주택건설사업에 종사하는 많은 CEO들을 만나 사업에 착수하는 원인과 시기 선택에 관한 질문을 자주 나누게 된다. 그 때 대부분의 경우 좋은 땅을 만나면 일단 사업에 착수하고 분양사업의 시기를 선택하기 위해 상당한 준비를 한다고 한다. 특히 분양시기 선정을 위해 다양한 노력들을 전개한다고 한다. 신년 초가 되면 필자에게 많은 CEO들이 새해의 부동산 경기와 투자 시점에 대한 의견을 묻기도 한다. 장기간 지속된 부동산경기 침체로 인해 분양사업 착수에 고심하는 경우 CEO들은 어떻게 분양시기를 어떻게 선택해야 할까?

최근 부동산 시장에서는 저금리로 은행저축에 대한 매력이 사라지고 펀드 투자도 인기가 시들해진 상황에서 내집 마련은 물론이요, 임대용 주택 및 오피스텔·상가주택 등 수익형 부동산투자에 대한 관심이 높다. 부동산시장의 선행지표인 경매시장에서 수익형 부동산지표는 상승하고 있고 경매 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)도 해마다 높아지고 있다.

부동산경매전문업체 조사자료에 따르면 최근 3년간 전국 수익형 부동산(상가·오피스텔·근린시설)의 낙찰가율은 2012년 60.1%, 2013년 62%, 2014년 64.1% 등으로 상승세다. 수익형부동산 중에서도 상가와 오피스텔의 낙찰가율이 큰 폭으로 증가했다. 상가는 2012년 50.5%, 2013년 55.6%, 2014년 55.9% 등 2년새 5% 이상 증가했다. 오피스텔 역시 2013년 71.8%에서 지난해 75.5%로 오름세를 보이고 있다.

최근엔 수익형 부동산의 새로운 틈새 상품으로 지식산업센터(옛 아파트형 공장)가 인기다. 지식산업센터는 투자자들에게 많이 알려진 상품은 아니지만 임대사업 규제가 풀릴 것으로 예상되는 시점에서 사업전망이 점점 밝아질 것으로 보인다. 그래서인지 지난해 경매시장에서 지식산업센터 낙찰가율은 1년 내내 80%를 넘어 평균 83%를 기록했다.

현재 시중에는 투자처를 찾지 못한 여유자금이 넘쳐나고, 정부가 투자와 소비촉진을 위해 저금리 정책을 고수하고 있어 주택사업에 유리한 상황이 조성돼 있다. 거기에 정부가 일자리 창출과 경기부양을 위해 각종 부동산개발 프로젝트를 추진하는 한편 그동안 부동산 투자에 걸림돌이었던 여러 규제들을 속속 철폐해 민간의 부동산투자 촉진을 유도하고 있다.

이렇게 부동산투자에 우호적인 상황이 조성된 것은 매우 예외적인 것으로서 평소 주택산업 분야에 종사하던 필자로서도 매우 예상밖의 상황이 전개되고 있고, 그만큼 주택사업을 착수하기에 우호적인 상황이 조성돼 있다. 이러한 여건은 박근혜정부 말기까지 지속될 전망으로, 정부가 돌연히 주택시장에 개입해서 경영여건을 어지럽히는 일은 당분간 일어나지 않을 것으로 보인다. 주택사업에 종사하는 CEO와 기획실 업무에 참고가 됐으면 한다.

풍부한 시중자금과 부동산시장 유입 전망

● 주택사업에 착수하기 위해 가장 선결조건은 소비자들이 구매력을 확보해 분양하는 주택을 적극적으로 구입, 분양사업이 성공할 수 있는 여건이 만들어져야 한다. 그래야만 미분양을 방지하고 초기에 성공적인 분양을 통해 투자자금 회전의 융통성을 확보할 수 있기 때문이다. 이러한 시각에서 보면 현재 시중에는 주택담보대출이 크게 증가했는데 이는 주택부문에 많은 자금이 존재한다는 것을 반증하는 것이다.

또한 시중의 금리수준이 매우 낮아서 대출을 얻어 주택을 분양받거나 투자용 부동산 상품을 매입할 수 있는 여건이 조성돼 있다는 것이다. 특히 시중에 자금이 흘러넘치면 많은 경제 주체들이 인플레이션을 우려하기 때문에 주택이나 토지와 같은 부동산 실물에 투자를 늘리게 되므로 부동산시장에 신규 진입 자금도 증가할 수 있는 여건이 조성된 것이다.

