지금이 내집마련 적기인가

요즘 젊은 신혼부부들의 가장 큰 관심사가 ‘계속 전세로 살 것인지’ 아니면 ‘집을 사야 할 것인지’의 문제다. 지난해만 하더라도 집값이 오를 가능성이 별로 없어 그냥 전세로 살겠다는 수요가 많았지만, 정부에서 잇따른 부양조치를 내놓으면서 시장이 회복움직임을 보이고 전셋값도 계속 오르는 상황이어서 집을 사는 쪽으로 마음을 옮기는 수요가 많아졌다.

주택관련 전문가들이나 업계 관계자들 사이에서는 “앞으로 집값이 크게 오르지는 않겠지만, 그렇다고 떨어지지도 않을 것”이라는 전망이 우세하다. 주택시장이 이미 바닥을 쳤다는 것이다. 다만 내수부진이나 고용률 등 전반적인 경제상황이 아직은 크게 나아지지 않고 있다는 점에서 불안요소가 전혀 없다고는 할 수 없다.

내집을 마련하는데 가장 먼저 고려되는 것이 높은 전세가율이다. 전셋값이 매매가격에 근접해지면 매매수요로 전환하는 경우가 많아지기 때문이다. 서울의 경우 전세가율 70%가 넘는 곳이 확산되고 있다. KB국민은행과 서울부동산정보광장 등에 따르면 지난 2월 서울 아파트 평균 전세가율은 66.8%로, 1998년 12월 조사 이래 최고치를 기록한 것으로 나타났다.

전세가율 70%를 넘는 곳은 지난 1월 7곳이던 것이 2월에는 10곳으로 늘어났다. 이를 지역별로 살펴보면 성북구 73.8%, 서대문구 73.1%, 동대문구 71.9%, 동작구 71.6%, 관악구 71.1%, 광진구 71.0%, 중구 70.7%, 구로구 70.2%, 성동구 70.2%, 강서구 70.0% 등이다.

실제 서울 서대문구 북아현동 ‘두산아파트(1998년 입주)’는 전용면적 79㎡의 평균 매매가가 2억9000만원인데 평균 전셋값은 2억2000만원이다. 전세가율이 76%에 이른다. 충정로역 인근 ‘충정로 SK 뷰’의 전용면적 84㎡도 평균 매매가격이 5억3500만원인데, 전셋값은 4억3000만원으로 전세가율이 무려 80%를 넘는다.

그런데 이런 상황에서 지난 3월12일 한국은행이 기준금리 인하를 발표하면서 금리가 사상 처음으로 1%대에 진입하는 초저금리 시대를 맞게 됐다. 이는 주택구입을 망설이던 수요자들에게도 주택을 구입할 수 있는 여건을 마련해주는 계기가 되고 있다. 전문가들은 ‘초저금리로 인해 거의 전셋값 수준으로 내집을 마련할 수 있는 상황이 됐다’고 분석한다. 내집마련에 적기가 왔다는 것이다.

특히 올해 4월부터는 민간택지에 대한 분양가상한제도 폐지된다. 분양가상한제가 폐지된다고 해서 곧바로 분양가가 오르지는 않겠지만, 시간이 지나면서 분양가가 올라갈 가능성은 얼마든지 있다. 특히 최근에는 주택의 품질 등이 높아지고 있기 때문에 업체들로서는 건축비에 대한 부담도 있었던 게 사실이다. 그런 점을 감안하면 신규분양을 통해 내집을 마련하려는 수요자라면 올해 상반기가 적절한 타이밍이 될 수 있다. 

부동산전문가들도 내집을 마련하기에는 올해 상반기가 적절하다는 점에 대체로 의견을 같이한다. 역대 최저금리라는 상징적인 의미에다 청약제도 개편 등과 맞물려 수요자들의 심리가 움직일 수 있다는 것이다. 특히 이같은 분위기에 맞춰 주택업체들도 상반기에 중소형 아파트를 중심으로 물량을 내놓으며 수요자들의 관심을 끌고 있다.

