시리즈 게재순서

①우리나라 주택산업의 현황 ②주택시장의 환경 변화(인구·가구 등)

③공급의 시대에서 주거의 질의 시대로(외관·평면 등 주거패턴의 진화)

④주거의식의 변화(소유에서 거주로) ⑤주택정책의 변화(정책 패러다임의 변화)

⑥주택관련 금융제도의 선진화 ⑦주택건설기술의 발전과 해외시장 개척

⑧주거지원 서비스 부문(주택관리 등) ⑨선진국의 주택시장 및 주택정책 ⑩종합 좌담회

지난 2014년 7월 한국건설산업연구원에서 펴낸 ‘국내 건설투자의 중장기 변화추이 전망’이라는 보고서에는 우리나라의 소득수준별 GDP 대비 주거용 건설투자에 대한 비교 및 전망에 관한 내용이 담겨 있다. 그 내용을 보면 전체적인 건설투자 비중은 OECD 국가들에 비해 높지만, 주거용 건설투자 비중은 낮은 것으로 나타났다.

이는 우리나라가 고도성장기에 건설투자의 비중을 크게 늘렸지만, 경제성장에 필요한 SOC나 플랜트 등 인프라 구축에 치중해 상대적으로 주거용 건설투자에는 소홀했음을 의미한다고 이 보고서는 지적하고 있다. 실제로 우리나라는 2012년 기준 인구 1000명당 주택수가 371.1호인데 비해 주요 선진국들은 이미 1990년대에 모두 400호가 넘었다.

1990년 기준 인구 1000명당 덴마크 471호를 비롯, 프랑스 464호, 미국 462호, 그리스 454호, 스페인 440호, 독일 425호, 포르투갈 415호, 영국 407호, 이탈리아 404호 등을 기록하고 있다. 우리나라와 비교적 차이가 적은 일본의 경우에도 1990년 1000명당 355호였고, 2008년에는 451호를 기록했다. 그만큼 주거용 건설투자가 많았음을 의미한다.

우리나라가 그간 고도성장기를 거치면서 주택의 양적 공급에 치중해 왔지만, 실제적인 면에서는 선진국보다 양적인 면에서도 한참 뒤떨어져 있음을 보여주는 지표라고 할 수 있다. 질적인 측면에서도 마찬가지다. 우리나라는 건축비용이 적게 드는 아파트 위주로 공급이 이루어졌다. 특히 외환위기 이후 민간부문 주택건설이 위축되면서 주거용 건설투자도 크게 줄어든 것으로 분석되고 있다.

같은 연구원에서 2014년 8월에 나온 연구보고서는 우리나라와 미국, 영국, 일본 등과의 주거관련 통계지표를 비교 분석한 내용을 담고 있다. 여기에 나온 통계를 보면 미국의 경우 2000년대 중반까지 주택투자액이 늘어나다가 금융위기 이후 급락했고, 2012년 이후 다시 증가세를 보이고 있다. 영국도 이와 비슷한 추세다.

일본의 경우 주거용 투자액이 1980년대 이후 지속적으로 감소추세를 보이는 것으로 나타났다. 1994년 26조엔에 이르렀던 주택투자액이 2012년에는 14조엔으로 거의 절반 수준으로 떨어졌다. GDP에서 차지하는 비중 또한 줄어들고 있다. 특히 일본의 경우 공가율(空家率)이 미국과 비슷한 수준이지만, 주택시장에 상당한 부담으로 작용하는 것으로 분석됐다.

고도성장기 거치며 주택건설에 치중

이같은 분석은 자연스럽게 우리나라 주택산업이 이제는 주택건설 곧 신규주택 공급 중심에서 벗어나야 함을 의미한다. 그간 우리나라에서 주택산업이란 곧 주택건설을 의미하는 것이나 마찬가지였다. 전쟁의 폐허위에서 고도성장기를 거치면서 무엇보다 부족한 주택난 해결을 위해 신규주택을 건설해 공급하는 것이 중요했기 때문이다.

그러나 주택의 양적 공급이 어느 정도 이루어지면서 이제는 전국적으로 주택보급률 100%를 넘는 시대에 들어섰다. 다시말해 주택의 양적 문제보다는 주거의 질적 문제로 관심이 옮아가고 있는 것이다. 그간 주택건설기술의 발전과 단지배치, 조경, 평면계획 등 주거의 질과 관련된 여러 부분이 실제로 과거에 비해 크게 나아지고 있다.

