● 한국은행의 기준금리 인하 발표가 있은 후인 지난 3월20일 오전 서울 소공동에 있는 한국은행 본관에서 이주열 한국은행 총재와 시중은행장들이 한 자리에 모였다. 조찬모임인 ‘금융협의회’ 자리였다. 이날 모임에서 이주열 총재를 비롯한 은행장들은 미국의 금리인상에 대한 불확실성이 있는 만큼 그에 따른 변동성이 커질 수 있다는데 인식을 같이 했다.

다만 미국의 금리인상 속도가 점진적일 것으로 보여 시장충격은 크지 않을 것으로 전망했다. 시중은행장들은 한목소리로 이번 금리인하 조치로 인해 예대마진 축소 등 은행의 수익성 저하를 우려했다. 특히 가계대출이 예년 수준을 웃도는 증가세를 이어가고 있는 점을 들어 가계대출의 구조개선과 리스크관리를 지속해야 한다는 의견이 많았다.

시중은행장들의 우려대로 시중의 유동자금은 금융기관으로 들어오기보다 부동산 등 실물자산으로 옮겨갈 가능성이 높아지고 있다. 금리인하로 은행의 예금이자가 너무 낮아졌기 때문이다. 더욱이 금리인하에 따른 대출이자가 낮아지게 되면 투자자들이 싼 금리를 이용해 대출을 받아 부동산에 투자하는 경우도 늘어날 전망이다. 가계대출 증가에 따른 우려는 바로 여기에서 비롯되는 것이다.

1, 2월 주택거래 2006년 이후 최고

금리인하가 부동산시장에 호재가 될 것이라는 점에 대해서는 대부분의 전문가들이 의견을 같이 한다. 지난해 정부의 잇따른 부동산시장 활성화대책 등에 힘입어 조금씩 살아나기 시작한 부동산시장은 금리인하 조치로 사상 처음 금리 1%시대에 접어들면서 날개를 단 격이 됐다는 분석이 지배적이다.

아직은 조심스러운 시장을 더욱 활성화시키기 위한 정부의 의지가 금리인하에도 반영됐다는 것이 시장의 반응이다. 특히 분양시장의 경우 정부의 금리인하 조치가 발표된 이후 문을 연 모델하우스에 청약인파가 길게 줄을 서는 등 장사진을 이루는 모습이 곳곳에서 목격되고 있다. 이 때문에 분양시장의 과열조짐을 우려하는 목소리마저 나올 상황이다.

주택매매거래량도 이미 지난해 말부터 크게 늘어나고 있다. 국토교통부에 따르면 올해 1월 7만9320건에 이어 2월에는 7만8864건의 매매가 이루어진 것으로 나타났다. 2월의 경우 1월보다 다소 줄어들었고, 지난해 동기에 비해서도 약간 줄어든 물량이다. 그러나 올해 2월에 구정연휴가 끼어 있었음을 감안하면 적게 줄어든 것이다.

특히 서울과 수도권은 각각 1만2990건과 3만7502건으로 구정연휴에도 불구하고 전년 동월대비 10.4%와 4.3% 늘어났다. 대신 지방의 주택매매량이 4.3% 줄어들었다. 특히 수도권의 1월 매매물량 3만4301건과 2월 물량을 합하면 7만1803건으로 지난해보다 16% 이상 늘었다. 2월물량으로는 거래량 통계가 집계된 2006년 이래 최고치를 기록했다.

이같은 매매물량의 증가세는 금리가 인하된 3월 이후 더욱 탄력을 받을 것이라는 전망이 지배적이다. 강남의 한 공인중개사는 “금리인하에다 전셋값이 오르는 상황까지 더해져 매매수요가 더 늘어나는 분위기”라고 밝힌다. 실제로 올해들어 전셋값이 지속적으로 상승하면서 이미 매매가격의 70% 수준을 넘긴 곳이 적지 않다.

실제 매매거래량의 증가는 수치로도 나타나고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 3월들어 20일까지 서울의 아파트매매거래량은 8389건에 이르는 것으로 집계됐다. 하루평균 거래량은 거의 420건 정도로 2월의 하루평균 거래량 306건에 비해 37%나 늘어난 물량이다. 이추세대로라면 3월 전체 거래량은 1만3000건에 이를 것으로 추정된다. 지난해 3월의 하루평균 거래량도 305건에 그쳤다.

저금리에 청약제도 개편 등 매매수요 유인

이처럼 매매거래량이 늘어나는 것은 봄 이사철 성수기라는 계절적 요인도 있지만, 금리인하 효과도 한몫 단단히 하고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 특히 금리인하로 기존의 전세임대자들이 월세소득을 위해 전세를 월세로 전환하는 경우가 늘면서 이참에 아예 집을 사자는 수요도 늘고 있다는 것이다.

여기서 잠시 최근의 전셋값 상승률을 살펴보자. kb국민은행의 자료에 따르면 지난해 10월 금리가 2%로 인하된 후 올해 2월까지 4개월간 전셋값은 ㎡당 229만원에서 236만6000원으로 올랐다. 그런데 이는 금리가 인하되기 이전인 2014년 6월부터 같은 해 10월까지 ㎡당 224만1000원에서 229만원으로 오른 것에 비해 거의 두배가까운 상승률이다.

