전세시장의 어려움이 한층 커지고 있다. 저금리를 만회하려는 집주인의 월세 전환 요구증가, 주택시장 침체 지속에 따른 주택 구매 심리 위축, 건설경기 부진에 따른 아파트 입주 물량 감소여파, 거기에 정부의 재건축 활성화 정책에 따른 재건축·재개발 이주 수요 증가 등 ‘4중고’의 여파일 것이다. 서울 등 대도시 전세난에 지친 세입자들이 인근 중소도시로 떠밀려 나가는 ‘전세 유랑민’들도 늘어나고 있다.

정부가 지난해 10월30일 전세금 급등에 따른 주거불안을 해소하기 위해 발표했던 ‘서민 주거비 부담 완화 대책’ 관련 자료를 보면 2013∼2014년 전세가격은 예년에 비해서는 상승세가 완만했으나 2009∼2011년 사이에 급등에 따른 상승분이 누적되어 전세입주자의 체감 부담이 높고, 저금리가 장기화되자 집주인의 전월세 전환이 빠르게 진행되고 있다고 한다.

?정부는 현 전세시장 상황은 저금리 지속, 낮은 집값 상승 기대감 등 거시경제 여건 변화와 임대차 시장 구조 변화 등에 따라 장기간에 걸쳐 나타나는 구조적인 현상으로 보고 있다. 이 과정에서 서민의 주거가 불안정해지고 있기에 국회에서는 서민주거안정특위를 설치해 대안을 모색하고 있다.

불경기와 수요위축

불경기와 주택 수요위축이 전세난을 가중시키는 큰 요인이다. 금년 경제전망을 보면 지난해부터 가시화된 신4저 현상이 올해 들어 본격화될 것이라는 전망이 주류다. 정부마저 지난해 말 내놓은 ‘2015년 경제전망’에서 올해 국내총생산(GDP) 성장률을 연 3.8%로 낮췄다. 이마저도 정부의 정책 의지가 반영된 수치로 올해 성장률이 3% 중반대를 넘지 못할 것이라는 비관적 관측이 지배적이다.

저성장으로 소비와 투자가 살아나지 못하고 물가 역시 지난해 12월까지 25개월간 소비자물가 상승률이 연 2%를 밑돌고 있다. 저성장·저물가가 지속되면서 디플레이션 우려까지 낳고 있다. 여기에다 아베노믹스에 따른 엔저 현상은 수출 경쟁력을 떨어트려 어려운 처지에 놓인 우리나라 경제에 큰 걸림돌로 작용하고 있다.

올해도 원화 가치에 대한 전망은 ‘원고(高)’보다는 ‘원저(低)’에 방점이 찍힌다. 물론 달러화에 대비한 값에 한해서다. 미 정책금리 인상이란 변수 탓이다. 지난달 블룸버그가 39개 투자은행(IB)을 대상으로 한 설문 조사 결과를 보면 올해 달러당 원화 환율은 1100원선 안팎에서 움직일 가능성이 크다. 반면 표류하는 아베노믹스(일본 아베 신조 총리의 경기 부양책) 때문에 원화 값이 엔화와 비교해 강세를 보이는 ‘엔저’ 추세는 올해도 이어질 전망이다.

장기간의 침체로 위축된 경제를 회생시키기 위해 박근혜 정부가 총력을 다하지 않을 수 없는 상황이 전개되고 있다. 경제 각방면에 걸쳐 다양한 부양책을 내세우고, 기업의 투자도 독려하는 한편으로 R&D 투자를 유도하기 위해 각종 행정규제를 철폐하고 있다.

정부는 이번 달부터 30조원 규모의 ‘기업투자촉진 프로그램’운영계획을 확정해 시행한다고 밝혔다. 이제까지의 지원프로그램의 대상은 주로 중소·중견기업이었다. 하지만 이번엔 대기업으로 범위를 넓혔다. 이를 위해 프로그램 규모도 기존 3~5조원 짜리에서 30조원으로 증가시켰고, 투자 규모나 업체별 한도도 없애면서 의료·관광·교육·소프트웨어 등 유망서비스 산업과 신성장동력 산업은 물론 반도체·자동차·조선·기계·철강 등 주력 산업 등도 포괄한다.

지원 방식도 이제까지는 산업은행 등 정책금융기관이 대출을 해주는 게 주종이었지만 이번엔 투자가 중심이다. 총 투자규모 30조원의 절반은 산업은행이, 나머지 절반은 민간이 조달한다. 산업은행은 지분 출자를 하거나 상환우선주·전환사채를 인수해 위험과 수익을 공유한다. 부동산 대책으로 나왔던 ‘수익공유형 모기지’와 유사한 개념을 여기에 적용한 것이다.