한편으로 주택의 양적 부족 문제의 해소와 함께 인구와 가구의 변화 등 사회적인 변화요인도 나타나면서 주택산업의 영역이 보다 다양화되고 있다. 특히 전반적인 인구 감소추세와 함께 주택수요가 축소됨에 따라 전체적인 주택시장의 규모가 줄어들 수밖에 없는 상황이 되고 있다. 여기에 독신가구와 고령화 등으로 가구규모도 바뀌고 있다.

주택 재고가 늘어나면서 리모델링 등 주택의 유지관리에 대한 수요가 늘어나고 있고, 고령화 등에 대비한 수익형 주택에 대한 수요도 늘고 있다. 이에따라 주택의 임대사업 및 관리업 등도 최근들어 늘어나는 추세를 보이고 있다. 이미 이웃 일본에서는 주택의 건설에서부터 임대 및 관리, 유지보수까지 서비스하는 종합괸리회사도 성업중이다. 

이와 관련해 우리나라 주택산업이 주택건설 중심에서 벗어나 새로운 방향을 모색해야 한다는 보고서도 나와 있다. 2011년 12월 주택산업연구원에서 나온 ‘미래 주택산업 전망과 발전방안’ 보고서가 그것이다. 여기에서도 우리나라 주택산업의 현황과 관련해서는 앞서의 분석과 비슷한 내용이 담겨 있다.

곧 2003년부터 2010년까지 GDP 대비 건설투자 규모나 주택건설투자 규모가 줄어드는 추세를 나타내고 있는 것으로 조사됐다. 주택사업자수 또한 1990년대 초 200만호 주택건설정책과 함께 거의 9000개 가까이 이르렀으나, 외환위기 이후 크게 감소해 3000개 수준까지 줄어들었다. 2000년대 들어 주택경기 회복과 함께 다시 늘어나기 시작해 2000년대 중반 7000개까지 늘었다가 금융위기를 거치면서 다시 줄어 현재 5000여개 수준을 보이고 있다.

이 보고서에서는 특히 주택생산 이외에 주거기능 및 주거서비스 부문의 현황도 담고 있다. 그 내용을 살펴보면 주거서비스 부문은 아직은 미미한 수준인 것으로 평가되고 있다. 주거용 건물임대업의 경우 1997년 9만개 정도에서 2007년에는 12만개로 늘어났고, 매출액은 2006년 32억원 수준에서 2009년에는 42억원 수준으로 높아졌다. 주거용 부동산관리업도 2006년 13억원에서 2009년 15억원으로 매출액이 늘었다.

부동산중개 및 자문업의 경우 매출액은 다소 큰 것으로 나타나고 있다. 2006년 84억원 수준에서 2009년에는 오히려 65억원 수준으로 줄어든 것으로 나타났다. 이같은 결과는 보고서 작성 당시 응답자 수 및 업체의 특성과 관련된 것으로 보인다. 어쨌든 전체적으로 주택건설에 비해 주거관련 기능 및 서비스 부문은 아직 미약한 수준임을 보여주고 있다.

그러나 이 보고서의 내용은 앞에서 언급한 것처럼 우리나라 주택산업이 지금까지의 주택건설 중심에서 벗어나 주거서비스 부문으로 비중이 옮겨갈 것임을 시사하고 있다. 이 보고서는 우리나라 주택산업의 미래를 전망하면서 임대 및 관리서비스를 비롯한 주거지원서비스와 거래 및 유통지원서비스 등의 영역확대와 함께 이들 영역이 서로 어우러지는 산업의 융복합 현상이 나타날 것으로 보고 있다.

주택건설, 물량줄고 규모 소형화

이제 부문별로 우리나라 주택산업의 현황을 살펴보자. 먼저 그간 우리나라 주택산업의 근간을 차지해온 주택건설부문부터 살펴보면, 2015년 주택공급은 모두 40만호가 넘을 것으로 전망되고 있다. 한국건설산업연구원에서는 2015년 전망을 통해 인허가실적 기준 2014년의 50만호보다 줄어든 44만호를 예상했고, 다른 민간연구원 등에서는 대체로 지난해보다 공급이 늘어날 것으로 예상했다.

