● 지난 2013년 10월17일 국토연구원 지하강당에서 2013년에서 2022년까지 제2차 장기주택종합계획을 수립하기 위한 공청회가 열렸다. 곧 앞으로 10년간 우리나라에서 주택이 얼마나 더 필요한지 주택시장의 환경변화를 살펴보고 시장 패러다임의 변화와 수요를 예측해 주택의 종합계획을 수립하기 위한 자리였다.

비단 국내 환경뿐 아니라 국제적인 불확실성까지 겹쳐 있는 만큼 시장환경 변화는 우리 주택시장에서 매우 중요한 주제일 수밖에 없다. 이날 공청회에서 주제발표를 한 김근용 국토연구원 주택토지본부장은 우리 주택시장의 여건변화를 몇가지로 정리했는데, 우리나라 주택시장 환경변화의 내용을 함축하고 있다. 먼저 그 내용을 들여다보자.

인구 증가속도 둔화, 고령화는 가속

국내 주택시장에서 시장의 환경변화의 주요 요인으로는 인구 및 사회, 경제적 요인과 주거문화의 변화 등을 들 수 있다. 먼저 인구 및 가구구조의 변화를 살펴보면, 인구 및 가구의 증가속도가 둔화하고 있고, 소형가구가 증가하는 한편 고령화가 진척되고 있다는 점이 눈에 띄는 변화현상이다.

인구 및 가구는 지금도 증가는 하고 있으나 증가속도는 현저히 둔화되고 있다. 2010년 기준 통계청의 인구는 4799만여명이지만, 추계인구는 4900만명을 넘었고 2015년 현재 인구추계는 5060여만명이다. 문제는 2006년 이후 2008년과 2011년을 제외하고는 인구성장률이 0.4~0.5% 수준에 머무르고 있다는 점이다.

가구의 경우 2010년 기준 1734만가구를 기록하고 있으며, 2022년에는 2033만가구로, 2035년에는 2226만가구로 늘어날 것으로 전망되고 있다. 1인가구는 2010년 기준 414만여 가구다. 특히 전체 가구수는 1980년 이후 비교적 일정한 수준으로 늘어나고 있는 반면 1인가구수는 2000년대 이후 급격하게 증가속도가 높아지고 있다.

출산율은 2014년 기준 1.21명으로 세계적으로 최하위 수준이다. 출산율 감소는 전체 인구의 감소는 물론 생산가능인구의 감소를 의미하는 것이기도 하다. 15~64세의 인구를 일컫는 생산가능인구는 2016년을 정점으로 감소추세를 보일 것으로 전망되고 있다. 생산가능인구가 줄어든다는 것은 그만큼 국가의 전체 생산능력이 줄어든다는 것을 의미한다.

반면 인구의 고령화는 점차 가속화되고 있다. 2010년 기준 65세 이상 인구는 전체 4799만명중 542만명으로 전체의 11.3%를 차지하고 있다. 통계청의 인구추계에 따르면 2020년에는 15.7%로, 2022년에는 17.2%로, 2030년에는 24.3%로 늘어날 것으로 추정되고 있다. 인구의 고령화가 급속도로 진행되는 셈이다. 그만큼 고령인구가 늘어나고 있다.

가구원수의 변화도 빠르게 진행되고 있다. 4인 이상 가구원이 있는 가구는 빠른 속도로 줄어들고 있는 반면 1~2인의 소형가구는 지속적으로 늘어나고 있다. 1~2인 가구는 2000년 34.6%에서 2010년 48.2%로 늘어났다. 소형가구의 증가와 함께 가구원수도 줄고 있다. 2010년 기준 가구원수는 2.69명인데, 이는 1990년의 3.77명보다 1.08명 줄어든 수치다.

사회·경제적인 여건도 변하고 있다. 최근의 사회·경제적 변화의 특징을 보면 저성장시대 진입과 다문화시대 도래, 베이비부머의 대량 은퇴 등을 들 수 있다. 1990년대부터 2008년까지는 연평균 5% 이상의 경제성장률을 기록했으나, 2008년 이후 지금까지는 3%대의 성장률에 머무르고 있다. 향후 잠재성장률 또한 3% 내외로 추정되고 있다.

주거환경 중요도 높아져

도시의 개발방식도 바뀌고 있다. 신도시 개발 등 도시의 외연적 확산이 한계에 이르면서 도심선호현상이 높아지고 도시재생사업이 늘고 있다. 도시재생사업 또한 그간의 재개발이나 재건축 등 대규모로 진행되던 방식에서 벗어나 마을만들기 등 소규모 방식이 함께 도입되고 있다. 1970년대 50%이던 도시화율은 2000년 88.3%, 2010년 90.9%로 2000년 이후 정체상태를 보이고 있다.

