심하지 않게 조치하고요. 이렇게 해놓고는 실소유주가 아닌 가짜소유주가 주인행세를 해서 계약서를 쓰고 돈을 받아 도주하는 것이죠.

전원주택 직거래시 사기를 피하려면?

계약시 꼭 확인해야 할 것들을 챙기는 게 최선의 방법입니다.

우선 등기부동본상에 기록된 소유주와 계약자가 동일해야 합니다. 본인여부를 확인하기 위해서는 대법원 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람해서 소유주의 인적사항을 먼저 파악하세요.

직접 만났을 때 다시한번 소유주와 동일인물인지 확인해야 합니다. 지금은 즉석에서도 확인이 가능해요. 민원24 홈페이지 어플을 다운받으면 진위여부를 확인할 수 있어요. 국번없이 1382번을 누르고 주민번호와 발급일자를 입력하는 방법으로도 확인할 수 있습니다.

운전면허증을 내미는 사람도 있겠지요. 한국도로교통공단 홈페이지에 가서 운전면허 진위를 확인할 수 있으니, 건너뛰지 마세요.

본인 확인과 함께 중요한 것이 등기부등본 확인입니다. 등기부등본은 계약시, 중도금시, 잔금시 매번 확인해야 합니다. 중간에 내용이 달라질 수 있으니까요.

무엇보다 직거래 보다는 공인중개인을 통하는 게 더 안전하다는 점도 기억하세요.

대리인을 통한 계약이 위험하다는데, 어떤 점을 체크해야 할까요.

대리인이라고 하면서 계약금을 챙겨서 도망가는 일이 흔합니다. 비단 전원주택뿐 아니라 모든 주택거래나 임대계약에 해당하는 문제죠.

소유주가 한국에 없다거나 해서 대리인을 내세워 계약하길 원할 경우에 꼭 챙겨야할 것이 있습니다. 소유주의 인감증명서, 위임장, 대리인의 신분증 등 이 3가지는 꼭 받아 두어야 합니다.

이렇게 서류를 챙겼다고 끝이 아닙니다. 계약금, 중도금, 잔금은 무조건 소유자 명의의 계좌에 지급해야지, 대리인이나 제3자에게 지급하면 안됩니다.

기획부동산 사기, 사전에 피해갈 방법도 좀 알려주세요.

그동안의 기획부동산 사기를 보면, 공통점이 발견됩니다.

첫째, 개발이 불가능한 땅을 분양하죠. 현재 개발이 불가능한 자연녹지를 곧 개발될 것이라면서 속여서 투자자를 모집하는데, 믿지 않는 게 상책입니다.

둘째, 개별등기가 안 되는 땅이라는 점입니다. 필지별로 개인에게 소유권이전등기가 안 되는 땅인데, 지분등기(공동의 소유)를 일단 하고 나중에 개별등기를 해주겠다고 속이는 경우가 많아요. 지분등기는 독립적인 재산권 행사가 안된다는 점을 기억해야 합니다.

셋째, 지나친 광고도 의심해 보세요. 흔히 유명 일간지에 대형광고들을 쏟아내서 소비자를 현혹하고 믿음을 주죠. 그러나 일간지 광고비가 모두 땅값에 포함되는 것이므로, 지나친 광고를 하는 것은 바람직하지 않습니다.

개발이 가능한 땅인지 여부는 어떻게 확인해야 하나요?

이중 삼중으로 확인해야 합니다. 몇 가지 팁을 알려드릴께요. 우선 홍보물과 신문광고를 들고 해당지역 관공서에 들고 가서 담당공무원에게 개발 사실을 확인하는 것입니다. 그 다음으로는 그 지역의 설계사무소에 찾아가서 상담을 해보세요. 답이 나옵니다.

본인 스스로도 확인하세요. 인터넷 검색창에서 ‘토지이용규제정보서비스’를 찾으세요. 매입하려는 땅의 지번을 입력하면, 그 땅의 토지이용계획을 열람할 수 있어요. 지목, 용도지역, 용도지구, 용도구역, 토지거래 부분에 표기된 내용들을 살펴보세요. 그곳에 ‘해당없음’이라고 표기된 땅은 개발에 문제가 없다는 것입니다.

마지막으로, 현장을 반드시 방문하라고 당부하고 싶습니다. 현장에 가보지도 않고, 가더라도 정확히 조사하지 않고 덥석 계약하는 분들이 꼭 있어요. 지적도와 현장이 일치하는지 확인하고, 개별등기가 되는지 확인하세요. 무엇보다도 용도지역이 바뀔 것이라는 개발자의 말을 절대 믿어선 안 되겠죠. 현장 조사는 혼자 가지 말고 아는 부동산중개업자나 지인을 대동해서, 제3자의 눈으로 점검하는 것도 방법입니다.

마지막으로, 더 주의할 점이 있다면요?

분양 단지의 경우에는 토지의 소유주를 확인하는 것이 가장 중요합니다. 토지의 소유권이 부동산개발회사에 있어야 보다 안전합니다. 또, 법인사업자등록증을 반드시 확인하세요.

토지나 전원주택을 마련할 때는 앞서 말씀 드린 내용을 바탕으로 체크리스트를 만들어서 철저히 지켜나가는 게 다소 느리더라도 안전한 길입니다.