부동산 자산관리 서비스 등장배경 및 최근 동향

우리나라 국민의 경우 개인자산에서 부동산이 차지하는 비율이 무려 80~90%선에 달하지만, 미국은 50~60%선, 일본은 60~70%선이라고 한다. 그만큼 한국인의 부동산에 대한 사랑은 여타 선진국보다 절대적이라고 볼 수 있다.

 그럼에도 불구하고 대다수 국민들은 여태껏 부동산 자산관리의 필요성은커녕 개념조차 모르고 살아왔다. 미국이나 일본 같은 선진국 국민들보다 한국인의 경우 개인자산에서 부동산이 차지하는 비율이 월등히 높음에도 불구하고 상대적으로 부동산 자산관리에 무지하였던 것이다. 물론 이러한 원인은 그동안 우리나라의 경우 부동산 불패신화에 편승한 투자 내지 투기가 만연했고 그 달콤한 결과로 인해 이를 당연시한데서 찾아볼 수 있겠다. 

 하지만 최근 우리나라도 금융권을 중심으로 개인의 부동산 자산관리에 커다란 관심을 보이기 시작했다. 은행은 물론, 증권사와 보험사조차도 자신들의 우수고객(부자고객)을 관리함에 있어 PB센터(또는 WM센터)를 통하여 부동산 자산관리를 주요 서비스로 제공하고 있거나 지원하고 있는 중이다.

부동산 자산관리의 개념 및 발전단계

 우리나라의 부동산시장에 자산관리라는 개념이 보편화된 것은 IMF 외환위기 이후라고 말할 수 있다. 물론 IMF 외환위기 이전에 일부 증권사나 보험사가 자산관리라는 말을 사용하기도 했는데 이때의 의미는 주식이나 채권과 같은 금융상품을 관리하거나 운용하는 것을 지칭한 것이었지 부동산에 해당하는 것은 아니었다. 아울러 그 당시 몇몇 부동산업체가 자산관리라는 용어를 사용하기도 했지만 이때의 부동산 자산관리는 대상부동산에 대한 단순관리 즉, 청소·경비·전기·냉난방 등과 같은 경비업무나 시설관리업무를 지칭하는 매우 좁은 의미의 기초적인 부동산 자산관리에 한정된 것이었다.

 하지만 경제규모가 확대되고 부동산이 자산에서 차지하는 비중이 커져가면서 부동산 자산관리에 대한 개념 역시 점진적으로 진화하고 있다. 즉 과거의 부동산 자산관리가 소극적인 관리 즉 단순한 시설유지관리차원에서 접근되었고 또 일상적인 재산관리 수준에서 벗어나지 못했다고 한다면 지금의 부동산 자산관리 수준은 보다 적극적인 관리 즉 관리하는 부동산에 대한 시설유지 및 임대차관리는 물론, 매입, 매각, 담보금융, 개발, 투자(펀드나 리츠), 신탁 등 다양한 방법을 통하여 그 가치를 최대화하고 그로부터 창출되는 수익을 극대화하는 방향으로 진화하고 있는 중이다.

 이와 관련 부동산 자산관리업무가 가장 활발한 미국의 사례를 통해 부동산 자산관리시장의 발전단계를 살펴볼 수 있다. 미국의 부동산 자산관리시장은 1900년대 초반 빌딩관리업이 등장하면서 시작되었는데 이때의 부동산 자산관리업무는 단순히 빌딩의 시설유지관리수준으로서 걸음마단계였다.

 부동산 자산관리시장이 본격적으로 발전한 계기는 1930년대 대공황을 겪으면서부터였다. 부동산 자산관리업체들이 기업이나 금융기관의 대규모 부실자산을 인수하면서 부동산에 경영마인드가 가미되었고 부동산 자산관리시장도 뚜렷한 성장기를 맛보게 되었다.

 그 후 1960년대에 들어서면서 조세제도 및 규제환경의 변화, 부동산 금융시장의 발달, 인구증가 및 경제성장 영향으로 다양한 유형의 부동산에 대한 개발이 본격화되자 부동산업이 주요산업으로 부각하게 되었다.

