부동산 투자로 부자가 되고 싶다면 디테일에 강해야 합니다. 디테일에 약한 부동산 투자자는 타인의 감언이설이나 부동산의 겉모습에 현혹되기 쉬워 투자 실패로 이어질 가능성이 큽니다. 이는 투자 가치가 큰 부동산을 찾아내고 선택할 수 있는 안목이 디테일에서 나오기 때문입니다.” 이른바 ‘용인 알부자’로 소문난 S씨(남·68세)가 부동산 투자로 어떻게 부자가 될 수 있었는지를 물어본 필자에게 들려준 대답이었다.

부자들이 일반 투자자보다 훨씬 세부적으로 접근해

사전적 의미로 ‘디테일’이란 ‘어떤 전체적인 것의 세부적인 부분’을 일컫는다. 즉 디테일은 전체에 대하여 세부적인 부분을 이르는 말 또는 세부적인 묘사를 뜻하는데, 자세하고 빈틈없이 꼼꼼하다는 의미를 담고 있다. 실제로 지난 수년간 시중은행의 부동산 전문가(부동산 PB)로 일을 해온 필자가 VIP고객 상담을 통해 느낀 바에 따르면, 부동산 투자로 과거에 큰돈을 벌었거나 현재 벌고 있는 부자들 중 상당수가 관심 부동산을 관찰하거나 답사할 때 일반 투자자들보다 디테일에서 훨씬 강해보였다.

스타플레이어가 아닌 평범한 선수들을 데리고 수차례 통합우승을 거머쥔 프로야구 김성근 감독은 그의 독특한 이력과 강력한 리더십으로 선수들보다는 오히려 기업 CEO들에게 커다란 인기를 끌고 있다.

김성근 감독은 자신이 거느리고 있는 평범한 선수들을 이른바 ‘지옥훈련’을 통해 완벽하게 조련시키는 것으로 유명한데, 특히 한 시즌을 준비하는 마무리 스프링캠프에서는 훈련에 참여하는 선수들이 밥 먹을 시간조차 없을 만큼 매우 빡빡한 훈련 프로그램을 제공하고 있다.

하지만 우리가 반드시 알아두어야 할 사실은 김성근 감독은 맹목적인 지옥훈련(단순히 훈련의 양과 강도를 통해 선수들을 조련하는 것)이 아닌, 디테일이 반영된 훈련(선수들 개개인의 특성과 장단점을 반영한 맞춤형 훈련)을 통해 선수들을 빈틈없이 꼼꼼하고 치밀하게 조련하는 것을 즐겨한다는 점이다. 디테일이 김성근 감독에게 프로야구 통합우승을 안겨준 셈이다.

가벼운 현장 방문만으로 투자 결정은 금물

경기도 용인지역에서 알부자로 소문난 S씨(남·68세). 지난 20~30년 전부터 지금까지 디테일한 부동산 투자방식으로 큰돈을 모을 수 있었다. 사실 S씨가 투자대상으로 선호하는 부동산 유형은 주로 나대지 상태의 토지이므로 대부분의 경우 임차인은 물론, 건축물도 없는 경우가 많았다. 일반적으로 투자자의 입장에서 그런 토지를 매입할 때는 가벼운 현장방문 외 별다른 검증작업 없이 매매계약을 체결하는 경우가 대부분이다.

그런데 매매계약체결 이후 별다른 문제가 발생하지 않는다면 다행이겠지만, 간혹 예상치 못한 돌발문제(땅속 폐기물 발견, 소유권 분쟁 등) 출현으로 소송에 휘말리거나 투자에 실패하는 경우도 적지 않다. 하지만 디테일에 강한 S씨는 달랐다. S씨의 경우 부동산에 투자할 때 항상 지나치리만큼 세세한 부분까지도 확인 및 검증작업을 걸침으로써 투자 리스크를 사전에 예방코자 애썼다.

필자가 S씨의 부동산 투자행태를 살펴보니, 매물 확보작업에서부터 매매계약 체결 및 소유권 등기이전과정까지 체계적이고 디테일한 절차를 걸치고 있음을 발견할 수 있었다. 특히 현장답사과정은 매우 디테일하게 진행되고 있음을 확인할 수 있었다. 구체적으로 살펴보겠다.

4단계 현장답사 과정 꼼꼼히 걸쳐야

S씨는 현장답사과정을 총 4단계로 세분화했다. 먼저, 현장답사과정 1단계로 ‘사전조사단계’가 있다. 사전조사단계는 현장답사를 실행하기에 앞서 부동산에 대한 사전 정보의 습득단계로 보면 된다. 즉 투자 대상지역에 관한 개발정보, 부동산 현황 및 이용에 관한 정보, 부동산 가격에 관한 정보, 법적 권리관계에 관한 정보 등을 현장답사 실행 이전에 입수하는 단계로 볼 수 있다.

투자 대상지역에 관한 개발정보는 각종 신문기사나 소문 등을 취합하여 얻을 수 있고, 부동산 현황 및 이용에 관한 정보는 토지이용계획서, 건축물관리대장, 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도 등을 열람하면 얻을 수 있다.

한편, 부동산 가격에 관한 정보는 개별공시지가확인서, 국토교통부 제공 실거래가격을 열람하면 확인가능하고, 대법원 경매 홈페이지(무료) 또는 경매정보업체 홈페이지(유료) 등을 이용하면 유사 매물에 관한 경매 낙찰가격 및 감정평가가격 등을 얻을 수 있다. 끝으로 법적 권리관계에 관한 정보는 부동산 등기부등본을 열람하면 해결된다.

현장답사과정의 2단계로는 ‘임장활동단계’가 있다. 여기서 임장활동이란 발품 팔아 부동산 현장에 직접 가서 눈으로 보고 확인하는 일체의 부동산활동을 말한다. 따라서 임장활동단계는 부동산의 위치 및 형상, 맹지 여부, 건물의 노후화 및 하자 여부 등과 같은 부동산 자체의 자연적 · 물리적 특성은 물론, 지역분석, 입지분석, 상권분석 등과 같은 부동산 외부의 환경적 특성까지 확인하는 과정으로 볼 수 있다. 

현장답사과정의 3단계로는 ‘관공서 및 중개업소 방문단계’가 있다. 도로 및 철도 개설계획, 공공기관 이전계획, 대단지 아파트 입주계획, 공장 및 기업체 유치계획, 창고 및 물류시설 입주계획, 매물의 적정가격 여부 등을 해당 지방자치단체 및 현지 중개업소 방문 등을 통해 확인하는 일련의 과정으로 볼 수 있다.

현장답사 내용 정리해서 다시 활용하는 지혜

현장답사의 4단계로 ‘사후관리단계’가 있다. 임장활동을 통해 얻은 각종 정보들은 반드시 정리되고 관리되어야 한다. 사후관리단계가 부동산 투자자에게 중요한 이유는 임장활동 등을 통해 얻어진 각종 정보들이 실제 부동산 투자로 이어져 사실상 투자 촉매제 역할을 하는 경우가 많기 때문이다. 또한 사후관리가 잘 돼 있는 경우 추후 2차, 3차로 이어지는 현장답사 시 매우 중요한 기초자료로 활용될 수 있기 때문이다.

요컨대, 현명한 부동산 투자자라면 투자 가치가 큰 부동산을 찾아내고 예상치 못한 투자 리스크를 사전에 예방할 수 있는 힘이 바로 ‘디테일’에서 시작됨을 기억할 것이다.