실제로 대한주택건설협회와 한국주택협회가 회원사들을 대상으로 조사한 2015년 주택공급계획에 따르면 모두 33만여 가구로, 2010년 이래 최대 물량이 분양시장에 나올 것으로 전망됐다. 이는 지난해부터 정부에서 부동산시장 활성화대책을 연이어 발표한데다 같은 정책기조를 계속 유지하고 있어 시장회복에 대한 기대감이 높아지고 있기 때문이다.

기실 주택건설부문은 2000년대 중반까지 매년 50만호 이상을 공급해 왔다. 그러던 것이 주택보급률 100%를 넘어서면서 정부의 정책기조가 양적 공급 확대에서 질적 수준의 향상으로 바뀌면서 공급물량을 다소 조절했다. 또 정부 정책기조의 전환과 함께 주택시장의 침체가 더해져 주택업체들도 공급을 기피한 것이 공급물량의 감소원인으로 작용했다.

지난 2006년 인허가기준 47만호를 공급했던 신규주택 물량은 2007년 55만호를 넘었다가 2008년 금융위기를 맞으면서 37만호로 크게 떨어졌다. 이후 2010년까지 40만호를 넘지 못하는 수준에 머물렀다가 2011년과 2012년 55만호와 58만호에 이르렀다. 그리고 2013년 이후 다소 감소하는 추세를 나타내고 있다.

한편 주택시장 관계자들사이에서는 대체로 앞으로 주택수요가 줄어들 것으로 전망하면서 주택공급도 이에 비례해 줄어들 것이라는 분석이 많다. 그런데, 최근 이와는 다른 내용의 보고서가 나와 주목을 끌고 있다. 국토연구원 천현숙 주택토지연구본부장은 ‘민간임대주택 정책의 의미와 기대효과’라는 보고서를 내놓았는데, 이에 따르면 2030년까지 인구증가가 이어지고, 가구수도 2035년까지 매년 20만가구 가까이 늘어날 것이라고 한다.

이 보고서에 따르면 2035년 우리나라 전체 가구수는 2226만가구로 2010년 인구주택총조사때의 1736만가구보다 490만가구가 더 늘어날 것으로 전망했다. 가구수가 늘어나는 원인은 1~2인가구의 증가때문으로 분석됐다. 이에따라 이 보고서는 자가주택 수요가 줄고 임대주택 수요가 꾸준히 늘어날 가능성이 높아 이에 대한 대비가 필요하다고 지적했다.

이 보고서에서처럼 주택수요가 계속 늘어난다면 주택공급도 과거에 비해 다소 줄어들 수는 있지만, 일정 수준 이상의 물량을 유지할 가능성이 높다. 선진국들의 경우에도 주택보급률이 대체로 130% 이상을 넘어야 안정적인 주택시장이 형성되는 것으로 나타나고 있다. 우리나라는 아직 110% 수준의 보급률을 기록하고 있어 공급여지가 높은 셈이다.

외관 및 평면에의 진화도 이루어져

전체 주택공급 규모와는 별개로 세부적인 변화는 여러 곳에서 나타나고 있다. 가장 눈에 띄는 것이 규모의 변화다. 특히 이는 금융위기 이후 뚜렷해지고 있다. 2000년대 중반까지는 가구원수의 증가 및 자녀들의 성장 등으로 집의 규모를 늘려가려는 경우가 많았으나, 2000년 후반부터는 주택규모가 소형화되고 있다. 즉 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 주택에 대한 선호도가 높아지고 있는 것이다.

2010년 인구주택총조사에 따르면 전체 1388만여 가구가운데 전용면적 61~85㎡의 중소형 주택이 488만1000여 가구로 전체의 35.2%를 차지해 가장 많았다. 다음으로 전용면적 41~60㎡의 소형이 408만여 가구로 29.4%였다. 전용면적 40㎡ 이하의 초소형도 126만여 가구로 9.1%였다. 결국 전용면적 85㎡ 이하의 중소형이 전체의 73.7%를 차지하고 있다.

국토교통부의 주택규모별 공급추이를 살펴봐도 주택규모의 소형화 추세를 알 수 있다. 외환위기를 거친 2000년대 초반 전용면적 85㎡ 이하의 중소형 주택의 공급이 전체의 80%를 넘기도 했다가 점차 중소형 규모가 줄어들고 중대형 주택이 늘어났다. 2006년부터 2009년까지는 중대형이 전체의 30%를 넘었다. 그러나 이후 다시 중소형 중심이 되면서 중대형은 감소추세를 나타내고 있다.