 1970~1980년대는 경기호황을 맞아 상업용 부동산에 대한 개발 및 투자가 급증하면서 효율적인 부동산관리의 필요성이 대두되었다. 하지만 이때까지도 부동산 자산관리시장은 단순한 빌딩관리나 일상적인 재산관리수준에서 크게 벗어나지 못하였다.

 진정한 의미의 부동산 자산관리로 발전한 때는 1980년대 말부터 1990년대까지의 시기인데 그 당시 미국경제는 극심한 경기불황과 부동산시장의 침체로 무려 6000여 개에 달하는 은행 및 주택대부조합이 잇따라 파산하면서 이들 금융기관이 보유하고 있던 부실채권 및 부동산 자산에 대한 처분이 민간에 위탁되었고 이를 처리하는 과정 속에서 부동산 자산관리시장이 획기적으로 발전하게 되었다.

참고로 우리나라의 부동산 자산관리시장도 미국과 마찬가지로 1990년대 후반 IMF 외환위기라는 전대미문의 커다란 시련을 겪으면서 획기적인 발전을 이루게 되었다.

부동산시장의 패러다임 변화와 부동산 자산관리

우리나라에서 IMF 외환위기 이후 부동산 자산관리가 다시 부각된 계기는 다름 아닌 2008년 하반기 발생한 글로벌 금융위기로 볼 수 있다. 글로벌 금융위기는 경기불황은 물론, 부동산시장의 장기침체를 몰고 왔는데 이로 인하여 부동산시장의 패러다임이 빠르게 변화하게 되었고 이러한 부동산시장의 패러다임 변화는 부동산 자산관리의 중요성을 더욱 부각시키고 확대시키는 방향으로 진행되었다. 글로벌 금융위기 이후 우리나라 부동산시장의 패러다임은 다음과 같이 변화하고 있다.

하나, 소유보다는 이용을 중요시한다.

글로벌 금융위기 이후 경기불황과 가계부채 증가가 부동산시장을 장기침체로 이끌면서 신규로 부동산을 매입한 후 소유하기보다는 임차하여 이용하는 추세다. 이는 아파트로 대별되는 주택시장에서 더욱 두드러진다. 더 이상 아파트는 투자목적이 아닌 주거수단일 뿐이다.

둘, 개발보다는 관리를 중요시한다.

일반적으로 경기가 호황일 때는 부동산을 개발하고자 하는 수요가 늘어나지만 경기가 불황일 때는 개발수요가 줄어들고 기존의 부동산을 유지하고 관리하는데 치중하는 경향을 보인다. 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 아직까지도 국내 부동산시장이 장기침체의 늪에서 헤어나지 못하고 있는 실정을 감안하면 더욱 그렇다.

셋, 양도차익보다는 운영수익을 중요시한다.

글로벌 금융위기 이후 주택시장 침체 여파로 아파트가격이 급락하면서 과거 양도차익을 기대하고 무리한 대출을 통해 매입했던 아파트를 중심으로 급매물이 쏟아지면서 깡통아파트가 속출하고 있다. 이제는 부동산 자산관리의 방향도 매각으로 인한 양도차익(매매차익)보다는 이용을 통한 운영수익(임대수익)에 초점을 맞춰야 할 것으로 보인다. 최근 들어 주거용 부동산이지만 운영수익을 노릴 수 있는 도시형생활주택이 새로운 틈새상품으로 각광받고 있는 것도 불확실한 미래의 양도차익보다는 꾸준하면서도 확실한 현재의 운영수익에 투자자들이 더 큰 매력을 느끼고 있기 때문으로 풀이된다.

넷, 규모보다는 실속을 중요시한다.

“작은 것이 아름답다.” 예전에 TV광고에 등장했던 인기 광고카피다. 최근의 부동산시장도 실속형다운사이징이 대세다. 이는 경기불황은 물론, 인구감소세 및 가구분화와 밀접한 상관관계를 갖는다. 아파트를 보더라도 대형보다는 중형, 중형보다는 소형을 선호하는 추세가 뚜렷하다. 글로벌 금융위기 이후 아파트가격 폭락 속에서도 소형아파트 가격은 오히려 강세를 보여 왔다.

다섯, 수익환원법 감정평가방식을 중요시한다.

