서승환 국토교통부 장관은 지난 1월22일 도시개발사업이 진행되는 인천 도화지구를 방문했다. 서 장관이 이곳을 찾은 이유는 도화지구에 기업형 민간임대리츠 사업 1호 현장이 있기 때문이다. 도화지구의 기업형 민간임대주택 사업은 민간임대주택 활성화를 내건 정부의 정책이 성공할 수 있는지의 여부를 가늠할 수 있는 곳이라는 점에서 많은 기업의 눈이 쏠려 있는 곳이다.

도화 도시개발지구에는 올해 9월경 1960가구의 민간임대주택이 들어선다. 국토교통부는 신년업무보고를 통해 밝힌 기업형 민간임대주택 활성화 방안의 첫 사업장으로 도화지구를 선정하고 5블록과 6-1블록에 1960가구를 수급조절 민간임대리츠 방식으로 공급하겠다고 밝혔다. 이곳의 임대사업을 성공적으로 마무리해 기업형 민간임대주택이 자리를 잡을 수 있는 기반을 만들겠다는 것이다.

도화지구는 주택기금과 인천도시공사가 출자한 민간제안 임대리츠가 매입해 준공공 임대주택으로 공급하는 사업이다. 이곳 5블록과 6-1, 6-2블록은 인천도시공사가 대림산업을 시행자로 선정해 임대주택을 공급하기로 했다. 이에따라 기업형 임대리츠의 첫 번째 사업장이 된 것이다. 대림산업은 임대주택의 건설부터 운영 및 관리까지 책임진다. 

도화지구 현장을 방문한 서 장관은 “새롭게 추진되는 임대리츠 사업은 기존 사업과 달리 1군 건설업체로 실력과 신용을 갖춘 대림산업이 주택의 건설부터 임대운영까지 사업 전반을 책임지고 관리하는 점이 임차인의 주거안정성 강화와 임대주택의 품질 제고에 획기적이고 고무적인 일”이라고 평가했다.

민간임대리츠 1호, 도화지구의 명암

바로 이 도화지구에 건설되는 민간임대주택 사업이 기업형 민간임대주택 사업의 성패를 가늠할 잣대가 될 전망이다. 정부가 발표한 기업형 민간임대주택 사업의 문제를 고스란히 담고 있기 때문이다. 임대주택 건설에 대한 주민들의 반응이나 임대료 책정에 따른 수요자들의 반응, 주변에 미치는 영향 등을 모두 살펴볼 수 있다는 점에서 그렇다.

실제 이곳 원주민들은 임대주택 건설에 대해 불안한 시각을 갖고 있다는 게 지역 언론들에 의해 보도된 바 있다. 기존의 임대주택과는 다른 양질의 임대주택이 공급된다고는 하지만 지역주민들은 도화구역 핵심물량의 대부분이 임대주택에 할애되고 있다는 점에 불만을 나타내고 있다는 것이다. 이곳에는 1960가구 외에도 6-2블록에 공공임대리츠 500여 가구도 들어선다. 2400여 가구의 임대주택이 한동에 들어서는 셈이다.

임대료도 논란거리가 되고 있다. 국토부는 이곳을 민간임대리츠 첫 사업장으로 선정하면서 예상 임대료도 함께 공개했다. 76㎡의 경우 보증금 6000~7000만원에 월 50만원 초중반대이고, 89㎡는 보증금 8000~9000만원에 월 60만원 초중반대다. 59㎡는 5000~6000만원에 40만원 중후반, 72㎡는 6000~7000만원에 50만원 초중반, 84㎡ 7000∼8000만원 50만원 초중반 등이다.

부동산 전문가들은 이정도 가격이면 임대료가 저렴하다고 할 수는 없다는 점을 지적한다. 물론 기업형 민간임대주택이 중산층을 타깃으로 하고 있다고는 하지만, 이정도의 임대료는 중산층에게도 부담이 될 수 있다는 것이다. 실제 도화지구의 경우 인근의 임대시세와 비교했을 때 결코 싸지 않다는 게 현지 중개업소들의 지적이다.

인근지역의 임대사업자들에게도 좋지 않은 영향을 줄 것이라는 지적도 나왔다. 대규모 임대주택 단지가 들어서면서 기존 임대사업자들이 타격을 입을 수 있다는 것이다. 인천시의 자료에 따르면 이곳은 최근 1년간 전세가율이 20% 넘게 폭등하는 등 전세수요가 많은 것으로 평가되고 있다. 그러나 다가구나 연립 등의 임대수요가 도화지구의 임대아파트 쪽으로 옮겨갈 가능성도 적지 않은 것이 사실이다.

이같은 문제점에도 서승환 장관은 “주거안정과 임대주택 품질제고에 획기적인 일이 될 것”이라고 기대감을 나타냈다. 특히 서 장관은 “올 상반기에 민간 임대주택 특별법이 국회를 통과할 수 있도록 최선을 다해 추진하되, 법 통과 전이라도 시행령을 고쳐 사업을 추진하겠다”고 강한 의지를 밝히기도 했다. 이같은 발언은 후속대책 등에 대한 업계의 불안감을 의식한 것으로 보인다.

