매해 1월은 정부 각 부처에게 매우 중요한 달이다. 한 해에 지을 농사의 품목과 물량을 결정짓는 달이기 때문이다. 지난 1월 13일에 국토교통부는 기획재정부 등 5개 부처와 함께 경제 혁신이란 주제에 맞춰 합동 브리핑을 통해 올해 업무보고를 했다.

국토교통부는 중산층을 위한 기업형 민간임대산업 육성을 핵심업무로 보고했다. 임대산업 패러다임을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전환하고, 택지조성·공급-건설·매입-운영·출구 등 임대산업 전 단계에 걸쳐 지원을 강화하기로 했다.

건설사 재무구조 개선 창구 열어줘

임대사업의 경우 초기 투자비 대비 자금회수가 장기화되면서 건설사 등의 참여가 부진했던 측면을 개선하기 위해 임대사업자의 조기 자금회수 방안도 마련했다. 임대사업자가 운영 중인 임대주택의 미래현금수입 즉, 임대료나 분양대금을 기초자산으로 해서 자산유동화 증권을 발행할 경우 대한주택보증에서 증권을 인수하는 투자자에게 원리금 지급을 보증하기로 했다. 즉 투자자 확보를 통해 임대사업자가 효율적으로 자금을 조달하고, 재무구조를 개선할 수 있도록 창구를 열어준 것이다.

임대사업자는 <그림1>에서 보는 바와 같이 비유동자산인 임대료채권이나 분양대금채권을 유동화회사(SPC)에 양도·신탁해서 신용리스크를 제거할 수 있고, 회수한 대금으로 현금성 자산이나 시장성 높은 증권으로 자산 형태를 바꾸어 보유할 수 있어 유동성리스크도 완화할 수 있다. 분양대금이나 임대료를 기초자산으로 하는 증권 발행은 이미 시장에서 활용되고 있는 자금조달방법이다. 특히 분양대금채권 증권화는 아파트 개발사업에서 일반화된 방식이다.

두산건설(주)은 경기도 남양주에서 추진한 아파트 재건축사업의 부채를 감축하고 유동성을 확보하여 재구무조의 건전성을 제고하기 위하여 840억원 규모의 증권을 발행했다(그림2 참조).

당시 시공사 겸 시행사인 두산건설은 수분양자로부터 미래에 받을 분양대금채권을 신탁회사에 신탁하고 받은 우선수익권증서를 SPC(두산건설제일유동화회사)에 양도하였다. SPC는 양도받은 우선수익권증서의 현금흐름을 기초로 공모형태의 ABS를 발행하여 자금을 조달했다.

 <그림3>은 2000년에 대한주택공사(현, LH공사)가 공공건설임대주택(5년)의 임대료채권을 증권화한 구조이다. LH공사는 임대료채권과 보증금채권, 그리고 임대의무기간(5년) 후에 발생하는 분양대금채권을 SPC에 양도했다. SPC는 이를 기초자산으로 선순위 ABS(90%)와 후순위 ABS(10%)를 발행해서 자금을 조달했다. 이후에도 LH공사는 <표1>에서 보는 바와 같이 5차례에 걸쳐 임대주택 관련 ABS를 발행해 4조 8500억원의 자금을 조달했다.

 <그림2>와 <그림3>에서 보듯이 분양대금이나 임대료채권 증권화의 신용보강은 주로 은행이 대출약정을 통해 이행해 왔으며, 임대료채권의 유동화는 공적기관인 LH가 제한적으로 이용했을 뿐 아직까지 보편화되지 않았다. 전세중심의 임차시장에서는 현금흐름 창출이 어렵고, 임차인들이 전세권이나 저당권 등을 설정해 저당대출의 채권자가 임차인 보다 후순위에 놓이기 때문에 증권화에 어려움이 있다.

그러나 향후 임차시장이 전세중심에서 현금흐름이 발생하는 월세중심으로 전환되고, 민간이 임대주택사업을 추진할 때 공적기관(대한주택보증)의 신용보강이 이루어지는 등 사업여건이 개선되면 투자상품으로서 임대주택의 가치가 상승해 기관투자자 뿐만 아니라 개인투자자(소액투자자)의 참여도 확대될 것으로 보인다. 자산가치 평가방법도 기존의 원가방식이나 거래사례비교방식에서 장래의 현금흐름(Cash Flow)을 중시하는 수익방식의 가치평가 기능이 강화되고, 임대료 및 수익률 등에 대한 시장정보 축척에 대한 요구가 늘어날 것으로 보인다.

아직까지 임대시장에 대한 충분한 정보가 없어 가치평가가 어렵지만, 임대시장이 성장하면서 관련 인프라가 구축되고 제도가 개선되면 임대주택을 중심으로 또 하나의 투자시장이 형성될 수 있을 것이다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.