공동주택 과세 대상 수익사업

공동주택이란 아파트, 연립주택, 다세대주택을 말하며 공동주택의 관리주체는 입주자대표회의다. 이중 300세대 이상, 150세대 이상 중앙(지역)난방, 150세대 이상 주상복합건축물의 경우는 2015년부터 매년 1회 이상 외부 회계감사를 의무적으로 받아야 한다.

현재 세법에서는 공동주택의 수익을 부가가치세 과세 대상으로 보고, 단지 내에서 벌어지는 여러 수익사업에 대해 부가가치세를 과세하고 있다. 대표적인 과세 수익사업으로 알뜰 장터 임대, 외부인 주차장 사용료, 게시판 광고 수익을 들 수 있다. 그러나 모든 수익에 대해 과세하는 것은 아니다. 공동주택 어린이집 임대수익 등은 비과세 대상이다.

과세 대상 수익이 발생하는 공동주택은 부가가치세 신고납부 의무를 이행하기 위해 사업자등록증을 발급받아야 한다.

2015년부터 과세대상 어떻게 달라지나

올해 개정된 내용(조세특례제한법 제106조 제1항 4의 2호)에 따르면, 기존 과세 대상이 확대된다. 주거 전용면적 135㎡를 초과하는 공동주택의 경우 관리·경비·청소용역에 대해 부가세가 과세되기 때문이다.

그동안 정부는 서민주거안정 차원에서 국민주택규모(주거전용면적 85㎡) 이하 공동주택의 관리·경비·청소용역에 대한 부가세를 영구면제했다. 여기에 85㎡를 초과하는 공동주택도 부가세를 면제해 주었으나, 지난해 12월 31일을 기준으로 85㎡ 초과 면제혜택을 종료했다.

2015년 바뀐 세법에서는 국민주택규모 초과 공동주택 가운데, 주거전용면적 85㎡ 초과~135㎡이하 구간에 해당하는 경우에 한해 2017년 12월 31일까지 면제 혜택을 주고 있다. 따라서 주거전용면적이 135㎡를 초과하는 공동주택은 일반관리·경비·청소용역에 대해 부가가치세를 내야 한다. 다만 수도권을 제외한 비수도권의 읍·면 지역에서는 종전 면제를 그대로 적용한다.

과세 대상 용역의 조건 알아보기

2015년부터 과세대상에 해당하는 용역으로는 주택법에 따른 관리주체, 경비업법에 따라 경비업의 허가를 받은 법인과 경비업자, 또는 공중위생 관리법에 따라 위생관리용역업의 신고를 한 청소업자가 공동주택 중 국민주택을 제외한 주택에 공급하는 대통령령으로 정하는 일반관리·경비·청소용역이 과세대상에 해당한다.

하지만 이러한 용역이라고 모두 부가세가 과세되지는 않는다. 과세에 해당하는 경우는 입주자(입주자대표회의)를 통해 일반관리용역, 경비용역, 청소용역을 각각 주택관리업자, 경비업자, 청소업자에게 위탁한 경우를 말한다. 입주자(입주자대표회의)가 관리사무소장 및 관리직원, 경비원, 청소원을 직접 고용한 경우는 부가가치세 과세대상이 아니다.

자치단체가 직접 운영하고 관리하는 경우 공동주택의 주거 전용면적이 135㎡를 초과하는 경우도 과세대상에 해당하지 않기 때문에 운영방법에 따라서 과세 대상이 달라진다.

따라서 해당 용역을 위탁한 경우에만 부가가치세가 과세대상에 해당하므로 시행하고 있는 용역이 과세대상에 해당하는지 확인하여야 한다.

□ 지역 요건

수도권과 수도권 내 읍·면 지역의 주택과 수도권을 제외한 도시지역의 주택에 과세된다. 즉 비수도권 읍, 면 지역만을 제외한 135㎡ 초과하는 대형 공동주택이 대상이다. 비수도권의 읍·면 지역은 면제 대상이다. ‘수도권’은 서울·경기·인천이며, 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조(국토의 용도 구분) 제1호의 ‘도시지역’을 말한다.

해당 단지의 용도지역은 각 지방자치단체 지적과 및 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)를 통해 확인할 수 있다.

□ 대상 규모

2017년까지 주거전용면적 85㎡ 초과~135㎡ 이하의 공동주택은 한시적으로 면제를 적용하며, 2018년부터는 85㎡초과 공동주택은 모두 과세대상이 된다. 결국 국민주택규모 이하의 공동주택만 면제받는다. 단지 내 세대가 혼재되어 있는 경우에는 135㎡ 초과 세대의 일반관리·경비·청소용역 분에 대해서만 과세한다.

과세 대상규모 확대로 인한 가구당 세 부담 증가액은 지역과 면적별로 차이가 있다. 공동주택의 관리비 증가에도 영향을 줄 것이다. 올해부터 과세가 적용되는 전용면적 135㎡ 초과 대형 공동주택은 전체 공동주택의 3% 수준으로 약 30만 가구인 것으로 파악되고 있다.

□ 부가가치세 과세범위

일반관리용역 위탁의 부가가치세 과세범위는 위탁관리수수료만 지급하는 형태의 위탁관리 경우 일반관리비 항목 중 위탁업체 소속의 인력에 대한 인건비다. 일반관리비(주택법 시행령 별표5 제1호)란 인건비, 사무비, 공과금, 피복비, 교육훈련비 등을 말한다. 도급 형태의 위탁관리 경우 일반관리를 위한 도급금액 전체 금액에 대해서 부가가치세를 과세한다.

□ 관리·경비·청소용역 공급

용역 공급의 경우 주택관리업자가 직접 공급하거나 도급하는 경우 및 주택관리업자가 공급하지 않는 경우로 나누어 볼 수 있다. 주택관리업자가 관리·경비·청소용역까지 직접 공급하거나 도급 시 도급금액에 관리·경비·청소용역비까지 포함된 경우 관리·경비·청소용역의 공급가액은 주택관리업자의 부가가치세 과세표준에 포함하는 것이다.

반대로 주택관리업자가 경비·청소용역을 공급하지 않고 경비업자와 청소업자가 직접 공급하는 경우 경비·청소용역의 공급가액은 각각 경비업자와 청소업자의 부가가치세 과세표준에 포함하는 것이며 공급받는 자는 입주자(입주자 대표회의)가 되는 것이다.

공동주택의 용역을 주민들의 자치관리를 통해 공급하는 경우와 위탁관리하는 경우 중 위탁관리하는 경우에만 과세한다.

□ 적용 시기 및 부가가치세 납세의무자

부가가치세 적용 시기는 2015년 1월 1일 이후 공급하는 일반관리·경비·청소용역 분이다. 따라서 이러한 용역의 부가가치세 납세의무자는 용역을 제공하는 위탁(용역)업체로 해당 업체는 부가가치세를 징수하여 관할 세무서에 신고·납부해야 한다.

남상현

고려대대학원을 졸업하고 국세청에서 24년간 근무하며 조사업무를 주로 해왔다. 현재는 세무법인 호람 대표이사를 비롯, 여러 상장법인의 사외이사, 고문, 감사로 활동하고 있으며 호원대부동산경영학과에 세법 강의를 나가고 있다. 저서로 ‘부동산관련세금 이런 것은 알아두자!’가 있다. 02-525-0621