제2의 가로수 길로 뜨고 있는 서울 강남구 선릉공원 주변길. 카페가 늘어선 길목 뒤쪽으로 들어서면 단독주택과 연립주택이 얼키설키 모여 있는 주택가가 나타난다. 그중 ‘에클레시아(ECCLESIA) 원룸캠프(ONE ROOM CAMP)’라는 명패가 붙은 건물이 유독 산뜻한 외관으로 눈길을 사로잡는다. 명패에서 유추되듯이 이 건물 안에는 1~3층에 걸쳐 26개의 원룸이 들어서 있고, 4~5층에는 2층 단독주택처럼 설계한 주인세대가 자리잡고 있다.

▲ 동서로 긴 대지에 앉혀진 에클레시아는 1~3층에

26실의 고시원과 4~5층에 주인세대가 거주하는 주택으로 구성된다.

이중 삼중으로 수익의 안전성 고려한 임대사업

언뜻 원룸형 도시형생활주택처럼 보이는 이 건물의 정체는 다름 아닌, 고시원과 주택이 합쳐진 복한건물이다. 도시형생활주택과 고시원의 가장 큰 차이점은 취사시설의 유무. 에클레시아의 원룸에는 싱크대와 수전, 주방가구만 있을 뿐 취사기구는 없다. 대신 층마다 취사가 가능한 공동주방을 마련해 놓고 누구든 자유롭게 음식을 조리할 수 있도록 배려하고 있다.

“시장 조사를 해보니 강남의 원룸 거주자들은 주방에서 음식을 조리해 먹는 빈도가 현저히 낮더군요. 쓰지도 않는 주방설비를 갖추느라 공간을 넓게 차지하고 고가의 월세를 내며 사는 것이죠. 주방을 최소화해서 방의 규모를 좀 줄이고 공동취사공간을 제공하면 세입자 입장에서는 월세부담을 낮출 수 있어서 좋겠다고 생각했어요. 임대사업자 입장에서도 고시원으로 허가받으면 가용공간이 늘어나는 등 여러 혜택을 누릴 수 있죠.”

건축주 신준선(47) 씨의 판단은 적중했다. 2013년 말 입주한 이후, 공실 없이 고시원을 운영해오고 있다. 현재 에클레시아가 입지한 권역에만도 300개 정도의 공실이 존재하니, 공실없는 원룸건물은 흔하지 않다.

신 씨의 원룸은 약 13m2로 강남의 폴옵션 원룸보다는 규모가 작고, 일반적인 고시원보다는 규모가 크다. 그렇다 해도 가전가구는 풀옵션으로 제공된다. 실마다 스프링클러가 설치되어 있어 안전성 면에서는 오히려 우월하다. 고시원은 다중이용업소로 분류되어 특별안전관리를 받기 때문이다.

▲ 화사하고 정갈한 1층 로비가 퇴근하고 돌아오는 세입자들을 반긴다. 각종 공지를 잘 볼 수 있도록 큼지막하게 꾸민 안내판도 자리하고 있다.

비싼 강남 원룸 대항마, 고급고시원에서 해법찾아

에클레시아가 책정한 월세금액은 60만원. 강남에서 월세 60만원을 주고 폴옵션 원룸을 얻기란 요원해서, 반지하 주택 정도만이 가능할 뿐이다. 시설을 둘째치고, 주거비용만 따져 봐도 자연스레 세입자가 몰릴 수밖에 없다. 신 씨가 26실을 운영하며 매달 거두는 월세수입은 약 1500만원. 4~5층을 주택으로 사용하면서 누리는 혜택은 월세수입에 비할 바가 아니다. 강남지역에서 그만한 규모의 집을 구하려면 전세가만 8억원대다.

▲ 1층 출입구부터 남다르다. 캠핑광인 주인 부부는

캠핑 용품을 활용해 1층을 세입자들의 휴식공간으로 꾸몄다.

“부모님과 수십년동안 함께 살던 집터에 지은 건물이니, 땅값에 대한 부담은 없었죠. 그래도 목돈이 없어서 10억원 가량의 건축비 대부분을 대출로 해결했어요. 임대건물의 수익성은 사라지지 않으니까 월세수입을 극대화한 후, 천천히 갚아나가는 게 낫다고 판단한 거죠. 또, 은행에 낸 대출금이자는 모두 경비로 처리해서 환급받을 수 있으니까요.”

신 씨는 에클레시아의 사업성을 철저히 검토한 후 작성한 제안서를 제1금융권에 제출해 설득함으로써 10억원에 가까운 대출을 일으킬 수 있었다. 초기에 건축비를 회수하기 위해 전세로 임대를 놓는 것은 장기적으로 보면 손해라는 게 그의 계산법이다. 저금리 시대에는 더욱 그렇다.

그는 안전장치를 하나 더 마련해두었다. 바로 건물의 가변성이다. 훗날 게스트하우스나 실버하우스, 노인요양원으로의 업종변경을 고려해 모든 실내 벽을 건식으로 시공했다. 손쉽게 벽을 트거나 새로 구획해서 시대의 변화에 맞는 새로운 공간으로 탈바꿈 할 수 있게 대비해둔 것이다.

집 지으며 가족의 결속력 더 커져

에클레시아의 사업계획과 자금조달이 남편의 몫이었다면, 공간계획과 인테리어는 전적으로 아내 김숙영(45) 씨가 전담했다. 평소 인테리어에 남다른 관심을 지녔던 김 씨는 스케치북 수십권에 건물 구석구석을 그려나갔다. 크기를 축소해서 3차원 도면을 제작해보기도 하고, 학교운동장 바닥에 실제 크기의 방을 그려놓고 동선과 폭까지 체크할 정도로 열의를 보였다. 이 집을 설계한 이기주 소장이 놀랄 정도의 실력이었다.