주거의 인식 및 거주형태 변화

이러한 적극적인 부양책과 함께 정부는 대외 여건의 불확실성을 우려해 모니터링을 강화하겠다는 입장이다. 아울러 경제활성화를 위해 확장적 예산을 편성했다. 올해엔 최경환 경제팀이 준비한 가계소득 증대 세제 3대 패키지가 실행된다. 근로자의 임금을 많이 올려주는 기업의 세금을 깎아주고, 국내 투자와 배당, 임금 인상을 적극적으로 하지 않는 기업엔 법인세를 추가로 물린다. 이를 통해 가계소득을 늘리겠다는 의도에서다. 정부는 이와 별도로 비정규직 대책을 마련해 노사정 대타협을 시도하고 있다.

세계 경제가 안정적으로 성장하고 정부의 정책이 효과를 본다면 소득 증가→민간소비 회복→경제 활력도 개선이라는 선순환을 탈 수도 있다. 경제는 심리다. 소비자들이 믿고 지갑을 여느냐도 중요한 변수다. 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관은 지난해 12월30일 기자간담회에서 “2015년은 중장기 성장의 기반을 마련하는 한 해가 되도록 하겠다. 어려운 일이 많지만 비관적으로 생각하기보다 자신감을 갖고 새해를 시작하는 게 중요하다”고 말했다.

정부가 경기부양을 위해 총력을 기울이고 있지만 2008년 이후의 장기간의 경제불황과 국민경제의 위축으로 부동산 불패 신화가 깨지면서 주택에 대한 개념이 ‘소유’에서 ‘거주’로 바뀌고 있다. 실제로 지난해 자가점유율은 53.6%로 2012년 53.8%에서 0.2%포인트 하락했다. 그만큼 임대차시장이 확대되고 있다는 의미이며, 임차시장의 구조도 역시 재편되고 있다.

특히 전세에서 월세(보증부 월세 포함)로 전환 속도가 빨라지고 있다. 저성장 시대에 집주인들이 현금이 나오는 월세를 선호하면서 지난해 월세 비중(55%)이 전세비중(45%)을 크게 초과했다. 2012년에는 전체 임대가구 중 월세 가구 비중(49.9%)이 전세가구(50.1%)보다 낮았다.

인구 구조 변화 탓에 1·2인 가구 증가 등으로 ‘주택 다운사이징’ 현상도 나타나고 있다. 정부가 발표한 지난해 11월 아파트 현황을 살펴보면 총 9만5776건으로 이 중 전용면적 85㎡ 이하 거래량이 85.8%(8만2237건)를 차지했다.

입주물량감소

전세물량 공급의 많고 적음을 결정짓는 신규아파트 입주물량도 줄어들고 있다. 2015년 아파트 입주물량은 수도권 9만6224가구, 지방 14만3326가구 입주예정으로 있어 최대 24만가구로 추정되어 2014년보다 7.3% 감소할 것으로 분석되고 있다. 특히 서울의 입주물량이 크게 줄어들어 전세난의 체감지수를 한층 가중시킬 것으로 보인다. 서울의 입주물량은 1만7489가구로 올해와 비교해 절반 수준에 불과해 재건축 이주 수요와 맞물릴 경우 전월세 시장 불안요소는 더욱 증폭될 것으로 우려된다.

서울 아파트 입주 물량이 줄어든 것은 글로벌 경제위기 이후 서울지역 새 아파트의 주요 공급원인 재개발·재건축사업 추진이 부진했기 때문이다. 보금자리주택 등 공공아파트 입주가 마무리 단계에 접어든 것도 내년 입주 물량 감소에 영향을 미쳤다.

2014년 들어 신규분양시장이 활기를 띠면서 주택공급이 증가했다고 하지만 분양후 준공까지의 공사기간을 고려한다면 금년부터 향후 2~3년간은 입주를 대기하면서 전세살이를 전전해야 하기 때문에 전세난은 적어도 2∼3년은 더 지속될 전망이다.

전세수요를 늘리는 재건축이주 수요

재건축사업이 본격화되어 기존의 아파트가 철거되면 전세 살던 사람이든 집주이든 공사기간 중 임시거처를 해결해야 하기 때문에 서울 강남 지역 등에서 대규모 재건축 이주 수요가 발생할 때마다 주변 지역 전세금이 먼저 오른 뒤 서울 전역으로 확산돼 전세금을 끌어올리는 기폭제가 되어 왔다. 실제 서울 대치동 은마아파트는 인근 재건축 이주 여파로 최근 6개월간 전세금이 5000만원 가깝게 뛰었다.

