부동산을 양도할 때 누구나 가장 부담스럽고 걱정되는 부분은 양도소득세다. 양도소득세는 양도금액과 취득금액의 차액이 과세되는 세금으로 이러한 양도소득세에도 다양한 감면 혜택이 존재한다.

그중 토지 양도 시 해당 토지가 자경농지인 경우 일정한 요건에 모두 해당하면 양도소득세를 100% 감면받을 수 있다. 자경농지 감면은 농업에 종사하는 자가 장기간 농업에 종사할 수 있도록 하여 농촌인구의 감소를 방지하고 농업을 육성하기 위한 것이다. 다만 무조건 감면해 주는 것이 아니라 여러 요건이 존재하고 있다.

양도세 감면받는 자경농지

양도소득세 감면대상 자경농지란, 거주자가 해당 농지소재지에 거주하며 8년 이상 자기 노동력을 투입하여 자경한 농지를 말한다. 다만 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농어촌공사 및 농지관리기금법에 따른 한국농어촌공사·영농조합법인·농업회사법인에 양도하는 경우에는 3년 이상 자경한 농지를 말한다.

감면대상자

감면대상은 8년(또는 3년) 이상 자경한 거주자로 한정한다. 다만 거주자가 비거주자로 전환된 경우는 비거주자가 된 날부터 2년 이내에 양도하는 경우는 감면규정을 적용한다.

상속의 경우 피상속인이 감면요건을 모두 갖춘 경우로 상속인이 농지를 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에는 거주자 여부와 관계없이 감면규정을 적용받을 수 있다는 것이 판례이다.

감면 요건 3가지 모두 충족해야

1 농지 여부

농지는 전·답으로 지목과 관계없이 양도일 현재 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 다만 양도일 현재 주거·상업·공업지역으로 편입된 지 3년이 경과한 토지 및 환지예정지 지정일로부터 3년이 경과한 토지는 제외한다.

2 거주지 기준

거주하는 지역도 중요한 요건 중 하나다. 농지소재지에 거주해야만 감면을 받을 수 있는데, 농지가 소재하는 시·군·구 안의 지역, 농지 소재 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역, 해당 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의 지역에 거주해야 한다. 참고로 연접한 시·군·구란 행정구역상 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어있는 시·군·구를 말한다. 또한, 경작개시 당시에는 당해 지역에 해당했으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역은 거주지 기준에 충족하는 것으로 본다.

3경작 기간 기준

경작이란 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의해 경작 또는 재배하는 것을 말한다. 이러한 자경기간이 8년(한국농어촌공사, 농업법인에 양도 시 3년) 이상인 경우 감면대상에 포함된다.

다만 경작 기간 중 총급여액과 사업소득 금액 합계금액이 3700만원 이상인 과세기간이 있는 경우 그 과세기간은 경작 기간에서 제외한다.

감면비율

감면대상에 해당하는 경우 거주자가 취득한 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 농지소재지에서 거주하면서 자기가 경작한 농지를 양도함으로써 발생한 소득에 대하여 양도소득세의 100%를 감면한다.

다만 해당 농지가 주거·상업·공업지역으로 편입되거나 환지예정지 지정을 받은 경우에는 그날까지 발생한 소득에 대해서만 양도소득세의 100%에 상당하는 세액을 감면한다.

감면 대상 입증

감면대상에 해당한다고 다 감면해주는 것은 아니다. 해당 내용을 입증해 감면 신청을 해야 한다. 8년 이상 소유는 등기부 등본 또는 토지대장 등본 기타 증빙으로 입증해야 하며, 8년 거주는 주민등록등본으로, 8년 자경은 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면장이 교부 또는 발급하는 농지원부 등본과 자경증명으로 입증하도록 하고 있다.

이외에도 비료, 농약의 구매 사실, 농업협동조합 출자증권, 가축매매증명서로 입증하거나, 과수원의 경우 객관적으로 확인 가능한 과수의 수령 등으로 입증할 수 있다.

감면신청

감면대상에 해당하면 감면신청을 해야 한다. 8년 이상 자경농지를 양도한 경우 양도자가 세액감면신청서를 납세지 관할 지방자치단체의 장에게 제출해 감면신청을 하고, 3년 이상 자경농지를 농업법인 등에 양도한 경우는 양도인과 양수인이 함께 감면신청을 해야 한다. 다만 8년 자경농지 감면규정은 당사자가 감면신청을 하지 않은 경우라도 감면요건을 충족한 경우에는 과세관청에 직권으로 감면 결정을 결의할 수 있다.

감면 한도

양도소득세 100%를 감면한다고 하였으나 사실상 감면에도 한도가 존재한다. 감면 한도는 1년에 2억원이면서 5년에 3억원이다. 따라서 양도소득세가 한도를 넘는 경우 감면에 해당하여도 한도 초과분은 감면받지 못한다.

농어촌특별세 및 개인 지방소득세

조세특례제한법에 의해 양도소득세가 부과되지 않거나 감면·공제되는 경우 농어촌특별세액을 납부해야 하지만 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 적용받을 때는 농어촌특별세를 비과세한다.

또한, 양도소득세 감면대상에 해당하면 양도소득분 개인 지방소득세도 면제해 준다.

감면세액 추징

자경농지 감면은 감면받고 끝나는 것이 아니라 양수받은 농업법인(영농조합법인 또는 농업회사법인)에 한해 추징사유에 해당하면 감면세액을 추징한다.

추징사유로는 농업법인이 당해 토지 취득일로부터 3년 이내 양도하거나 그 토지를 경작하지 아니하고 다른 용도로 사용하는 경우 또는 휴업·폐업·해산하는 경우다. 이런 경우는 농업법인이 그 감면세액 상당액을 법인세로 납부해야 한다.

또한, 그 법인이 추징 사유가 발생한 과세연도의 과세표준신고를 할 때 양도자가 감면받은 개인 지방소득세액을 법인 지방소득세로 납부해야 한다.