주거문화도 변화를 보이고 있다. 소득수준이 높아지면서 편리성이나 쾌적성 등 거주가치가 중요해지고 있다. 이에따라 단지배치 및 조경의 다양화가 이루어지고 있다. IT와 에너지절감기술 등 미래의 기술이 접목된 주택양식이 확산되고 있다. 주거관련 기술의 발달에 따라 재택근무나 원격 건강관리 및 교육 등 주거공간의 복합적 이용도 늘고 있다.

주택의 형태에 대한 선호도 바뀌고 주거복지의 중요성도 높아지고 있다. 아파트에 대한 선호가 여전히 높은 것이 사실이지만, 노령으로 갈수록 단독주택에 대한 선호가 늘어나고 있다. 이와함께 자가율이 정체를 보이는 반면 임차가구에 선호도도 높아지는 추세다. 수요자 특성에 맞는 주택공급이 필요함을 보여주는 내용들이다.

특히 주거환경에 대한 중요도가 크게 높아지고 있다. 주택선택시 주요 고려사항으로 공원 및 녹지 등을 꼽는 수요자들이 많다. 교통 및 교육, 생활편의시설 등에 대한 요구도 높다. 이와함께 가족과의 생활 및 휴식공간으로서의 주택의 역할이 강조되는 추세다. 서민주거복지 강화의 필요성을 느끼는 국민들도 적지 않다.

주택규모에 대한 선호도 바뀌고 있다. 이는 가구원수의 변화 및 베이비부머들의 은퇴, 그리고 급속히 진행되는 고령화 사회와 깊은 연관이 있는 것으로 보인다. 과거 소형주택 규모의 선호 추세에서 가구원수가 늘면서 중대형에 대한 선호도가 높아지다가 글로벌 금융위기 이후 다시 소형주택 선호추세로 돌아서고 있다.

물론 여기에는 평면의 진화 등 주거공간의 효율화가 이루어지고 베란다 확장 등 내부공간이 실질적으로 늘어난 측면도 배제할 수 없다. 즉 과거의 같은 평형의 주택에 비해 최근 건설되는 주택의 평형이 훨씬 넓어지고 있는 것이다. 그러나 그렇더라도 1~2인 가구의 증가 등 가구원수의 축소에 따른 주택의 소형화는 피할 수 없다.

국토연구원의 공청회보다 앞선 2012년 11월6일 주택산업연구원에서 주최한 ‘주택시장 환경변화와 대응전략’ 세미나에서 나온 환경변화의 내용도 이와 크게 다르지 않다. 저출산과 인구감소, 경제활동인구 감소, 고령화, 가구원수의 구성변화, 소형주택 선호, 주거 및 생활서비스 기능의 중요도 제고 등이 주요 변화요인으로 꼽혔다.

소형 및 임대주택 수요 늘어

그렇다면 이같은 주택시장 환경변화가 담고 있는 내용은 무엇인가. 인구 및 가구수의 변화는 전체적인 주택시장의 규모와 관련된 것이다. 즉 인구가 줄어들면 주택의 수요가 줄어드는 것을 의미한다. 이는 전체적인 주택의 공급계획과도 직결될 수밖에 없다. 정부에서 연간 주택공급물량을 줄이는 것도 바로 이같은 수요의 감소에 기인한 것이다.

지난 2012년 통계청에서는 2060년까지의 장래 인구추계와 함께 2010년~2035년까지의 가구변화 추계를 발표했다. 가구추계는 2010년의 인구주택총조사와 2011년의 장래인구추계 결과 및 인구동태통계를 기초로 가구변동요인의 추이를 반영해 25년간의 가구변화를 전망한 것이다.

먼저 인구추계에 따르면 총인구는 2030년까지 증가세를 유지하다가 2031년부터 감소세로 돌아설 것으로 전망됐다. 2010년 4900여만명에서 2030년 5200여만명까지 늘어나지만, 이후 줄어들기 시작해 2060년에는 4400만명 정도에 이른다는 것이다. 이는 1992년의 인구수준이다. 인구성장률은 2030년 0.28%를 정점으로, 2060년에는 -1%까지 줄어든다.

생산가능인구는 이보다 더 빠른 감소세를 보일 것으로 전망됐다. 2010년 3600만명으로 전체 인구의 72.8%에서 2016년 3700만명으로 72.9%까지 늘어났다가 이후 감소해 2060년에는 전체인구의 50%에도 미치지 못하는 2200만명 수준으로 떨어진다. 무려 1400만명 이상의 생산가능인구가 급감하는 셈이다.

이처럼 인구가 2030년 이후 줄어드는 것으로 전망된 반면 가구는 2035년까지 꾸준히 증가세를 유지할 것으로 추정됐다. 2010년 총가구는 1735만9000가구에서 2035년에는 2226만1000가구로 약 1.3배 정도 늘어난다는 것이다. 이는 1인가구 및 부부가구 등 가구의 분화에 따른 소형가구의 증가에 기인한 것으로 분석된다.