특히 금년에는 서울 ‘강남 4구’(강남·강동·서초·송파구)에서 재건축 사업이 본격화되는데 2014년 하반기부터 금년까지 서울 강남권에서만 2만9000가구가 재건축 공사에 들어가면서 기존 세입자는 물론 자가 거주자까지 전세를 찾다보니 전세난을 가중시킬 것은 불 보듯 명확하다. 2014년말까지 4000가구가 재건축 공사에 들어간 것으로 추산되고 있는 한편 금년 12월까지 서울에서 새로 입주하는 아파트는 3566가구로 2014년 같은 기간 9609가구의 3분의 1에 불과하기 때문에 신혼부부 등 신규 전세수요를 고려한다면 전세난은 한층 심각해질 것이다.

재개발·재건축사업 활성화로 인한 이주 수요 증가는 전세난에 기름을 붓는 격이 될 것으로 우려된다. 현재 서울에서 금년 이주가 확정된 재건축단지는 2만5000가구에 이른다. 그러나 아직은 사업 추진이 지지부진하지만 재건축 사업이 활성화되면서 향후 이주 대상이 될 재개발사업 물량도 3만6603가구나 된다. 적어도 3만~4만 가구의 전세 수요가 늘어나는 셈이다.

작년말 재건축 초과이익환수제가 추가로 3년 더 유예되면서 전국 18만가구가 내야 했던 재건축 초과이익부담금이라는 세금 폭탄이 사라지면서 재건축 시장에는 큰 호재가 되었다. 그러나 3년간의 한시적인 기간이 지나고 나면 이야기는 달라진다. 향후 3년이 지난 시점에서 재건축부담금 폭탄을 피할 수 있을지 없을지에 대해 재건축 단지는 민감하지 않을 수 없다.

현재 초과이익환수제 대상이 되는 곳은 전국 347개 단지, 18만여 가구이고, 재건축 초과이익환수제 폐지시 대상이 되는 단지는 전국 562개 재건축사업(2013년 12월말 기준) 중 347개 구역, 18만4000여 가구에 이른다. 지역별로 수도권 179개 구역에 10만7000여 가구이고, 서울은 85개 구역에 6만1000여 가구인데 이중 강남 3구에만 21개 구역에 2만가구가 집중되어 있다. 이들 단지들은 3년 이내에 사업을 추진하기 위해 재건축을 서둘 것이 분명하다.

거기에 강남과 상계동, 목동 등 재건축 단지들이 본격적으로 재건축사업을 시작하고, 이주와 철거가 진행될 경우 서울시 전역에 걸쳐 전세난이 더 심해질 것이다. 그러나 전세시장 불안과 서민의 주거 안정을 위한 대책 마련은 과연 무엇일지 대안이 불분명할 뿐이다.

저금리와 월세화

한국은행은 2014년 12월24일 내놓은 ‘2015년 통화신용정책 운영방향’에서 “통화정책의 완화 기조를 지속하겠다”고 밝혔다. “국내 경제의 회복세가 완만한 가운데 물가 상승률이 상당 기간 낮은 수준을 보일 것”이란 판단 하에서다. 낮은 금리로 돈줄을 풀어놓는 정책을 지난해에 이어 올해도 계속해나가겠다는 의미다. 현재 연 2%인 기준금리는 역대 최저다. 금융위기가 발발했던 2009년 2월~2010년 6월 시기와 같은 수준이다.

한은은 기준금리를 지난해 8월 2.5%에서 2.25%로, 10월 2.25%에서 2%로 두 차례 인하했다. 세월호 사고 충격과 얼어붙은 소비 심리를 살리기 위한 고육지책이었다. 민간 금융사는 올해 1분기나 상반기 중 한은이 기준금리를 추가로 내릴 수 있다고 본다. 국책연구기관인 한국개발연구원(KDI)도 기준금리 추가 인하의 필요성을 주장한다. 국내 경기가 더 나빠지고 저물가 상황이 계속되면 한은이 금리 추가 인하란 카드를 쓸 수밖에 없다는 분석이 있기 때문이다.

1%대 기준금리는 한국 경제가 가보지 않은 길이다. 소비자물가 상승률이 1%대에서 0%대를 오가는 상황에서 실질 금리 마이너스 시대가 올해 상반기 고착화할 전망이다. 다만 하반기 시장금리 향방은 예단하기 어렵다. 미국 연방준비제도이사회 의장이 예고한 대로 현 0~0.25%인 미 정책금리가 올해 하반기를 기점으로 상승할 것으로 보이기 때문이다.

