● “그 돈으로 건물을 사서 임대하는 게 낫지 않을까 싶어. 만약 인플레이션이 또 온다면 부동산만큼 안전한 것은 없잖아. 지금은 은행이자율이 연 1.75%인데 그것도 최고이자율이야.(중략)… 다들 이런 생각이다 보니 집값이 폭등하고 있어. 스칸디나비아에서 돌아온 이후로 틈 만 나면 부동산 광고를 뒤져. 시간이 지나면 좋은 게 나타날 거야.”

2012년 칸영화제에서 황금종려상을 받은 프랑스 영화 ‘아무르(Amour)’에서 음악가 딸 에바는 병상에 누워 있는 엄마에게 독백처럼 자신의 고민을 내뱉는다. 엄마는 병이 깊어 살 날이 얼마 남지 않았다. 죽어가는 엄마보다 자신의 노후를 걱정하는 에바는 이기적인 딸이다. 하지만 이미 50대 중년이 되어버린 생활인으로서 에바는 솔직한 여성인지 모른다. 에바의 고민은 프랑스만이 아니라 전 세계적인 현상이다.

우리나라도 최근 금융당국이 기준금리를 연 2%에서 1.75%로 낮추면서 1% 금리시대를 맞았다. 지금까지 한번도 경험하지 못했던 초저금리시대를 맞아 부동산시장도 훈풍이 불고 있다. 일반적으로 금리와 부동산 가격은 반비례 관계다. 금리가 낮아진다는 것은 금융비용이 줄어든다는 것이고 이는 곧 투자수익률이 올라간다는 것을 의미한다. 따라서 금리가 낮아지면 부동산 수요가 많아져 시장에는 활성화 요인으로 작용하는 것이다.

물론 금리가 인하된다고 해도 그 영향은 부동산 시장 별로 온도 차이는 있을 것이다. 금리인하의 효과는 부동산에 투자할 때 자기 돈보다 남의 돈 즉 지렛대효과를 가장 많이 쓰는 곳, 투자수요가 가장 많은 곳에 영향이 미친다. 따라서 주택시장에서는 재건축 아파트나 재개발 시장 등에 가장 많은 영향을 미칠 것이다.

신규 분양시장도 영향을 많이 받을 수 있다. 요즘 분양을 받는 실수요자들이 중도금을 이자후불제 같은 대출에 의존하는 경우가 많기 때문이다. 또 실수요나 임대수요가 많은 역세권 소형 아파트 역시 이번 금리 인하에 호재가 될 것이다. 특히 예금상품과 상대적 비교를 통해 투자여부를 결정하는 상가 등 수익형 부동산도 훈풍이 불면서 투자수요가 많아질 것이다. 그러나 대출을 거의 쓰지 않는 토지 등에는 영향이 많지 않을 것이다.

초저금리 시대, 수익형 부동산 대안될까

막노동으로 하루하루 먹고 살기 바쁜 일용직 노동자에게 금리 인하는 남의 일이다. 금리가 인하된다고 해도 하루 일당이 올라가거나 내려가는 것이 아니기 때문이다. 하지만 목돈을 쥔 자산가들에게는 금리인하는 곧 수익률 하락으로 이어지기에 민감하게 반응한다. 금리가 낮아지면서 오피스텔이나 상가, 빌딩 시장에 큰 손들의 발길이 잦아지는 것도 이 때문인 듯하다.

요즘은 레저인구가 늘어나면서 레저 용도로 빌려주고 수익을 얻는 아파트도 틈새 수익형 부동산으로 인기다. 최근 외국인 관광객이 늘어나면서 게스트하우스도 뜨고 있다. 토지도 공장이나 창고로 빌려주고 월 단위로 임대료를 받는 형태도 늘고 있다. 토지는 아파트와 함께 대표적 시세 차익형 상품인데 이조차도 월세를 받는 쪽으로 부동산의 수익상품화 바람은 거세다.

요즘 강남권 일대에서는 30~50억원 대 빌딩은 없어서 못팔 정도다. 한 빌딩 전문거래업체 관계자는 “30억~50억원대 빌딩을 사겠다는 매수대기자들이 12명에 달한다”고 말했다. 상가 이외에 오피스텔에도 청약자들이 몰려들고 있다.

최근 서울 마포구 합정동 마포 한강 2차 푸르지오 오피스텔은 13대 1의 경쟁률로 청약이 마감됐다. 이 오피스텔 전용 25㎡(8평)의 분양가는 최고 2억9280만원이다. 인근 공덕역 신축 오피스텔보다도 면적당 가격이 1.3배 정도 비싼 수준인데도 웃돈까지 붙었다.

