최근 국내 부동산시장은 쉽게 해결될 것으로 보이지 않는 전세난, 역대 최저수준의 기준금리(1.75%) 및 근 10여 년만의 최고의 월간 주택거래량 기록 등으로 강남권 재건축 아파트 등에 실수요자 및 투자자(가수요자)들이 몰려들면서 가격상승의 분위기를 타고 있다.

아울러 1%대 초저금리 여파로 서울 수도권을 중심으로 꾸준히 월세를 받을 수 있는 오피스텔, 구분상가, 상가건물 등과 같은 다양한 유형의 수익형부동산들이 고액자산가 및 은퇴자들을 끊임없이 유혹하고 있다.

이는 2008년 하반기 글로벌금융위기 이후 끝 모를 부동산시장 침체 여파로 눈앞조차 보이지 않았던 지난 4~5년 전과 비교해보면 상전벽해가 아닐 수 없다.      

냉온탕 오가는 부동산정책이 최상위층 부자를 만들었다

그런데 여기서 주목할 점은 최근 국내 부동산시장의 상승 내지 반등 분위기를 이끌고 있는 것은 부동산시장의 자체적인 회복기능 내지 자정작용이라기보다는 부동산시장의 회복을 통해 경기불황을 타개해보겠다는 현정부의 강력한 의지가 담긴 정부정책이라는 것이다.

즉 현정부의 부동산정책이 글로벌금융위기가 닥친 2008년 하반기 이후의 장기적인 내수 경기불황과 맞물리면서 경기불황 타개를 위한 해법으로서 부동산시장의 완연한 회복 내지 활성화를 적극 도모하고 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 만일 이와 같은 정부의 강력한 의지가 상당기간 지속된다면 수년 내 부동산시장의 완연한 회복을 기대해도 좋을 것 같다.

사실 지난 30~40년을 돌이켜보면, 국내 부동산시장은 정부정책에 따라 이른바 ‘냉탕과 온탕효과’를 반복적으로 경험해왔고 이에 따라 부동산가격도 크게 요동쳤다. 그리고 이와 같은 정부정책의 변화에 따른 냉탕과 온탕효과 여파로 수많은 사람들이 울고 웃었는데 아이러니하게도 그들 속에서 대한민국 최상위층 부자들이 탄생할 수 있었다.

앞서 언급했던 K씨 역시 냉탕과 온탕을 번갈아 온 정부정책을 부동산 투자에 적극 활용한 덕분에 대한민국의 최상위층 부자로 거듭날 수 있었다.

K씨가 부동산 투자에 본격적으로 관심을 가졌던 시점은 1970년대 후반 강남개발 붐이 일던 시기였다. 그 당시는 정부주도하에 서울특별시 서초구 반포동(당시에는 강남구 반포동이었음)과 강남구 압구정동 일대가 대단지 아파트로 개발되면서 한국인의 주거생활에 본격적인 아파트시대가 도래한 시점이었다.

K씨의 경우 그 당시 압구정동에 대단지 아파트를 공급했던 모대기업 건설사를 다녔던 친척의 투자 권유로 40평형대 아파트 2채를 매입하면서 부동산 투자에 눈을 뜨기 시작한 것이었다. 국민 대다수가 원하든 원하지 않든 분명한 사실은 정부정책이 강남개발 붐을 통해 부동산시장을 견인하면서 부동산 가격의 급등을 초래했다는 것은 사실이었다.

IMF 외환위기 이후 정책변화로 큰 수익을 얻다

K씨에게 두 번째 부동산 투자기회를 제공한 것은 아이러니하지만 대한민국 국가부도위기인 IMF 외환위기였다.

이른바 ‘국민의 정부’로 일컬어진 김대중 대통령 정부는 대통령 취임 초기와 함께 맞이하게 된 IMF 외환위기를 극복하고 국내 경기불황을 타개하기위해 많은 정부정책을 내놓았는데, 무엇보다 국내 투자자는 물론, 외국인 투자자에게까지 부동산 거래를 자유롭게 허용하는 정책을 취할 정도로 부동산시장의 활성화에 많은 공을 들였다.

일례로 국민의 정부는 앞선 정부(김영삼 대통령 시절)에서 묶어 두었던 각종 부동산 규제들을 다양한 정부정책을 통해 전면적으로 풀어주었는데, 여기에는 분양가상한제 폐지, 아파트 분양권 전매 허용, 재건축 아파트 입주권 거래 허용, 취?등록세 및 양도세 대폭 감면, 부동산 담보대출 규정 완화 등이 포함돼 있었다.

그리고 정부정책의 방향이 부동산시장의 활성화에 맞춰져있음을 확신한 K씨 등 많은 투자자들은 법원경매 부동산 입찰, 대물변제용 부동산 매입, NPL 부동산 투자, 강남권 재건축 투자, 근린상가 및 오피스텔 신축 등을 통해 커다란 수익을 올릴 수 있었음은 물론이다.

반면, 국민의 정부(김대중 대통령 시절)가 끝난 후 들어선 이른바 ‘참여정부(노무현 대통령 시절)’는 버블세븐지역(강남구, 서초구, 송파구, 목동, 분당, 평촌, 용인) 아파트 가격급등과 같은 투기적 열풍으로 인한 사회적·경제적 폐해를 막고 과열된 부동산시장을 냉각시키기 위해 정부정책을 통해 앞선 정부가 풀어주었던 각종 부동산 규제들을 다시 묶거나, 심지어 새로운 정부정책, 즉 DTI(총부채상환비율)제도, 종합부동산세제도 등을 도입하는 등 강력한 부동산시장 억제책을 끊임없이 내놓기도 하였다. 부동산 투자자에게 시련을 예고한 셈이었다. 부동산시장이 정부정책에 따라 냉탕과 온탕을 반복했던 것이다.

요컨대 부동산투자에 성공하고 싶은 사람이라면 정부정책이 부동산시장을 좌지우지하는 현실을 직시함은 물론, 한발 더 나아가 정부정책을 통해 부동산시장의 변화와 흐름을 예측하고 발 빠르게 대응할 수 있어야 할 것이다.