이처럼 전셋값 상승률이 높아지자 신혼부부를 비롯한 주택 실수요자들이 차라리 내집을 마련하겠다며 매매수요로 전환하는 움직임이 늘고 있는 것이다. 전셋값과 매매가격의 격차가 줄어든 것은 물론 전세에서 전환되는 월세를 부담하는 것보다는 차라리 은행 대출을 받아 저금리의 이자를 내는 것이 훨씬 부담이 적다는 이유 때문이다.

특히 국민주택기금의 대출상품은 대부분 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택규모를 대상으로 하기 때문에 저소득층을 비롯한 실수요자들이 중소형 주택을 구입하기에 유리한 여건이 갖춰지고 있다. 여기에다 청약제도의 개편으로 청약자격이 완화됨에 따라 1순위로 편입되는 수요자가 크게 늘고 있다는 점도 매매전환수요가 많아질 것이라는 추정을 가능케 한다.

청약제도의 경우 올해 3월부터 수도권에서는 1순위 자격요건이 기존의 24개월에서 12개월로 단축됐고, 2순위는 6개월 이상에서 해당지역 거주자는 모두 해당된다. 3순위는 아예 없어졌다. 금융결제원에 따르면 올해 1월 기준 1순위자는 748만여명이고, 2순위자는 426만여명인데, 이중 12개월이 넘는 가입자가 모두 1순위가 되므로 3월에는 1순위자가 거의 1000만명에 육박할 것으로 전망된다는 것이다.

전셋값 상승과 관련해 현재의 전셋값 상승추세가 거의 한계에 이르렀다는 지적도 있다. 김현아 건설산업연구원 연구실장은 한 매체와의 인터뷰를 통해 전셋값이 이미 매매가격의 70~80% 수준에 이른 만큼 월세로의 전환은 늘겠지만, 전셋값 자체가 더 오르기는 어려울 것으로 전망했다. 자칫 깡통전세의 우려가 있기 때문에 세입자의 입장에서도 위험부담이 따를 것이라는 게 그의 분석이다.

전세수요의 매매전환과 관련, 다른 분석도 있다. 집값 상승에 대한 기대가 불확실하다는 점 때문에 여전히 매매수요로 돌아서기에는 시장상황이 부족하다는 것이다. 이같은 분석의 바탕에는 우리나라의 부동산시장도 어느 정도 안정이 된데다 경제성장도 저성장 기조를 유지하고 있는 만큼 과거와 같은 집값 상승은 기대하기 어렵다는 분석이 깔려 있다.

그런 점에서 금리인하에 따른 부동산시장의 효과는 기존 주택보다는 신규 분양주택에 쏠릴 것이라는 게 대다수 부동산전문가들의 관측이다. 신규 분양주택의 경우 분양가가 기존 주택에 비해 다소간 싸다는 점때문에 입주후 상승가능성을 기대해볼 수 있다는 이점이 있다. 특히 4월부터는 민간주택에 대한 분양가상한제가 없어지기 때문에 앞으로 분양가가 오를 가능성이 있다는 점을 고려하면 더욱 그렇다는 것이다.

수도권 모델하우스마다 인파로 북적

실제 금리인하 이후 분양시장의 열기는 전국의 분양현장 곳곳에서 확인되고 있다. 수도권에서는 지난 3월20일 문을 연 동탄2신도시의 ‘금성백조 예미지’에는 사흘동안 3만명의 인파가 다녀갔다. 하루 평균 1만명 정도가 다녀간 셈이다. 금성백조보다 1주일 전에 문을 연 ‘동탄역 반도유보라 아이비파크’에도 3만명이 넘는 인파가 몰렸다.

지방의 경우도 마찬가지다. 금리인하 발표가 있던 날 문을 연 경북 구미의 ‘문성파크자이’ 모델하우스에는 평일임에도 6000여명이 다녀갔다고 한다. 그리고 이후에도 주말까지 1만7000여명이 다녀갔다. 모델하우스에 들어오기 위해 100m 이상 줄을 서서 기다리기도 했고 더러는 발길을 돌렸다는 게 현장관계자의 얘기다.

주택건설업체의 한 관계자는 “주택을 구입하려고 하는 수요자의 입장에서는 기존 주택보다는 신규 아파트를 구매하려는 욕구가 클 것”이라고 분석한다. 주택가격의 상승가능성도 그만큼 높기 때문이다. 이 관계자는 “따라서 주택건설업체들도 이같은 수요자들의 움직임을 파악하고 신규 분양에 대거 나서고 있다”고 설명한다.

아파트뿐만 아니라 수익형 부동산에 대한 관심도 매우 높다. 대우건설이 서울 마포구 합정동에서 분양을 시작한 ‘마포한강2차 푸르지오’ 오피스텔 모델하우스에는 1만5000여명의 인파가 몰리면서 북새통을 이뤘다. 이 오피스텔은 전용면적 23, 25㎡의 소형 448실로 이뤄져 있다. 오피스텔은 특히 월세 수익을 얻을 수 있는 상품이라는 점에서 투자자들의 관심이 높은 상품으로 꼽힌다.