전문가들은 상가나 오피스텔 열기는 금리인하에 노후불안까지 작용한 것으로 분석한다. 인구구조적으로 초저금리시대에 상가나 오피스텔이라도 구해 노후를 대비하려는 베이비부머의 니즈를 반영한 것으로 보인다. 또 경기 침체로 자본이득(시세차익)에 대한 기대가 크지 않자 임대소득으로 보상받으려는 심리도 가세했을 것이다.

이미 고령화가 우리나라보다 빨리 진행된 유럽에서는 주택보다 상가에 관심이 많다. 임대수익을 노리고 개인끼리 자금을 모아 투자하는 사설 상가펀드까지 나오는 상황이다. 이런 수익형 부동산 열풍은 앞으로도 계속 이어질 것이다.

부동산시장이 저성장체제로 접어든 만큼 부동산 투자는 시세 차익형 상품에서 현금흐름(cash flow) 중심형 상품으로 보는 인식의 변화가 필요한 것 같다. 거칠게 말해 부동산은 이제 현금흐름이 발생하는 금융상품일 뿐이라는 인식이다. 부동산을 보유할 것인지 말 것인지의 판단은 현금흐름이 발생하는 것인지 여부에 따라 결정해야 한다. 가격이 올라서 돈을 버는 시대가 아니기 때문이다.

부동산은 시세차익 시대에서 운용과 관리, 말하자면 임대소득시대가 열릴 것으로 보인다. 나중에 매각을 해서 한꺼번에 시세차익을 챙기는 자본 이득형 상품은 줄여나가야 한다. 매달 월급처럼 나오는 수익형 자산 중심으로 재편해야 할 것이다. 이런 측면에서 최근 수익형 부동산 열기는 바람직한 시장 재편으로도 볼 수 있을 것이다. 하지만 수익형 부동산을 투자할 때 조심해야 할 내용도 많다.

수익형 부동산 어떻게 고를까

개인적으로 상가 투자의 우선 순위는 평지의 1층 상가가 아닌가 싶다. 상가시장에서는 1층과 나머지 층과의 가격 및 임대료 차이가 갈수록 커지고 있다. 10년전만 해도 2층 상가 가치가 1층의 50%에 달했지만 지금은 30~40%까지 떨어졌다. 유동인구가 많지 않은 주택가나 변두리 상가일수록 층간 차별화가 심하다.

불황이 심해지면서 근린상가 2~4층은 세입자를 구하지 못해 몇 개월째 비어 있는 경우가 많다. 심지어 임차인을 구하지 못해 건물 주인이 관리비를 대신 내는 곳도 있다. 상가가 평지인지도 따져보아야 한다. 경사가 심한 곳은 지금도 평지 상가보다 장사가 잘 안된다. 문제는 평지의 1층 상가 금액이 너무 높다는 것이다. 자금 부담이 클 때에는 동료들과 공동으로 투자하는 방안도 고려해볼만 하다.

요즘 주위를 둘러보면 상가구입 열풍에도 불구하고 실제로 상가투자자들은 속앓이를 하는 사람들이 의외로 많다. 내수경기가 침체되면서 일부 지역을 제외하곤 안정적인 수익을 올릴 수 있는 상가가 흔치 않다. 가로수길, 홍대거리, 경리단길 등 일부 핫 플레이스만을 보고 전체 상가가 잘되는 것으로 착시하는 것은 위험하다.

안정적 상가 투자의 대명사였던 아파트 단지 내 상가도 예전 같지 않다. 꼭대기에 영화관을 낀 옷가게 중심의 복합쇼핑몰(테마 상가)이나 근린상가는 아예 무너져 내리고 있다. 상가는 신중하면서도 체계적으로 시장조사를 한 뒤 투자 여부를 결정해야 한다. 몇 번 현장답사를 통해 유동인구가 많은 역세권 등 불황에 강한 지역을 고르는 것이 좋다.

상가는 워낙 변화무쌍하게 변하는 경향이 있어 향후 활성화될지, 침체될 지 그 미래를 점치기도 어렵다. 초보자라면 상가보다는 오피스텔이나 다세대, 다가구주택 임대를 권한다. 주거용 부동산은 입지에 따른 리스크가 크게 없기 때문이다. 다세대나 다가구주택은 소유자가 살면서도 임대수익을 챙길 수 있는 장점이 있다. 하지만 건물과 세입자를 관리하는데 시간과 비용이 많이 드는 점을 감안하고 매입하는 것이 좋다.