■저금리

한국은행은 ‘2015년 통화신용정책 운영방향’에서 “국내 경제의 회복세가 완만한 가운데 물가 상승률이 상당 기간 낮은 수준을 보일 것”이라 판단하면서 “통화정책의 완화 기조를 지속하겠다”고 밝혔다. 즉, 낮은 금리로 시중자금을 풀어놓는 정책을 지난해에 이어 올해도 계속해 나가겠다는 의미다. 지난해까지 내린 연 2%의 기준금리는 역대 최저로서 금융위기 상황이었던 2009년 2월~2010년 6월까지와 같은 수준이다. 한국은행은 세월호 사고 충격과 얼어붙은 소비 심리로 인한 경기 침체를 회복시키기 위해 기준금리를 지난해 8월 2.5%에서 2.25%로, 10월 2.25%에서 2%로 두 차례 인하했다.

한국은행은 이어 3월12일 금융통화위원회 본회의를 열어 기준금리를 종전 연 2.00%에서 1.75%로 인하했다. 작년 8월과 10월에 기준금리를 0.25%p씩 내린 데 이어 다시 5개월 만에 0.25%p 더 내린 것이다. 지난해 두차례 금리 인하와 정부의 경기부양 노력에도 경기가 좀처럼 살아나지 않자 성장 모멘텀을 뒷받침하려고 추가인하 결정을 내린 것이다.

1%대 기준금리는 한국 경제가 여태까지 경험해보지 못한 것으로서 소비자물가 상승률이 1%대에서 0%대를 오가는 상황에서 실질 금리 마이너스 시대가 올해 상반기 고착화할 전망이다. 국고채 3년물 금리는 3월 들어 기준금리(연 2%)보다 낮은 1.9%대로 내려가 있다. 시장금리는 정책금리인 기준금리보다 높은 수치인 게 일반적인데 이미 역전현상이 벌어진 것이다. 결국 시장에서 기준금리 인하로 부동산 투자에 대한 리스크가 줄어든 것이다.

물론 한편에서 하반기 시장금리가 다시 상승할 것이라는 주장도 있다. 미국 연방준비제도(FED) 의장이 예고한 대로 현 0~0.25%인 미 정책금리가 올해 하반기를 기점으로 상승할 것이라는 전망때문이다. 이러한 전망대로라면 올해 상반기에는 사상 유례없이 싼 금리로 대출을 얻을 수 있다는 메리트를 얻게 되는 셈인데 이것은 주택이나 부동산투자 상품 분양에는 그 어느 것과도 비교할 수 없는 우호적인 여건으로 작용할 것이다.

■시중 가계대출 증가세

금융감독원에 따르면 지난해 12월말 기준으로 국내은행의 원화대출 잔액은 1255조8000억여원으로 2013년말보다 93조8000억여원 증가했다. 가계대출은 518조2000억여원으로 1년간 39조2000억여원 증가했는데, 이것은 금감원이 관련 통계를 작성하기 시작한 2007년 이후 최대폭이다. 주택담보대출이 364조1000억여원으로 1년간 37조3000억원 늘어난 것이 가장 큰 원인이다.

주택담보대출은 정부가 총부채상환비율(DTI)과 주택담보인정비율(LTV)을 완화하고, 역대 최저 수준의 대출금리, 전세가격 급등 등이 겹치면서 8월 이후 거의 매달 5~6조원씩 크게 증가했다. 이는 1년간 115조원이나 늘어났던 2008년 이후 가장 큰 폭의 증가세다. 가계부채의 증가는 당분간 지속될 것이라는 전망이 우세하다. 정부가 지난해 8월 주택매매 활성화를 위해 LTV·DTI 규제를 풀면서 가계부채가 빠른 속도로 늘고 있고, 그 탄력이 당분간 지속될 것이기 때문이다. 은행권 주택담보대출은 지난해 4분기 동안 18조원 이상 증가한 데 이어 지난 1~2월에도 이례적으로 3조4000억원 늘어났다. 이는 전년동기 대비 8배 이상 증가한 수치다.

일단 주택시장에 들어온 대출금은 예외적인 경우를 제외하고는 계속 주택시장에 머무는 경향이 있기 때문에 주택담보대출의 증가는 주택시장에서는 호재로 받아들여진다. 물론 일부 금융 전문가들은 집주인들의 빚 부담이 커지고 있고, 세입자들은 주거비 부담이 가중되고 있어 주택담보대출 증가에 일정한 한도가 있을 것이라 분석하고 있지만 그 한계가 어디까지일지는 아무도 모르는 것이다.