주택건설부문에 있어 규모의 변화외에 평면의 진화와 다양한 단지배치 및 조경의 풍부함, 외관의 변화 등 주거의 질적 성장도 변화의 한 단면으로 꼽을 수 있다. 평면의 경우 베란다 확장이 가능해지면서 실제적인 거주면적이 늘어났다. 즉 과거의 전용면적 85㎡형이 지금의 65㎡ 대의 평면과 거의 비슷한 거주면적을 갖게 됐다.

여기에다 주택건설업체들이 공간의 효율화에 대한 연구를 통해 수납공간을 늘리는 등으로 단순히 베란다 확장만으로 인한 공간면적의 증가보다 더 많은 여유공간을 확보할 수 있게 됐다. 최근 분양하는 아파트의 경우 전용면적 50㎡ 대에서도 방 3개와 부부전용 욕실을 확보하는 평면도 나오고 있는가 하면, 4.5-Bay 평면도 선보이고 있다.

아파트가 고층화하면서 조경면적도 넓어졌고, 단지배치도 보다 다양해지고 있다. 외관도 탑상형에 색채 디자인 등이 더해져 보다 다양한 모양을 연출하고 있다. 고층 일변도에서 중저층의 유럽형 아파트도 나타나고 있으며, 커뮤니티 공간도 구성의 다양성과 함께 최근에는 게스트하우스 설치 등 보다 특화된 모습을 보이고 있다.

주거서비스 등 영역확대 필요

주택건설부문이 이처럼 양적 공급과 함께 질적인 진화를 해온 점에 비해 주택의 유지보수 부문이나 주거서비스 부문은 아직은 취약하다. 부동산임대업의 경우 2013년말 현재 사업자는 8만여개이며, 임대호수는 161만여호에 이른다. 이는 2000년의 1만여개, 47만여호에 비하면 크게 늘어난 물량이다.

이중 건설임대업자에 비해 매입임대사업자가 월등히 많은 수준이다. 그러나 임대 호수는 건설임대업자가 임대하는 호수가 월등히 많다. 건설임대업자는 1900여개 업체가 114만여호를 임대하는 반면, 매입임대사업자는 6만8000여개에 이르지만, 임대호수는 32만여호에 그치고 있다. 즉 1개 사업자당 5호가 채 안되는 셈이다.

주거용 부동산관리업 또한 앞서 언급한 보고서에서 나타났듯이 아직은 업체수나 매출액 규모 등이 미약한 수준이다. 부동산중개업의 경우에도 자본금 규모도 작을뿐더러 대부분 영세한 규모에 머물고 있다. 최근에는 부동산개발업체가 늘고 있는데 이중 주거용 부동산개발업체 또한 아직은 활성화되지 못한 상태다.

주택시장 관계자들은 이웃 일본의 사례를 들어 우리나라 주택산업도 지금까지의 건설 중심에서 앞으로 임대업이나 관리업 등 주거서비스 부문으로 업무영역이 확대될 것으로 전망하고 있다. 실제로 업무영역의 확대가 이루어지기도 한다. 최근들어 도시형 생활주택이나 오피스텔, 주거용 호텔 등 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지는 것도 이와 무관하지 않다.

그러나 아직은 이들 산업의 움직임을 좀더 지켜보아야 할 필요가 있다. 특히 임대업의 경우 주거의식의 변화 등과 함께 임대주택에 대한 수요가 늘어나고 있어 좀더 활성화되고 시장규모가 커질 가능성도 높다. 최근 정부에서 기업형 민간임대주택 활성화 방안을 내놓은 것 또한 같은 맥락이다. 그러나 주거서비스 부문의 영역이 확대되는데에는 아직 시간이 필요하기도 하다.

어쨌든 우리나라 주택산업은 그간 고도성장기를 배경으로 주택건설 부문을 중심으로 성장해 왔다. 특히 주택건설 부문에서는 양적인 물량의 공급과 함께 질적인 향상도 상당부분 이루었다. 그러나 주거서비스 부문은 아직 초보단계로 해도 과언이 아니다. 그러나 앞으로 영역의 확대는 불가피하다. 따라서 이를 위한 제도적 정비도 함께 이뤄져야 할 것이다.