▲ 거실과 주방, 안방 등이 자리한 4층 주택. 사생활을 보호하기 위해 달아놓은 목문과 가구들이 어우러져 유러피언 스타일의 거실이 연출됐다.

4~5층 주택은 캠핑광 가족이 평소 꿈꾸던 장소들로 채워졌다. 세 자녀의 침대는 텐트 모형으로 디자인했고, 4층에서 드나드는 발코니는 텐트를 칠 수 있게끔 폭을 넓게 계획하고 아이들의 물놀이 공간도 마련했다. 동서로 긴 대지에 자리한 주택은 햇살이 잘 들어오는 긴 복도를 따라 실이 배치되는 구조다. ㅁ자 주방과 마주보며 자리한 거실은 가족들을 오랫동안 머물러 가게 만드는 따뜻함이 스며있다.

집을 지으면서 가족은 더욱 단단하게 결속된 느낌이다. 건축기간(8개월) 동안 다섯 가족이 인근 원룸에 들어가 직접 살을 부대끼며 살았다고 한다. 아이들까지도 스스로 집을 이해할 수 있었던 계기였던지, 매주 금요일 건물 청소에 나서는 아빠를 돕고 나선다.

▲ 주택으로 사용하는 4층에는 거실과 마주보는 ㅁ자 구조의 주방이 자리한다.

▲ 각 방과 공간이 복도를 따라 동서로 길게 배치된다.

남향으로 창이 나 있어 모든 실의 채광이 양호하다.

▲ 세 자녀의 방이 모여있는 5층. 역시 채광이 양호하다. 

▲ 방 속에 방을 만들었다. 마치 텐트에 들어가 잠들때처럼 아늑한 느낌을 얻는다고.

건축주 인터뷰

신준선·김숙영 부부

“건물 하나 지을때도 다각도의 안전핀 장착이 필요하다”

세 자녀를 둔 다둥이 부부 신준선(47)·김숙영(45) 씨의 집짓기는 모범답안지처럼 보인다. 임대사업을 목적으로 짓는 건물인 만큼 훗날 변화에 대처할 수 있는 갖가지 안전장치와 임대수익성을 높일 수 있는 전략을 잘 찾아 적용했다. 지난 15년간 학원가에서 부동산 법령을 강의해온 유명강사인 남편과 평소 인테리어와 공간계획이 관심이 컸던 아내의 적절한 역할분담이 이뤄낸 성과로 보인다.

고시원이 도시형보다 나은 점은?

중장기적인 수익률을 계산해 보면 고시원 수익이 낫다. 최근의 도시형은 강화된 주차장기준 때문에 수익률이 더 낮아진다. 그렇지만 환금성만 생각하면 도시형이 나을 수 있다. 도시형은 각 세대의 구분소유권이 인정되기 때문에 한 세대씩 팔아버릴 수도 있다. 이와 달리, 고시원은 통째로 매각해야 하기 때문에 처분이 어려울 수 있다.

임대사업에 성공하려면, 비결은?

해당 지역의 임대시장을 정확하게 조사하는 게 가장 중요하다. 2013년 계획 당시 테헤란로 일대의 임대시장을 샅샅이 누비고 조사했다. 그 결과로, 고시원이 가장 고수익을 낼 수 있는 사업임을 확신할 수 있다.

당시 강남 원룸의 월세가 80만원을 넘어 100만원에 육박하자, 직장인들이 모두 성수동이나 구리 지역으로 빠져나가는 현상을 보였다. 그래서 강남 직장인들이 외곽지역에서 출퇴근할 때 드는 주거비용과 출퇴근길 교통비를 따져, 60만원이라는 금액을 산출했다. 이 가격을 기준으로 접근하니 고시원이라는 해법이 보였고, 인기있는 원룸의 규모도 정할 수 있었다.

                ▲아내가 직접 구상하고 그린 공간이 설계와 시공에 대폭 반영됐다.

공실없이 인기를 누리는 비결은?

세입자 입장에서 세팅을 했기 때문이 아닐까. 우리 집은 다른 원룸보다 관리비가 저렴하다. 고시원에는 누진세가 적용되는 주택용 전기가 아닌 일반전기요금이 부과된다. 또, 낮춘 관리비 안에 인터넷과 케이블사용료까지 포함시켜 추가 비용이 들지 않게 했다. 복도나 현관 출입구도 내 집처럼 밝게 꾸미고 관리하고 있어서 세입자들이 좋아한다.

성공적인 집짓기의 필수 요소는?

신중함이다. 어떤 형태의 건물이든 짓는 행위를 시작한 순간부터 선택의 연속이다. 매순간 집중이 필요하며 결과는 건축주가 책임진다는 생각으로 임해야 후회가 적다.

시공사를 잘 선택하는 것도 중요하다. 시공사가 건축주와 대화하고 소통하려는 자세를 갖고 있어야 마음고생을 덜한다.

▲ 주변으로 7개의 개별 필지와 연접해 있는 터인지라 계획에 많은 어려움이 있었다. 3차원 랜더링 작업을 통해 미리 집의 정확한 형태를 파악하고 최적의 디자인을 완성했다. ⓒ야촌주택건설

■PLAN

사업명 서울 강남구 삼성동 근생주택신축공사

용도 단독주택, 근린생활시설

지역지구 도시지역,

            제2종일반주거지역, 문화재보호구역

대지면적 317.20㎡

건축면적 190.00㎡

연면적 620.20㎡

건폐율 59.90%

용적률 195.52%

설계 위드에이건축사사무소

시공 야촌주택건설 02-577-9300

건축주 신준선·김숙영