또 금융권에서는 지금의 대출 증가세와 관련해 2008년의 위기상황을 감안해서 대출증가를 자제해야 한다는 주장도 일부 연구기관을 통해 흘러나오고 있다. 그러나 정부가 경기부양을 위해 사실상 대출을 장려하고 있는 상황이라 대출규모를 줄이기는 어렵기 때문에 부실채권 비율과 연체율을 낮추는 등의 노력을 통해 대출 부실화 가능성을 낮추는 정도의 대응을 하는 수준의 대책은 나올 수 있어도 대출증가세를 근본적으로 막는 정책은 나오기 어렵다. 따라서 은행대출 증가추세는 연중 계속될 것으로 보인다.

정부의 적극적인 부동산 개발 유도

■정부의 적극적인 경기회복 의지

정부와 국내 연구기관들은 올해 GDP 성장률을 3% 중후반으로 예상한다. 지난해 성장률 3.4%보다 조금 나아진 정도다. 정부의 전망치 3.8%는 다른 기관들보다 다소 높다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)은 정부보다 낮은 3.5%로 예측했다. 소비자물가 상승률은 1%대 후반~2%대 초반으로 전망됐다. 통계청에 따르면 지난해 소비자물가 상승률은 1.3%로 2년 연속 1%대를 기록했다. 특히 지난해 12월 물가상승률은 전년 동월 대비 0.8%에 그쳤다. 1999년 9월 이후 15년 6개월 만에 가장 낮은 수준이다.

올해엔 담뱃값이 크게 인상되면서 물가상승률 전망치가 다소 높아졌다. 글로벌 금융위기 이후 세계 경제의 부진이 장기화되고 불확실성이 커지면서 시중에 돈은 넘쳐나지만 좀처럼 투자 증가로 이어지지 못하고, 일자리도 만들어지지 않는다. 2002~2011년 4.9% 수준이던 연 평균 설비투자 증가율은 2012~2014년에는 1.5%로 약 1/3이상 줄어들었다.

물가가 예상만큼 오르지 않으면 디플레이션 우려가 커진다. 우리나라 경제가 지표상으로는 선진국과 유사한 양상을 띠면서 저성장·저물가가 장기화되고 그 여파로 디플레이션 우려가 커지고 있다. 따라서 정부 주도하의 장기적인 경제 체질개선이 필요한 것이다. 올해 정부는 경제 체질개선을 위한 노동시장 개혁 등 경제 혁신에 총력을 기울일 계획이다. 중장기 성장을 하기 위해선 체질개선을 시도한다는 것이다. 아울러 경제활성화를 위해 확장적 예산을 편성했다.

최경환 부총리의 경제팀은 가계소득 증대를 위해 세제장려책을 사용한다. 즉, 근로자의 임금을 많이 올려주는 기업의 세금을 깎아주고, 국내 투자와 배당, 임금 인상을 적극적으로 하지 않는 기업엔 법인세를 추가로 물려 가계소득을 늘리겠다는 것이다.

■30조원 규모의 투자확대

2월1일 기획재정부·금융위원회·미래부·산업부는 30조원 규모의 ‘기업투자촉진 프로그램’운영계획을 확정, 2일부터 시행한다고 밝혔다. 이번 정부의 투자 촉진 프로그램은 기존에 내놓았던 대책들과는 상당히 다른 접근을 하고 있다. 기존 지원프로그램의 대상은 주로 중소·중견기업이었다. 하지만 이번엔 대기업으로 범위를 확대했다. 프로그램 규모도 기존 3~5조원 짜리에서 30조원으로 늘였고, 투자 건별이나 업체별 한도도 없앴다. “한번에 대기업의 덩치 큰 투자를 일으켜보자는 프로젝트”를 노린 것이다.

투자사업의 성격에도 제한을 두지 않고 의료·관광·교육·소프트웨어 등 유망서비스 산업과 신성장동력 산업은 물론 반도체·자동차·조선·기계·철강 등 주력 산업, 그리고 사회간접자본(SOC)·플랜트 건설 등 대형 프로젝트, 아울러 연구개발(R&D)과 인수합병(M&A) 등 사업구조개편 등이 포괄됐다. 명분보다는 ‘기업의 실리’에 초점을 맞춘 것이다.

지원 방식도 기존에는 정책금융기관이 대출을 해주는 게 주종이었지만 이번엔 투자가 중심이다. 즉, 총 투자규모 30조원의 절반은 산업은행이, 나머지 절반은 민간이 댄다. 산은은 지분 출자를 하거나 상환우선주·전환사채를 인수해 위험과 수익을 공유한다. 부동산 대책으로 나온 ‘수익공유형 모기지’와 유사한 개념을 적용한 것으로 기업이 쌓아 두었던 돈을 풀게 하려는 정책이다.

