계단실 벽체 미장두께 부족에 대해

최근에 공동주택의 하자소송이 증가하는 원인은 실제 소요되는 하자보수비용에 비해 과다한 하자보수비의 판결이라 할 수 있다. 전체 판결금액의 60%에 상당하는 미시공, 변경시공 보수비를 더욱 다대하게 만드는 원인 중 하나는 품질이 상향시공된 것을 단순히 두께로만 환산하여 보수비를 산정하는 문제점이 있기도 하다.

감정서에 등장하는 미시공, 변경시공은 그 사례들이 워낙 방대하고 많지만 최근 하자감정 항목에 어김없이 등장하면서도 제대로 대응하지 못하고 있는 항목 중 하나로 ‘계단실 미장두께 부족’ 항목을 들 수 있다.

해당 항목은 통상적으로 준공도면 실내재료 마감표에 ‘시멘트몰탈’로 표기되어 있으나, 실제로는 ‘수지미장몰탈’로 시공한 부분이다. 통상적으로 감정인들은 수지미장몰탈이 시공된 벽면 마감이 일반미장몰탈이 시공된 벽면 마감보다 더 품질이 우수한지 여부와 관계없이 그 두께만을 기준으로 시멘트몰탈과 수지미장몰탈을 차액 산정하고 있다.

미장의 목적은 페인트, 도배지 등 마감처리를 위해 콘크리트면을 평활하게 하는 것을 목적으로 시공하는 것이다. 즉 마감처리의 전 작업으로서 콘크리트면을 평활하게 하기 위해 미장을 하는 것이다. 수지미장몰탈은 세라믹 분말에 접착증진 첨가제를 혼합해 일반미장몰탈보다 더 얇으면서도 바탕면을 평활하게 하고, 접착강도가 우수해 콘크리트면에 잘 부착된다. 이 때문에 일반미장몰탈에서 반복적으로 나타나는 들뜸, 박락, 균열 등의 문제를 발생시키지 않은 향상된 미장몰탈의 방법이며, 일반미장몰탈보다 단위당 재료비가 고가이고 상향시공에 해당한다.

서울중앙지방법원 2013. 11. 21. 선고 2012가합 5587 판결은 “사용승인도면에 벽체의 경우 ‘시멘트몰탈+수성페인트’ 시공하도록 기재되어 있고, 현장조사 결과 계단실 벽체 미장 두께는 평균 7.8mm로 시공되어 있어 현재 시공되어 있는 두께는 건축시방서에 표기된 것보다 부족하게 시공되어 있다. 그러나 일반미장몰탈은 건축표준시방서 기재와 같이 3번(초벌, 재벌, 정벌) 바르는 과정을 거쳐 전체 두께가 18mm 정도 나오는 공법인데 반해 수지미장몰탈은 세라믹 분말과 접착 증가제를 혼합해 두께 2~3mm로 전체적으로 발라주는 것으로서 마감의 품질을 더 좋게 할 목적으로 사용되는 공법이라고 할 것이므로 위와 같이 각동 계단실 벽체에 일반미장몰탈이 아닌 수지미장몰탈로 상향 시공된 이상 건축시방서에 기재된 미장 두께에 미달한다 하더라도 하자에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 판시하고 있다.

이처럼 수지미장몰탈 시공이 일반미장몰탈 시공에 비해 향상된 공법으로 그 품질이 동등 이상으로 변경시공 ‘하자’에 해당하지 않는 것이고, 하자에 해당하지 않는 이상 비록 공사비 차액이 발생했다고 하더라도 하자보수에 갈음하는 손해배상청구가 인용될 수 없을 것이다.

국토부 ‘아파트 하자판정 기준’ 배수물매 불량

2014년 1월3일 국토교통부는 공동주택의 하자와 관련된 분쟁을 공정하고 신속하게 해결하기 위해 ‘공동주택 하자의 조사, 보수비용 산정 방법 및 하자판정 기준’을 제정·고시한 바 있다.

이 기준 제16조(배수물매 불량)에서는 ‘① 물고임이 심한 부위 및 역물매가 형성된 경우 하자로 판정한다. ② 설계도면에 배수물매가 표기되지 않았다 하더라도 강우에 노출되는 옥외바닥이나 트렌치 등에 물이 고이는 경우 하자로 판정한다. 다만, 부분적으로 발생되어 사용상 지장을 초래하지 않을 정도의 소량의 물고임 및 옥내에서 설계 당시부터 배수 물매가 고려되지 않은 경우 하자가 아닌 것으로 판정한다.’라고 고시하고 있다. 그 조사 방법은 41조에 나와 있다.

제41조(배수물매의 불량 조사)에서는 ‘① 지하주차장 트렌치는 이물질이 제거되도록 청소를 시행한 후 물을 흘려보내고 상당한 시간이 경과한 다음 물이 고이는 높이를 줄자로 실측하여 조사한다. ② 옥상바닥의 경우는 비가 온 후 자연적으로 물이 빠진 다음 물고임 높이를 줄자로 실측한다. ③ 지하주차장 바닥의 경우는 소방호스로 물을 뿌리거나 레벨측량기를 이용하여 바닥의 높낮이를 측정한다.’라고 고시하고 있다.

위의 고시는 강우에 노출되는 옥외바닥 트렌치 등 물이 고이는 경우는 하자로 인정하나 부분적으로 발생하는 경우 및 옥내 설계에 물매가 고려되지 않은 경우는 하자로 인정하지 않는다. 조사방법으로는 침전물 제거 후 조사하는 방법을 통해 하자 여부를 판정하고 있다.

그러나 서울중앙지방법원에서 발간한 건설감정실무에서는 ‘주차장 바닥면의 기울기불량은 레벨기 등을 통해 확인이 가능하며 기능상, 미관상의 지장여부 등에 의해 판단하고, 주차장 바닥의 기울기조정이 가능한 범위를 설정해 보수비를 산출하며, 보수공사 시 방수공사의 훼손 등도 고려하여야 한다.’고 규정하고 있다.

그러나 주차장 트렌치에 고인 물은 바닥면을 정밀하게 시공한다 하더라도 물의 표면장력에 의해 일정량의 물이 고일 수밖에 없다. 뿐만 아니라, 트렌치의 원활한 물 흐름을 위해 트렌치 전부를 적정 구배(1/100로 가정)로 시공할 경우 배수로 길이 100m에 대해 최대 높이차는 1m로 시공해야 하는 결론에 도달한다. 이는 현실적으로도 불가능한 것이다.

그렇다면 국토부 기준은 강우에 노출되는 옥외바닥 트렌치에 물이 고이는 경우는 하자로 인정하나, 부분적으로 발생하는 경우와 옥내 시공되어 물매가 도면에 별도로 표기된 경우만 하자로 보고 있으므로, 국토부 기준이 법원 판결에 영향을 미칠지 여부는 향후 판결을 지켜봐야 할 것으로 판단된다.