글로벌 금융위기 이후 근 4년이 지난 지금까지도 부동산가격에 대한 거품논란은 쉽게 수그러들지 않고 있다. 통상 감정평가사는 부동산을 평가할 때 3가지 평가방식(원가방식, 비교방식, 수익방식)중 하나를 선택하거나 병행하여 사용한다. 하지만 경기불황이 극심할수록, 부동산시장이 침체될수록 부동산 투자자들은 부동산가격을 평가하는 기준으로 임대수익률에 바탕을 둔 수익방식을 선호한다.

여섯, 전세방식이 사라지고 월세방식이 급증한다.

일반적으로 월세는 아파트나 단독주택과 같은 주거용 부동산보다는 상가, 오피스빌딩, 오피스텔 등과 같은 상업용 부동산에 널리 적용되어온 임대방식이다. 하지만 최근 경기불황이 장기화되면서 임대수요가 풍부한 지역에 소재한 도심권 소형 아파트를 중심으로 월세가 빠르게 증가하고 있다. 이는 저금리 영향으로 월세(임대수입)를 원하는 집주인(임대인)이 늘어났고 때마침 경기불황이 길어지면서 전세자금 확보에 어려움을 겪고 있는 세입자(임차인)가 증가하고 있기 때문으로 풀이된다.

일곱, 직접투자방식보다는 간접투자방식을 선호한다.

경제규모가 커질수록, 금융시장이 안정화될수록, 부동산시장이 불안정할수록 부동산을 직접 선택하고 매입하는 직접투자방식보다는 전문적인 자산운용사를 통한 간접투자방식이 활성화될 것이다.

한때 간접투자방식은 종합부동산세와 양도소득세 등을 부담하지 않고 부동산에 투자할 수 있다는 장점 때문에 기관투자자나 거액을 가지고 있는 개인투자자를 대상으로 한 사모형태의 상품으로 공급되어 왔지만 지금은 소액의 개인투자자에게도 투자의 기회를 줄 수 있는 부동산펀드나 리츠(REITs)와 같은 공모형태의 상품들이 정부의 제도적 지원 아래 꾸준히 출시되고 있고 앞으로 더욱 증가할 것으로 예상된다.

소액을 가진 개인투자자가 부동산펀드나 리츠(REITs)를 이용하면 직접 투자하기 곤란한 복합쇼핑몰이나 오피스빌딩, 레지던스형호텔 등에도 투자하여 안정적인 임대수익을 기대할 수 있다.

부동산 자산관리시장의 향후 전망

최근 은행, 증권사 및 보험사 등 상당수 금융권(금융기관)이 그동안 무관심했던 개인의 부동산 자산관리 서비스에 커다란 관심과 의욕을 보이기 시작했다. 이를 반영하듯 새로이 부동산 정보 서비스체계를 구축하거나 부동산 조직 및 전문인력을 추가 확보하는데 힘을 쏟고 있는 곳이 적지 않게 눈에 띈다.

금융권이 이처럼 개인의 부동산 자산관리에 커다란 관심과 애정을 쏟기 시작한 이유는 고객만족 제고 및 수익사업 다변화로 볼 수 있다. 부동산 자산관리 서비스가 직간접적으로 고객만족을 극대화시키고 금융권의 수익사업 다변화에 크게 기여함을 금융권이 자각한 것이다.

앞으로 부동산 자산관리시장은 질(Quality)과 양(Quantity)의 확대를 통한 종합자산관리형태로 발전할 것으로 보인다.

즉 개인고객의 마음을 사로잡기 위한 금융권의 부동산 자산관리 서비스는 기존처럼 시설유지관리 및 임대차관리 중심의 소극적인 영역에 한정하지 않고 매입, 매각, 개발, 담보금융, 신탁, 세무, 법률 서비스 등은 물론, 부동산펀드나 리츠 투자, 경매 컨설팅 등과 같은 보다 적극적인 영역으로 넓혀갈 것이며, 한발 더 나아가 데이터 및 전문가식견이 가미된 부동산 자산재설계 서비스를 제공함으로써 합리적이고 체계적인 종합자산관리형태로 확대되고 심화될 것으로 전망된다.

이동현

서강대 법학과와 성균관대 MBA를 졸업하고 단국대 부동산학 박사과정을 수료했다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했으며 현재 하나은행 부동산전문위원으로 재직하면서 부동산컨설팅 및 세미나강연을 하고 있다.