■대규모 부동산개발 유도

정부는 경기회복과 일자리 창출을 위해 대규모 부동산 개발을 유도한다. ‘한국판 롯폰기힐스’를 연내 개발하고, 한전 부지는 내년에 조기 착공토록 유도한다. 카지노가 있는 복합리조트 2곳을 추가로 지정해 국내 대기업의 참여도 허용토록 한다.

투자활성화 주요대책

● 용산 주한미군 이전기지 올해부터 개발

● 삼성동 한전부지 개발 2016년 착공

● 외국인 카지노 갖춘 리조트 2곳 추가 지정

● 호텔 5000실 2017년까지 추가공급

● 시내 면세점 서울 3개, 제주 1개 추가 설치

● 도시첨단산업단지 6곳

(대전·울산·제주·남양주·경산·순천) 지정

정부는 이런 내용을 담은 ‘관광 인프라 및 기업 혁신투자 중심의 투자활성화 대책’을 발표했다. 박근혜정부가 내놓은 일곱 번째 투자활성화 방안으로서 25조원 이상의 투자 효과가 예상된다.

용산기지 부지는 올해 4월부터 기지 동쪽의 유엔사 부지부터 순차적으로 개발한다. 이곳엔 20층 높이의 업무빌딩이 들어선다. 기지 서쪽의 캠프킴 부지는 2017년까지 입지규제 최소구역으로 지정해 용적률 800% 이상의 고밀도 지구로 개발한다. 50~60층 빌딩 7~8개를 짓거나 빌딩 수를 줄여 초고층 빌딩을 건설한다. ‘한국판 롯폰기힐스’를 만든다는 구상이다.

관광산업 육성을 위한 인프라 확충을 위해 영종도 등 경제자유구역의 규제를 풀어 외국인이 아닌 국내 대기업 등도 외국인 카지노가 포함된 복합리조트의 허가를 받고 최대주주가 될 수 있도록 했다. 시내면세점은 서울에 3곳, 제주에 한 곳을 신설하기로 최종 확정했다.

정부가 앞장서서 부동산개발사업을 유도하는 상황에서 정부가 부동산에 대해 반 시장적 규제를 펼칠 가능성은 크지 않기 때문에 정책변수도 역시 매우 우호적인 것으로 볼 수 있다.

■토지보상금 부동산 시장 재유입 전망

2015년 택지개발·산업단지·철도사업지구 등 전국 145개 지역에 풀릴 예정인 토지 보상금은 모두 11조원에 달한다. 특히 수도권에 7조6000억원의 보상금이 풀린다. 토지 보상금이 풀리면 대체 토지의 확보를 위해 인근에 부동산 붐이 형성되고 토지, 상가, 농가주택 등 부동산 투자에 활기가 예상된다. 전국 보상비 총액의 70%에 달하는 약 7조6000억원의 보상금이 수도권 48개 지역에서 풀리는데, 그 지역이 서울 강동구 ‘고덕강일 공공주택지구’ 사업과 경기 ‘과천지식정보타운 공공주택지구’이기 때문에 수도권 인기지역에서 부동산 투자붐을 일으킬 수 있는 여건이 조성된다는 것이다.

개별 사업부지 여건도 반드시 고려해야

● 2015년 거시경제 상황과 부동산 개발 분야에 대한 정부의 정책은 드물게 형성되는 우호적인 여건들로 점철돼 있다. 특히 정부는 부동산 경기를 부양해 내수경기를 회복시키고 미래 성장의 중요한 추동력을 확보하겠다는 의지가 강하기 때문에 부동산 시장의 활성화를 가로막는 규제의 추가적인 해제가 예상된다. 작년말 주택관련 3법의 국회 통과와 재건축 연한 단축을 비롯한 재건축사업 촉진 등 주택시장의 규제를 철폐한 것은 정부의 정책의지를 잘 보여주는 것이라 아니할 수 없다.

필자가 정리한 자료를 보면서 CEO 여러분들도 부동산 투자의 긍정적인 시점이라는 판단을 내릴 것이다. 그러나 주의할 것은 부동산 투자는 시점(timing)도 중요하지만 부동산의 특징인 개별 사업부지여건(land)을 반드시 고려해 개별 투자상품과 사업 착수시점을 선택해야 한다는 것이다. 아무리 시점이 중요해도 입지가 나뿐 경우에는 분양에 실패할 것이 뻔하기 때문이다. 2015년이 주택업계가 힘차게 도약하는 한해가 되기를 CEO 여러분들과 함께 기원한다.