● 지난 2월27일 인천지방법원 경매에 나온 한 아파트에는 53명의 응찰자가 몰렸다. 전용면적 49.94㎡형인 이 아파트는 당초 감정가가 1억4800만원이었으나 한번 유찰돼 1억360만원으로 떨어진 상태였다. 그러나 이처럼 많은 응찰자가 몰리면서 이 물건은 치열한 경쟁 끝에 당초 감정가보다 오히려 1000만원 높은 1억5790만원에 낙찰됐다.

그런가 하면 3월18일 서울중앙지법원에 나온 전용면적 120.03㎡의 중대형 아파트에도 21명이 응찰해 감정가 4억6000만원보다 높은 4억6890만원에 낙찰됐다. 이 아파트 역시 한번 유찰된 뒤였다. 중대형이지만 가격이 비교적 저렴한데다 역세권의 입지가 투자자들을 끌여들인 것이다.

서울 및 수도권 중소형 아파트 인기

경매는 부동산시장에서 매매시장의 선행지표 역할을 하는 것으로 인식되고 있다. 이미 지난해부터 경매시장이 서서히 달아오르기 시작하더니 올해들어 열기가 뜨거워지고 있다. 전셋값 상승 등으로 매매로 전환되는 수요자들이 보다 싸게 주택을 구입할 수 있는 경매로 눈을 돌리고 있다는 게 전문가들의 분석이다.

최근의 경매열기는 응찰자 수나 낙찰가율 등을 통해서도 확인할 수 있다. 지난 2월 전국 법원 경매의 평균 응찰자수가 4.5명이었는데, 이는 2006년 이후 최다 응찰자다. 이는 올해 2월 진행된 경매건수가 역대 최소치였기 때문이기도 하다. 2월 진행된 경매건수는 2243건으로 1월보다 1705건 줄어든 것이다. 

물건이 줄고 입찰 경쟁이 치열해지면서 평균 낙찰가율은 상대적으로 크게 올랐다. 2월 전국 법원 경매 평균 낙찰가율은 72.4%로 1월에 비해 3.2%포인트 올라 2009년 10월 이후 4년 4개월 만에 최고치를 나타냈다. 또 2월 총 낙찰가는 1조991억원으로 전달 대비 74억원 가량 감소해 2013년 2월(1조 889억원) 이후 2년 만에 최저치를 기록했다.

특히 수도권의 중소형 아파트 경매에 많은 응찰자가 몰린다. 부동산경매 전문업체인 지지옥션에 따르면 2월중 서울·수도권에서 경매된 아파트의 평균 응찰자 수는 물건당 11.33명으로 1월의 9.88명보다 크게 늘었다. 낙찰가율도 91.5%를 기록해 전국 평균을 훨씬 웃돌고 있다. 특히 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 아파트가 시장을 주도하고 있다.

올해 2월 전국 응찰자수 상위 10개 물건은 모두 서울·수도권의 3억원대 이하 또는 중소형 아파트가 차지했다. 최소 33명 이상 응찰한 이들 물건은 △교통이 편리한 입지 △3억원대 이하 물건 △중소형 평형 등의 특징을 갖추고 있다. 특히 수도권 역세권의 2억원 미만 아파트는 최고 상종가를 나타냈다.

이처럼 서울 및 수도권경매에 사람들이 몰리는 것은 목좋은 곳의 아파트를 비교적 싸게 중소형 아파트를 마련할 수 있다는 메리트가 있기 때문이다. 앞서 인천의 아파트외에 최근 경매에 부쳐진 경기 고양시의 전용면적 59.4㎡짜리 한 아파트에도 45명의 입찰자가 몰려 감정가 1억9000만원을 넘는 1억9532만원에 낙찰됐다.

시세보다 다소 낮은 중대형에도 눈길 돌려

그러나 최근 부동산시장의 회복과 함께 거래가 활발해지면서 중소형 주택이 점차 귀해지자중대형 아파트에도 경매수요자들의 눈길이 쏠리고 있다. 전용면적 85㎡ 이하 중소형 아파트보다 약간 크고 조금 비싼 3억~5억원대의 ‘틈새’ 중대형 물건에 응찰자가 몰리고 있는 것이다.

