■ PLAN

위치 서울 광진구 구의동 73-22

지역지구 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

대지면적 331.2m²

건축면적 148.64m²

연면적 547.24m²

건폐율 48.94%(법정 50%)

용적율 180.17%(기준 200%)

구조 철근콘크리트 구조

규모 지상 5층, 도시형생활주택 17세대

주차 7대

최고높이 14.66m

전면도로 6m

설계 두인건축사무소

시공 (주)림스종합건설

노부부의 노후주택, 수익형주택으로 탈바꿈

지하철 5호선 아차산역 사거리에 위치한 아차산역 주유소 뒷골목으로 들어서면 자이온빌을 만날 수 있다. 자이온빌은 17개의 원룸과 최상층 주인세대로 구성된 지상5층 규모 도시형생활주택이다.

2012년 말 입주하기 전까지 이 터에는 너른 마당을 갖춘 단독주택이 자리했다. 터의 전체 면적이 330m²에 달했으니, 도심주택으로는 적잖은 규모였다. 자식들을 모두 출가시킨 집주인 부부는 땅을 처분하고 집 규모를 줄여 이사할 생각에 이르렀다. 이때 아들 장문규(42)씨가 부모를 설득해 땅을 팔지 않고 도시형생활주택을 짓게 했다.

"주변의 노후 된 단독주택 토지들을 보니 제값을 받지 못한 채 팔려 나가더군요. 건축업자들이 싸게 사들인 다음 빌라를 지어 비싸게 분양하는 형태로 사라지고 있었어요. 그럴 바엔 직접 지어서 월세 수입이라도 얻어보자는 생각을 하게 됐죠."

층별면적
●1층  26.64㎡  계단실  ●2층 148.64㎡ 도시형생활주택(6세대)

●3층 148.64㎡ 도시형생활주택(6세대)  ●4층 122.37㎡ 도시형생활주택(4세대)

●5층 100.95㎡ 도시형생활주택(2세대)  ●합계 547.24㎡  18세대(주인1세대)?

1년에 걸친 시장 조사 끝에 계획 세워

장문규 씨는 1년에 걸친 꼼꼼한 시장 조사 끝에, 원룸으로만 구성한 도시형생활주택을 계획하기에 이른다. 구의동 일대는 물론 인근 지역의 임대 건물들을 샅샅이 방문하여 임대시장 흐름을 꿰뚫으며 내린 결론이었다.

▲ 자이온빌의 1층 공동로비는 항상 깨끗한 상태를 유지하고 있다. 타일로 마감한 벽과 바닥이 고급스러운 이미지를 풍긴다.

조사 결과 당시 아차산역 인근에는 원룸임대를 전문적으로 제공하는 건물이 한 채도 없음을 알았다. 그럼에도 잠재 수요는 무궁무진했다. 송파 등 강남지역의 직장인 유입이 활발했던 것인데, 강남의 임대료가 고가인데다 생활환경도 오피스 중심이어서 지하철 몇 정거장 거리에 불과한 구의동으로 이동해왔다. 또한 구의동 일대 오피스텔과 원룸 사이에 시설 격차가 크게 벌어져 있는 점에 착안, 그 중간 지점을 블루오션으로 짚었다. 예상은 보란 듯이 적중했다.

▲ 컬러가 있는 베이스패널을 적용한 입면에서 단정한 분위기가 느껴진다. 1층 출입구가 시작되는 입면에는 자이온빌(ZION ville)의 로고를 디자인해서 붙였다. 멀리서도 주택을 식별하기 좋다.

“임대시장에서 선택받을 수 있는 원룸건물을 지어야한다는 판단이 섰어요. 남들 짓는 대로 해서는 몇 년 만에 공실이 생길 수 밖에 없죠. 그래서 건축과 인테리어에 많은 공을 들였는데, 2년 넘게 공실 없는 상태로 유지되고 있으니 고생한 보람이 있네요.”

몇년 사이 주변에는 원룸주택들이 속속 들어섰지만, 자이온빌의 인기는 여전하다. 평균 보증금 1000만원에 월세 50만원으로 임대되는 17개의 원룸이 공실 없이 꾸준히 운영되며 매달 꾸준한 수입을 안겨준다.