내집마련에 적합한 물건은 있나

최근들어 전세가율이 높은 지역을 중심으로 거래량이 늘어나는 현상도 주목되고 있다. 지난 2월 서울 25개구의 아파트 거래량은 모두 8587건인데, 이 중 전세가율이 가장 높은 성북구가 469건으로 지난해 같은기간 380건에 비해 23.4%나 늘었다. 서대문구는 263건으로 지난해 200건에 비해 31.5%, 강서구는 632건으로 무려 57.6%나 늘었다.

주택거래량 증가에 대해 부동산관계자들은 낮은 금리로 인해 전세가격에 부담을 느낀 수요자들이 대출 등을 통해 내 집 마련에 나서고 있기 때문이라고 분석한다. 특히 이들 전세에서 매매로 전환되는 수요들은 신규 분양시장을 찾을 가능성도 높게 점쳐지고 있다. 봄 이사철에 분양되는 아파트들이 주목받는 이유다.

특히 서울의 경우 올 상반기에 전세가율이 높은 지역을 중심으로 신규 물량이 잇따라 이들 지역의 청약결과에 관심이 쏠리고 있다. 서대문구에서는 북아현 뉴타운의 ‘e편한세상 신촌’ ‘아현역 푸르지오’와 홍은동 홍은12구역의 ‘홍은 더샵’이 4월중 신규 분양 예정이다. 북아현뉴타운은 아현뉴타운과 함께 2만4000가구가 넘는 도심 최대 주거타운으로 탈바꿈 중이다.

코오롱글로벌은 4월 서울 성북구 장위뉴타운2구역에서 ‘꿈의숲 코오롱하늘채’를 분양한다. 59~93㎡로 구성된 513가구 중 333가구가 일반분양 대상이다. 북서울 꿈의 숲이 단지와 인접해 있어 조망 및 이용이 편리하고 경전철 동북선의 신설역이 들어설 예정으로 수혜를 기대할 수 있다. 이외에 6월에는 동대문구 전농11구역에서 ‘롯데캐슬’이 선보인다. 길음2구역에서는 올 하반기 ‘래미안’이 분양에 나설 계획이다.

중산층이 내집 마련하기에 좋은 전용면적 85㎡이하 아파트도 수도권에서 잇따라 분양이 예정돼 있다. 현대건설은 4월 경기 광주시 태전5,6지구에서 ‘힐스테이트 태전신도시’를 분양한다. 전용면적 59~84㎡의 중소형으로 총 3146가구의 대단지다. 단지 인근으로 2017년 전면 개통예정인 성남∼장호원 자동차전용도로가 있으며, 신분당선 판교역에서 여주역을 잇는 복선전철(2016년 예정) 광주역도 가깝다.

롯데건설은 경기 파주시 운정신도시에서 역시 전용면적 59~84㎡로 구성된 1076가구의 ‘롯데캐슬’ 아파트를 4월중 선보일 예정이다. 올해 10월 개통예정인 경의선 야당역을 걸어서 이용할 수 있고, 운정호수공원도 걸어서 갈 수 있는 등 쾌적한 주거환경이 장점으로 꼽힌다.

지방에서도 주목해볼 만한 중소형 아파트들이 없지 않다. 아이에스동서와 아이에스건설은 울산 북구 호계ㆍ매곡지구에서 ‘드림in시티 에일린의 뜰 2차’를 선보인다. 전용면적 71~104㎡, 총 1187가구로 조성된다. 올해 울산~포항고속도로, 옥동~농소2도로가 개통되며 울산~포항을 연결하는 복선전철도 2018년 완공돼 교통도 편리하다.

내집마련에 필요한 자금 어떻게 조달하나

1%대의 초저금리는 내집마련을 위한 자금조달에도 극히 유리한 상황을 제공한다. 낮은 대출 부담으로 자금을 이용할 수 있기 때문이다. 실제로 저금리 상황이 지속되면서 은행권의 주택담보대출이 크게 늘어나고 있는 것으로 나타났다.