3월 들어 법원 경매에 나온 서울지역 중대형 아파트의 평균 낙찰가율은 88.64%로 2월의 85.42%보다 3.22%포인트 상승했다. 경기와 인천지역 중대형 아파트의 평균 낙찰가율도 각각 88.1%와 84.29%로 전달보다 1.51~6.09%포인트 올랐다. 경매업체 관계자들에 따르면 중대형 아파트 낙찰가율이 90%에 육박하는 것은 극히 이례적인 일이다.

이는 결국 주택경기 회복과 함께 경매로 넘어오는 중소형 물량이 줄면서 중대형 물건이 이를 대체하기 때문으로 풀이된다. 실제 올해 1월 서울 아파트 경매에서 중소형 물건이 차지하는 비중은 전체 61.6%였지만 2월에는 60.5%로 낮아졌고 3월에는 58.9% 선에 머물렀다. 또 중소형과 중대형의 가격차이가 좁혀진 것도 영향을 미쳤다.

이런 시장 흐름 속에 서울지역 법원 경매에서 가장 인기를 끌고 있는 물건은 비강남권의 4억원대 중대형 아파트다. 비록 중대형이지만 서울 아파트 평균가격인 5억원선에 미치지 못하는 게 수요자들을 끌어들이는 메리트가 된다.

서울중앙지방법원에서 3월5일 경매가 진행된 성북구 정릉동의 전용 114.84㎡ 아파트는 3억5336만원에 낙찰됐다. 또 서울서부지방법원에서 지난 3월17일 경매에 나온 전용면적 114.9㎡의 한 아파트는 감정가 4억2700만원에 근접한 4억565만원에 낙찰됐다. 이 두 물건 모두 낙찰가율이 90%를 넘거나 근접했다.

경기지역에서는 서울 도심 접근성이 좋은 3억원대 중대형 물건에 응찰자가 몰리고 있다. 고양지원에서 3월17일 경매가 진행된 고양시의 전용면적 114.11㎡짜리 아파트는 22명이 응찰해 감정가 3억2000만원과 거의 차이가 없는 3억1555만원에 낙찰됐다. 이보다 앞선 3월4일에는 수원지방법원에서 용인시 수지구의 전용면적 159.25㎡ 아파트가 감정가 4억5000만원보다 높은 4억5178만원에 낙찰되기도 했다. 

아파트뿐 아니라 연립·다세대주택 경매에도 수요자들이 몰리고 있다. 특히 연립이나 다세대주택 등은 아파트에 비해 가격이 낮다는 점이 실수요자들을 끌어들이고 있다. 전셋값 상승 등을 감안해 다세대나 빌라 등으로 눈길을 돌리고 있는 것이다. 이는 또한 최근 경매열기가 부동산시장과 마찬가지로 실수요자 중심으로 움직이고 있음을 보여준다.

부실채권시장에도 관심

한편 1% 저금리시대에 들어서면서 마땅한 투자처를 찾지 못한 일반투자자들이 부동산 경매시장의 과열양상이 지속되면서 NPL(부실채권) 시장에도 눈을 돌리고 있다. NPL이란 부동산을 담보로 은행대출을 받은 채무자가 3개월 이상 이자를 납부하지 못한 근저당권에 투자하는 것을 말한다.

NPL은 일반경매와 달리 매각대금에서 배당금을 통해 수익을 얻을 수도 있고 일반 경매입찰자보다 유리한 조건에서 입찰이 가능해 낙찰 가능성이 높은 것이 장점이다. NPL을 매입하는 방식으로는 론세일, 채무인수, 유입조건부 사후정산, 배당조건부 사후정산 등이 있으며 배당조건부 사후정산의 경우에는 여러 함정이 많기 때문에 세심한 주의가 필요하다.

또한 NPL 물건에 대한 권리분석 등을 잘못하면 큰 낭패를 볼 수 있기 때문에 경매와 NPL에 대해 제대로 이해해야 한다. 최근 강남 등을 중심으로 부실채권(NPL) 실전투자 및 부실채권투자의 함정을 극복하고 안정적인 고수익을 달성하는 데 도움을 주는 강의 등도 이루어지고 있다.