▲ 1층 공동로비의 천장을 높이고 디자인 조명을 설치해 쾌적하게 꾸몄다.

건물은 장 씨가 직접 관리하며, 최상층에 거주하는 부모님이 신경쓰지 않게끔 시스템을 만들었다. 대부분의 임대는 부동산중개업소가 아닌 인터넷을 통해 장 씨와 수요자가 직접 소통하는 방식으로 진행한다.

▲ 복도의 바닥과 벽 모두 석재와 타일로 마감한 덕에 유지관리가 손쉽다. 각 실의 현관문은 주문 제작했고, 호수를 표시하는 사인은 시공사에서 디자인했다.

건축주 얘기에 귀 기울이는 시공사 찾아야

직장인 원룸 수요자를 타깃으로 계획된 자이온빌은 건물 외관에서부터 현관로비, 복도와 실내에 이르기까지 모던하면서도 세련된 이미지를 일관성있게 유지하고 있다. 웬만한 소형주택에서는 소홀히 하는 진입로와 공동로비를 쾌적하게 조성해 놓은 것만 보아도 세입자를 배려하는 세심함을 느낄 수 있다.

▲ 그린 컬러를 적용해 디자인한 원룸의 내부. 20~30대 직장인을 겨냥해 컬러와 패턴으로 경쾌하게 꾸몄다.

“건축을 할 때는 사는 사람 입장에서 생각해보면 답이 나옵니다. 혼자 살더라도 답답하지 않은 깔끔한 집에 살고 싶죠. 또 젊은이들은 건물의 시설도 중요시하거든요. 그렇다고 건축주 입장에서는 터무니없이 큰돈을 건축에 투입할 수 없는 노릇이죠. 따라서 기능과 디자인이 고루 충족되는 건물을 지을 수 있는 장치가 필요합니다.”

▲ 레드 컬러를 주요 색으로 활용한 원룸의 내부다. 시공사에서 보유한 디자인팀에서 주방가구와 식탁 등의 가구를 직접 디자인하고 제작 발주해서 좁은 공간의 활용도를 높였다.

그는 설계사와 시공사를 분리해 적절한 견제와 긴장감을 유도한 점이 도움이 됐다고 전한다. 무엇보다 설계도면 이상의 건물을 구현해줄 시공사를 찾는데 노력을 기울여야 한다고도 당부한다. 아무리 섬세한 설계를 하더라도 시공현장에서 결정되는 세부사항들이 너무 많기 때문이다. 그 역시 말이 잘 통하고 건축주 얘기에 적극 귀 기울여 준 시공사를 찾은 것이 큰 힘이 됐다.

이런 결과물이 나오기까지 장 씨의 빈틈없는 성격도 한몫을 했다. 그는 9개월간 직장을 휴직하고 건축 현장에 매일 출근할 정도로 열과 성을 다했으며, 일꾼들과 한솥밥을 먹으며 건물을 완성했다.

수익성부터 확보한 후 건축 고민해도 늦지 않다

1년간 발로 뛴 시장조사와 8개월에 걸친 자이온빌 공사 현장 감독, 그리고 2년 넘게 직접 해 온 원룸임대관리에 이르기까지. 원하는 건물을 짓자고 시작한 장 씨의 행보가 어느덧 웬만한 전문임대사업자 못지않은 경험으로 쌓였다. 이 과정에서 그가 쾌척한 노하우는 무엇일까.

▲ 5층 주인세대. 현관 입구부터 시작된 나무 패널이 복도 벽을 지나 거실 아트월과 천장으로 까지 연계되면서 온화한 실내를 만든다.

“별다른 게 없어요. 제일 중요한 것은 시장성이더군요. 작은 건물이든 큰 건물이든 건물에만 욕심을 부리지 말고, 주변의 임대시장 상황에서 수익을 낼 수 있는지를 상세히 파악하고 건축자금을 철저히 준비하는 단계부터 시작하세요. 그런 다음 건물에 대한 욕심을 부려도 늦지 않습니다.”