저금리가 지속되면서 전세를 월세로 돌리려는 집주인이 빠르게 늘어나고 주택가격 상승 기대감이 떨어져 집을 구입하지 않고 계속 전세로 살겠다는 세입자가 증가했다. 한국감정원에 따르면 서울지역 주택 임대차 계약 중 월세 비중은 37.7%로 2012년(31.2%)보다 6.5%p 늘었다. 이런 추세라면 내년에는 서울에서만 월세 비중이 40%에 육박할 것으로 보인다. 순수 월세나 보증금이 적은 보증부 월세의 경우 굳이 확정일자인을 받지 않기 때문에 실제 월세 비중은 통계치보다 높을 것으로 추정된다.

국회 ‘서민주거복지 특별위원회’

전세 공급 부족이 초래하는 전세가격 상승 및 전월세 전환 과정에서, 상대적으로 자산여력이 있는 계층은 대출 등을 통해 전세에 계속 거주할 수 있다. 그러나 다수의 서민들은 비자발적으로 보증부 월세로 전환하거나 외곽지역으로 거주지를 이전하는 주거하향이 불가피하다. 특히 사회취약계층은 주거비 부담이 지속적으로 늘어나는 반면, 공공임대 부족으로 주거불안 위험에 노출되어 있다.

전세에서 월세로의 구조적 변화가 불가피하다면 국회와 정부는 전월세 전환과정에서 상대적으로 주거비 부담이 커지는 사회취약계층이나 보증부 월세가구를 보호하는데 정책목표를 두고, 서민 주거비 부담 완화 대책을 마련해야 한다. 

지난해 말 여야가 서민 주거안정 방안을 논의하기 위해 설치한 국회 ‘서민주거복지 특별위원회’가 1월 개최되었다. 이는 지난해 말 여야가 재건축 초과이익환수제 유예 등 이른바 ‘부동산 시장 활성화 3법’의 국회 통과에 합의하면서 마련한 후속 조치다.

그런데 야당이 들고나온 전·월세 전환율 인하 문제 등 상반기중 국회에서 서민주거안정 방안을 모색하는 과정에서 주택시장에 큰 충격을 줄 수 있는 법안이 통과될 가능성이 제기되고 있다. 서민의 주거안정을 달성할 수 있는 대안에는 한층 부족한 구상이다.

야당의 법안 개정안은 전·월세 전환율이 기준금리에 대통령령으로 정한 이율을 더한 값을 초과할 수 없도록 한다는 것이다. 현행 주택임대차보호법은 기준금리의 4배 또는 10% 중 낮은 수치를 상한으로 하고 있는데 야당측 안은 종전의 기준금리에 일정 배수를 곱하던 방식을 더하는 식으로 바꿔 전환율을 낮추겠다는 것이다. 여야와 국토교통부는 월차임 전환율과 관련해 ‘기준금리(현재 연 2%)+2~3%’ 수준에서 논의하고 있는 것으로 알려졌다. 이 경우 적용되는 전환율은 4~5% 안팎 수준이 될 것으로 예상된다. 현재 전월세 전환율은 8%다.

개정안은 또한 전국 시·도에 임대차 분쟁조정위원회를 설치하도록 했다. 조정위는 임대인과 임차인 사이에 분쟁이 생기면 중재하는 역할을 맡는다. 개정안에는 위원 자격과 결격 사유, 제척, 조정 신청 대상 및 절차, 처리 기간, 조정 방법 등을 정하고, 분쟁 당사자가 위원회 조정을 수락하면 재판상 화해 효력을 인정토록 한다는 것이다. 

서민 주거안정 대책의 핵심은 임대주택 공급 확대와 저소득층 전·월세 비용 부담 완화로 요약할 수 있다. 이를 위해 전세에서 월세로 바뀌면서 주거비 부담이 빠르게 늘어나는 저소득층을 지원하고 고질적인 공공임대주택의 수급 불균형을 해소하는 한편 분양조건부 임대주택을 공급해 궁극적으로 임차인이 내집을 마련, 셋방살이의 부담을 벗어날 수 있는 체계를 구축해야 한다. 그런 점에서 정치권의 월세전환율 제한 논의는 문제의 핵심을 벗어난 것으로 보인다.

장성수

서울대 건축학과를 졸업하고 서울대 대학원에서 공학 박사학위를 받았다. 주공 부설 주택연구소 선임연구원을 거쳐 주택산업연구원 선임연구위원을 지냈다. 현재 주거복지연대 전문위원을 맡고 있다.