면적 산출방식이 다양한 공동주택

아파트나 다세대주택처럼 여러 세대가 모여 사는 공동주택의 경우 면적의 기준과 개념이 더욱 복잡하다. 한 세대만 소유권을 행사하는 면적과 여러 세대가 공유하는 면적이 공존하기 때문. 공간의 위치와 기준에 따라 우리 집의 면적이 달라질 수 있다. 또한, 공동주택의 분양가는 각 면적에 따라 달리 매겨지는 만큼 주거면적에 대한 정확한 이해가 필요하다.

실제 생활공간인 전용면적

한 세대 내에 주거의 용도로만 쓰이는 생활공간의 면적을 말한다. 예컨대 집 안에 있는 거실, 부엌, 방, 화장실 등. 특히 전용면적은 아파트를 청약할 때, 청약통장을 신청하는 아파트면적의 기준이 되기 때문에 꼭 확인해야 하는 주거면적이다. 공동주택을 분양하는 주택사업자는 반드시 세대별로 주거전용면적을 표시해야 한다.

공동이 함께 쓰는 공용면적

공동주택에서 2세대 이상이 공동으로 사용하는 공간은 공용면적에 속한다. 공용면적은 시설물의 위치에 따라 주거공용면적과 기타공용면적으로 나뉜다. △주거공용면적은 엘리베이터, 계단, 복도 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적. △기타공용면적은 주거공용면적을 제외한 시설물로 지하주차장, 관리실, 노인정, 보육시설 등을 말한다.

분양가에 포함되지 않는 서비스면적

베란다와 다락방 등은 서비스면적에 포함된다. 주택을 거래할 때 용적률이나 기타 면적분류에 포함되지 않는 기타 공간이다. 주택사업자가 분양가를 책정하지 않고 제공하기 때문에 ‘서비스’ 개념으로 볼 수 있다.

모든 공간이 전용면적인 단독주택

단독주택은 말 그대로 단독 세대가 거주하는 주택. 따라서 2세대 이상이 공유하는 공용면적 개념이 없다. 입주자가 생활하는 단독주택의 바닥면적을 모두 전용면적으로 계산한다. 바닥면적은 단독주택 각 층 면적의 총합을 일컫는다.

다만, 1층의 필로티, 베란다, 층고 1.5m 이하의 다락방 등은 바닥면적에서 제외한다.

Q&A 돋보기

Q. 아파트 계약할 때, 어떤 면적이 진짜 우리 집?

A. 집을 살 때 분양가에 반영되는 공간을 일반적으로 ‘계약면적’이라고 한다. 계약면적엔 전용면적과 공용면적이 포함된다. 실제로 입주자가 사용하는 공간은 계약면적에 주택사업자가 제공하는 서비스면적까지 더해야 한다.

Q. 서비스면적은 얼마나 줄 수 있나?

A. 최근 아파트 수요자 사이에서 서비스면적이 아파트 선택의 중요한 기준이 되고 있다. 베란다를 확장하면 손쉽게 주거 전용면적을 늘릴 수 있기 때문이다. 서비스면적 공급은 건설사의 사업계획에 달려있지만, 이를 주거공간으로 사용하려면 관련규제를 따져야 한다.

지난 1월 서울행정법원은 베란다 확장 폭이 외벽으로부터 1.5m 이상일 경우 전용면적에 포함해 과세해야 한다는 판결을 내린 바 있다. 베란다가 전용면적에 포함되는 순간 더 이상 서비스면적이 되지 않는다.

Q. 아파트 전용률이 높을수록 유리?

A. 총 공급면적 중 전용면적의 비율을 일컬어 전용률이라고 한다. 평균적으로 아파트 전용률은 75% 수준. 흔히 입주자가 실제 사용하는 전용공간이 많을수록(전용률이 높을수록) 이익이라고 생각하지만, 과연 그럴까?

최근 삶의 질을 높이기 위해 단지에 마련된 헬스클럽이나 도서관 등 커뮤니티 시설에 대한 관심이 높아지고 있다. 이들 시설이 잘 갖춰질수록 아파트 가치도 올라간다. 공용공간인 편의시설이 많아지면 전용률이 떨어지게 되는데, 어떤 것에 더 가치를 둘 것인지는 각자의 판단에 따라 선택하는 것이 현명하다.

Q. 도시형생활주택 vs. 오피스텔, 같은 면적인데 왜 달라?

A. 첫째로, 도시형생활주택과 오피스텔의 주거면적 산출 기준이 다르기 때문이다.

도시형생활주택은 △안목치수에 따라 면적을 계산한다. 안목치수란 사람 눈에 보이는 공간의 면적을 계산하는 것으로, 건물 벽면의 안쪽에서 측정을 시작한다.

 오피스텔은 △벽체 중심선치수를 면적산출 기준으로 하는데, 일정 두께의 벽면의 한 가운데를 거리측정의 시작점으로 삼는다. 실제 우리 눈에 보이지 않는 벽체 기둥의 일부도 면적에 포함되는 셈이다.

 다만, 지난해 11월부터 분양된 오피스텔은 일괄적으로 안목치수로 면적을 계산하도록 관련법 규정이 개정됐으니 신규 분양부터는 면적 손해가 없을 것으로 기대된다.

둘째로, 주택법의 적용을 받는 도시형생활주택은 폭 1.5m의 발코니를 설치할 수 있다. 발코니를 확장하면 계약면적의 증가 없이 실사용 주거면적이 넓어진다.

 그러나 건축법의 적용을 받는 오피스텔은 발코니 설치가 불가능하다. 입주자가 사용할 수 있는 서비스면적이 없어 같은 면적일 때 도시형생활주택에 비해 오피스텔이 더 작게 느껴진다.