특히 가구추계에서 눈에 띄는 점은 4인가구의 감소와 1~2인가구의 증가이다. 4인가구는 2010년 20%가 넘는 비율을 차지하고 있었지만, 2035년에는 10%에도 채 미치지 못하는 것으로 추정됐다. 반면 1~2인가구수는 2010년 48.1%에서 2025년 62.5%로 늘어나고 2035년에는 68.3%까지 늘어난다.

이같은 인구 및 가구의 변화추이를 함께 고려하면 인구가 줄어드는 것과 함께 전체적인 주택수요의 규모는 다소 줄어들겠지만, 가구수가 꾸준히 늘어 지속적인 주택공급이 필요하다는 것을 보여준다. 즉 가구수가 늘어난다는 것은 곧 주택을 필요로 하는 수요가 늘어나는 것을 의미하기 때문이다.

다만 가구수의 증가가 주로 1~2인가구의 증가라는 점은 임대수요의 증가와 소형주택 중심의 공급이 필요하다는 것으로 설명할 수 있다. 1~2인가구의 경우 주로 젊은 독신가구나 신혼부부의 가능성이 더욱 높은 게 사실이다. 이 시기에는 대체로 내집마련보다 임차를 선호하는 경향이 짙고, 주택의 규모도 소형을 선호한다.

정부에서 주택종합계획을 수립하면서 과거 연간 50만호가 넘는 주택건설을 계획하던 것에서 지난해부터 40만호 미만의 주택건설계획을 세우는 것은 그간 지속적인 대량공급을 통해 주택보급률이 100%를 넘어선데다 바로 이같은 인구의 증가둔화 추세 등을 감안, 전체적인 수요가 줄어들고 있음을 염두에 둔 것이다.

1~2인가구의 경우 노령가구의 증가도 염두에 두어야 한다. 고령화가 급속하게 진행되면서 혼자 사는 고령세대가 늘어날 가능성 또한 높기 때문이다. 고령세대의 증가에 대비해서는 소형주택 중심의 공급이 이루어지는 것과 함께 배리어프리 주택 등 노인들의 편의성을 고려한 맞춤주택의 필요성이 제기된다.

소량 다품종의 맞춤형주택 필요

사회경제적 여건의 변화와 관련, 경제성장률이 지금과 같은 저성장 수준에 머무른다고 가정하면 주택의 구매력이 과거처럼 살아나기 어렵고 집값의 변동 또한 크지 않을 가능성이 높다. 이는 주거의 소유의식과 관계없이 곧 주택수요자들이 집을 사는 것보다 전세나 월세 등 임차를 더욱 선호하게 만드는 요인이 된다. 정부에서 민간임대산업 육성을 위한 활성화방안을 마련하는 것도 이같은 상황과 무관치 않은 셈이다.

주거문화의 변화와 관련해 앞으로 주택시장에서 다양한 주거서비스를 제공할 수 있는 주택의 공급이 늘어나야 할 것임을 시사해준다. 이는 주택수요층에서 앞으로 다양한 요구가 나올 것이니만큼 주택산업 측면에서도 이에 대응하기 위해서는 대량 건설보다는 소량 다품종 중심의 맞춤형 주택건설이 필요한 시대가 다가오고 있는 셈이다.

도시재생사업 활성화에 따른 변화 또한 앞으로 대규모 개발보다 소형 중심의 개발을 유도할 가능성이 높다. 이는 재고주택에 대한 관심을 높이고, 리모델링이나 유지관리 관련 서비스업의 중요성도 높아질 전망이다. 지난 3월19일 한국건설산업연구원 창립 20주년 기념 세미나에서도 앞으로 주택시장에서 신축보다 유지보수시장이 더욱 활성화될 것으로 전망했다.

또한 건축기술의 발달과 함께 IT기술 등이 접목돼 새로운 차원의 주택건축물도 선보일 가능성이 높아지고 있다. 기술과 주거관련 서비스가 서로 복합적으로 어우러지는 보다 다양화된 융복합 주택으로 진화할 것이란 전망도 나오고 있다. 이는 또한 주거기능의 다양화로 이어질 전망이다.

결국 주택시장의 환경변화는 우리나라 주택산업에도 어쩔 수 없는 변화를 수반할 것으로 보인다. 노인주택이나 임대주택, 또 최근에 나타나고 있는 협동주택이나 공유주택 등 수요자들의 필요에 맞는 보다 다양한 주택이 건설되고, 주거서비스나 관리체계도 다양화될 가능성이 높다. 또한 여기에 기술이 접목된 첨단주택도 가시화될 전망이다.