한국은행이 밝힌 ‘2월 중 금융시장 동향’에 따르면 은행권 주택담보대출 잔액은 413조 6000억 원에 달한다. 이는 1월에 비해 4조2000억 원이 늘어난 수치로, 증가폭이 사상 최대치를 기록했다. 가계대출 규모도 전월 대비 3조7000억 원이 늘었는데, 이는 관련통계가 시작된 2008년 이후 사상 최대치의 2월 증가폭이다.

내 집 마련을 위해 대출로는 디딤돌대출, 최근 출시된 수익공유형모기지 등이 있는데 어떤 것이 가장 좋은지 선택하기가 쉽지 않다. 또 지금 상황에서 고정금리와 변동금리 중 고르는 것도 난제다. 한국은행이 기준금리를 내린 뒤 시중은행 영업점에는 대출 관련 문의가 끊이지 않고 있다고 한다.

기준이 맞을 경우 신규대출자는 디딤돌대출에 주목할 만하다. 부부 합산 연소득 6000만원 이하(생애 첫 주택 구매 시 7000만원)인 경우 연 2.6∼3.4% 고정금리 혹은 5년 단위 변동금리로 주택가격의 최대 70%(2억원)까지 대출받을 수 있다. 첫 주택 구매일 경우 0.2% 포인트 우대금리 적용도 받을 수 있다.

4월에 정부가 우리은행을 통해 시범적으로 출시하는 수익공유형모기지는 9억원 이하 전용면적 102㎡ 이하 주택 구입 시 집값의 최대 70%를 연 1% 중 반대 금리로 대출해주는 상품이다. 현 시점에선 가장 금리가 낮은 상품이지만 나중에 집을 팔 경우 은행이 시세차익을 떼 가는 점을 고려해야 한다.

시중은행 관계자에 따르면 주택담보 신규대출의 금리와 기존 대출 대환대출의 금리에 대한 문의가 많다고 한다. 대부분 대출 전환이나 신규 대출에 대한 문의다. 특히 최저금리 아파트 담보대출에 대한 관심이 가장 높다. 사상 처음의 저금리이니만큼 이때 대출을 받아 주택을 구입하겠다는 얘기다.

그런데 아파트담보대출을 이용해 집을 구매할 때는 금리비교를 거쳐 최저금리를 찾아야 금리를 인상하는 시기에 안전하다는 것이 전문가들의 공통된 지적이다. 최근들어 최저금리에 대한 수요자들의 관심이 늘면서 각 금융기관들간 금리 및 한도 등을 비교해 적절한 상품을 골라주는 금리비교사이트들이 인기를 끌고 있다.

주택담보대출 금리비교 서비스를 활용하면 이자절감뿐 아니라 상환 계획을 세우는데도 유리하다. 시중은행의 단기 고정금리와 큰 차이가 없는 장기고정금리 상품은 장기간에 걸쳐 상환할 때 유리한 것이 상식인데 거치 기간이나 중도상환계획에 따라 유리한 금리 상품이 달라지기도 하므로 최대한 많은 상품을 비교해야 손해를 보지 않는다는 것이다.

신규대출자의 경우 현재의 상황에서는 고정금리로 대출을 받는 것이 유리할 수 있다. 올해 하반기에 미국의 기준금리 인상 가능성이 있기 때문이다. 미국의 금리가 인상되면 한국도 인상할 가능성이 높다.

참고로 지난 3월24일 주택금융공사에서 안심전환대출 상품이 출시돼 16개 은행에서 취급한다. 이는 기존에 주택담보대출을 받았던 사람들이 저금리시대를 맞아 더 낮은 금리로 갈아탈 수 있도록 하기 위한 상품으로 출시 첫날부터 문의가 빗발쳤다. 이에따라 당초 20조원으로 책정된 한도를 더 늘릴 방침이다.