오피스텔은 관리에 큰 어려움이 없어 비교적 손쉽게 투자할 수 있는 장점이 있다. 최근 오피스텔 같은 경우도 주택임대사업자로 등록이 가능해지고 임대사업자에 대한 혜택이 많아지고 있는 것도 인기를 끌고 있다. 

KB국민은행 조사결과에 따르면 전국 오피스텔 평균가격은 2월말 현재 1억8429만원, 임대수익률은 연 6.02%이다. 시도별로 보면 충남(7.80%), 충북(7.60%), 대전(7.52%), 광주(7.51%) 순으로 임대수익률이 높다.

서울지역 오피스텔의 평균가격은 2억1730만원이었으며, 임대수익률은 연 5.58%다. 구별로는 금천구가 연 6.60%로 전체 25개구 가운데 가장 높았으며, 강서구(연 6.55%), 은평구(연 6.51%), 동대문구(연 6.48%), 관악구(연 6.23%) 등의 순이다.

오피스텔 구입을 했을 때 자본이득에 대한 기대나 되팔 때의 환금성이 낮을 경우 임대 수익률이 높게 형성된다. 소형 아파트를 매입해서 임대사업을 하는 경우도 있는데 오피스텔보다는 1~2%포인트 낮다. 다만 소형 아파트는 오피스텔보다 되팔기가 쉽고 공실률(빈방비율)이 비교적 낮은 편이다.

수익형 부동산 투자땐 이런 점 조심

수익형 부동산 구입의 가장 중요한 잣대는 임대소득이다. 보수적으로 잡아도 임대수익률이 정기예금 금리(연 2% 대)보다는 2배를 훨씬 넘어야 메리트가 있다. 그리고 명목 수익률보다는 실질 수익률을 고려해서 투자하는 것이 좋다. 일부 분양 현장에서는 은행 레버리지(대출)를 가정하고 수익률을 제시하곤 하는데, 이는 뻥튀기 수익률이 될 수 있다. 이보다는 내 돈(자기 자본)으로 투입한 수익률(ROE)로 계산해야 합당하다.

그리고 임대소득세, 재산세, 공실비용, 중개수수료를 고려한 실질 임대수익률이 얼마인지도 잘 살펴봐야 한다. 이런 비용을 감안하면 수익률이 뚝 떨어진다. 내가 실제로 손에 쥘 수 있는 금액을 기준으로 투자 판단 여부를 결정하라는 얘기다.

아무리 좋은 입지에 좋은 부동산을 고르더라도 비싸게 구입하면 소용이 없다. 그리고 어떤 경제 현상에서 열풍이 있으면 반드시 홍역을 거칠 수밖에 없다. 나중에 시장이 침체돼 가격이 하락할 수 있다는 얘기다.

이런 상황에서 투자를 해야 한다면 어떻게 해야 할까. 대안은 법원 경매 등을 활용해서 매입가를 낮추는 방법으로 돌파구를 찾아야 한다. 결국 임대사업도 분자인 임대료보다는 분모인 매입가를 낮춰야 수지를 맞출 수 있다는 점을 잊지 말자.

빚은 부동산가격의 30%이내 안전

2~3년 전 하우스 푸어 사태를 경험한 필자가 꼭 강조하고 싶은 것은 빚의 문제다. 빚은 나의 욕망을 쉽게 이룰 수 있도록 하는 지렛대이다. 그러나 무리하게 빌리는 빚은 나에게 축복이 아니라 파멸로 이끌 수 있다. 이런데도 많은 투자자들이 많은 대출을 활용하고 있다.

그러나 하반기 이후 미국의 출구전략 영향으로 한국도 시중 금리가 오를 수 있기 때문에 너무 많은 돈을 빌리는 것은 금물이다. 전체 매입가의 30% 이내로 축소하는 것이 바람직하다.

그리고 구입을 할 때는 반드시 현장조사를 거친 뒤 매입을 해야 한다. 실제로 10억원대 상가를 구입한 한 지인은 현장에서 보름 넘게 조사를 하는 것을 본 적이 있다. 상권의 흐름이 오전과 저녁이 다르고, 평일과 주말이 서로 다르기 때문이다. 상권에 대한 분석을 꼼꼼히 해야 나중에 후회를 하지 않는다.

마지막으로 너무 높은 임대수익률은 반드시 의심해볼 필요가 있다. 건물주와 세입자 간의 임대차 계약서는 물론 실제로 통장에 매달 꼬박꼬박 입금됐는지도 확인하는 것이 좋다. 건물주와 세입자가 서로 짜고 건물 매매가격을 올리기 위해 가짜 임대계약서를 쓰는 경우가 많기 때문이다.