분양시장에서는 일단 중소형 주택이 금리인하의 혜택을 볼 것이라는 전망이 많다. 앞서 언급한대로 신혼부부 등을 비롯한 실수요자들이 선호하는 주택이 주로 중소형 주택이기 때문이다. 이들 평형은 대출을 받기도 편할뿐더러 대출금액도 크지 않아 저금리 상황에서 이자부담도 크지 않을 것이란 점이 메리트가 될 수 있다.

실제로 주택건설업체들도 이같은 시장 분위기에 맞춰 중소형 주택을 중심으로 분양에 나서고 있다. 3월과 4월에 분양시장에 나오는 물량중 중소형 주택이 대부분을 차지하고 있다. 모두 실수요자를 겨냥한 주택들이다. 부동산투자를 원하는 수요자들을 위한 오피스텔 등의 수익형 부동산도 눈에 띈다.수익형 부동산인 상가에 대한 관심도 최근 부쩍 높아지고 있다. 아파트 상가를 비롯해 상가에서 나오는 임대료 수익을 기대할 수 있기 때문이다. 다만 상가의 경우 입지 등에 따라 천차만별이라는 점에서 보다 세심한 주의가 필요하다는 게 전문가들의 조언이다. 모든 상가가 수익을 안겨주는 것은 아니기 때문이다.

임대수익 있는 상가 등에도 발길

최근들어 수익형 상가건물을 짓는 경우도 크게 즐고 있다. 신도시의 상가부지 등에 임대수입을 목적으로 한 수익형 상가건물을 짓거나 단독택지에 상가를 겸한 복합건물을 짓는 예도 늘고 있다. 이같은 현상들이 보두 저금리시대에 나타나는 현상들이다. 상가임대 수익률의 기준도 과거 10%에서 지금은 5~6% 수준으로 떨어졌다. 

종전에는 전세를 놓던 임대인이 월세로 전환하는 것도 과거에는 전세보증금을 받아 금융기관에 예치할 경우 일정한 수익을 기대할 수 있었지만, 지금은 그런 수익을 거의 기대할 수 없게 된 데 따른 것이다. 전세보증금을 받는 대신 세입자로부터 월세를 받는 것이 훨씬 높은 수익을 가져다 줄 수 있다는 얘기다.

기실 부동산시장의 움직임은 1%대의 초저금리가 되기 이전부터 변화하고 있는 것으로 나타나고 있다. 정부에서 부동산시장 활성화 대책을 통해 초저금리의 효과를 가진 공유형 모기지를 대폭 확대하는 등의 정책을 도입한데 따른 것이다. 공유형 모기지를 이용할 경우 연 1%대의 금리로 대출이자 부담이 크게 낮아진다.

부동산114의 분석에 따르면 서울 및 수도권에서 공유형 모기지의 혜택을 받을 수 있는 대상주택이 33만가구 가량 늘어날 것으로 집계했다. 전셋값 상승 등을 감안했을 때 불안한 전세보다 대출부담이 가벼운 내집마련을 선택하는 세입자들이 그만큼 늘어날 수 있다는 것이다. 공유형 모기지의 출시와 함께 연 2%대의 담보대출 전환상품도 나왔다.

부동산 전문가들은 1%대의 저금리시대로 접어들면서 부동산시장이 호재를 맞고 있다는 점에 대해서는 아무도 이의를 달지 않는다. 그리고 이같은 저금리 기조가 세계적인 추세와 맞물려 있는 만큼 앞으로 당분간 우리나라에서도 저금리 기조가 유지될 것으로 내다보고 있다. 실제로 한은총재도 미국의 금리인상 여부와 관계없이 저금리를 유지하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.

그렇다고 불안한 구석이 전혀 없는 것은 아니다. 바로 우리나라의 경제상황이다. 정부에서는 부동산시장의 활성화를 통해 내수진작과 경제성장률 상승으로 이어지길 바라고 있지만, 현실은 그렇게 녹록하지 않다. 특히 부동산시장 이외의 기업경제동향이나 소득, 일자리 등이 정부의 기대만큼 따라주지 않고 있는 점이 문제다.

한 부동산 전문가는 “전셋값이 오르는데도 과거처럼 집값이 오르지 않고 있는 것은 집값의 상승가능성이 크지 않다는 점을 보여준다”고 분석하면서 “수요자들의 입장에서는 집값에 대한 상승가능성이 크지 않은데 대출부담을 지면서까지 집을 구입해야 하나라는 생각이 들 수도 있다”고 설명한다.

즉 전세수요중 일정부분 매매수요로 전환되기는 하겠지만, 과거처럼 전세수요가 곧바로 매매수요로 전환되지 않을 수도 있음을 의미하는 대목이다. 특히 경제상황이 지금처럼 계속 살아나지 못할 경우 주택의 구매력이 떨어질 수밖에 없고, 이런 현상이 주택시장의 발목을 잡는 악순환이 나타날 수 있다는 우려도 없지 않다.