업계 간담회 통해 부채문제, 용지문제 등 건의

서승환 장관은 도화지구를 방문하기 전 같은 날 아침에는 서울 팔래스호텔에서 금융회사 경영진을 상대로 ‘뉴스테이 정책설명회’를 열었다. 김선덕 대한주택보증 사장과 이광구 우리은행장, 김원규 NH투자증권 사장 등이 참석한 설명회에서 서 장관은 이들의 건의내용을 들은 뒤 즉극적인 투자를 요청했다. 

또 다음날인 1월23일에는 서울 매리어트호텔에서 주택업계 관계자들과 조찬간담회를 통해 뉴스테이 정책을 설명하면서 협조를 당부하기도 했다. 서 장관은 이 자리에서 기업형 민간임대용 LH(한국토지주택공사) 보유택지를 1월중 공개하겠다고 밝혔다. 이와함께 특별법 제정 전이라도 기업형 임대리츠 등이 공공택지를 공급받을 수 있도록 시행령 개정안 등을 입법예고할 것이라고 밝히기도 했다.

이에 대해 이날 간담회에 참석한 대한주택건설협회를 비롯해 한국주택협회, 대한건설협회 등 주요 건설업계 관계자들은 “민간 참여를 더욱 독려하려면 세제혜택 확대 등 추가적인 지원책이 필요하다”고 건의했다. 특히 중견 및 중소업체 관계자들은 기존에 임대주택을 공급해 왔던 만큼 추가지원을 통해 더 많은 업체의 참여을 유도해야 할 것이라고 주문했다. 

또한 임대사업 운영을 위해 설립한 특수목적법인(SPC)의 재무제표가 모회사와 연결되면 모회사 부채가 늘어나는 문제에 대해 확실한 해결책을 제시해 달라는 주문도 많았다. “민간기업이 가진 장기 미집행 도시계획시설용지(도로, 공원용지 등)와 기존 공공임대용지도 기업형 임대용지로 전환할 수 있게 해야 한다”는 건의도 있었다.

업계 관계자들은 또 현재 4년, 8년으로 정해진 의무임대기간을 초과해 임대사업을 할 경우 보유세와 법인세 등에 대한 세액공제 혜택을 주고 올해 7월까지인 개발부담금 감면 기한을 2017년까지 연장해 달라고 요청했다. 이날 주요 주택 및 건설업체들의 건의내용은 바로 이번 대책에 대한 업계의 입장을 반영하는 것이라 할 수 있다.

주택건설업체들은 정부의 기업형 민간임대주택 활성화방안에 대해 기대반 우려반의 시각을 갖고 있다. 임대주택과 관련한 규제를 과감하게 풀고 금융이나 세제 등에서 적극적인 지원방안을 내놓은 것은 긍정적으로 평가하고 있다. 그러나 한편으로 기업들이 적극적으로 참여하기에는 아직 부족한 점이 있다는 점도 지적하고 있다. 아직은 우리나라에서 선뜻 임대주택사업에 뛰어들기가 쉽지 않다는 것이다. 

수익성 확보 여부가 사업성패의 관건

주택업체들이 특히 우려하는 것은 수익성 확보 여부라 할 수 있다. 정부에서 관련 규제를 대폭 풀어주고, 세제나 금융 등의 지원을 아끼지 않겠다고 밝히고 있지만 문제는 이들 대책이 대부분 법령을 개정해야 가능하다는 점 때문에 고민할 수밖에 없는 것이다. 또 설령 지원이 정부가 밝힌대로 이루어진다 해도 임대수요를 확보하고 수익성을 확보할 수 있는가는 여전히 불투명하다는 게 업계 관계자들의 얘기다.

“그간 대부분의 주택건설업체들이 임대주택 사업에 뛰어들지 못한 가장 큰 이유는 수익성 확보때문이라고 할 수 있습니다. 임대주택은 특성상 초기에 자금이 많이 투입돼야 하는데 비해 회수기간이 깁니다. 더구나 기업형 민간임대주택의 경우 8년이라는 장기임대이니만큼 수익성을 확보하는 것이 쉽지 않을 것이라는 우려가 많은 게 사실입니다.”

한 중견업체 주택사업담당 간부의 얘기다. 기업형 임대주택 활성화의 성패는 민간 사업자의 수익이 보장되는가 여부인데, 임대료와 상충되는 민간 사업자의 수익이 보장되지 않는다면 사실상 기업형 임대주택사업은 시장 정착에 실패할 수밖에 없다는 게 그의 지적이다. 현재 상황으로만 보면 이러한 우려가 현실이 될 가능성이 농후해지고 있다는 것이다.

임대수익의 특성상 장기간에 걸친 손익분기점 돌파라는 부담을 업체들이 쉽게 떠안을지 의문이기 때문이다. 국토부는 연 5~6%의 수익률을 기대할 수 있다고 밝혔지만, 실제 수익은 입지와 수요자 확보에 달렸다. 정부가 예상하는 임대료는 전국은 40만원 중반, 수도권은 60만원 내외, 서울은 80만원 내외다. 서울만 놓고 보면 보증금 8100만~1억400만원에 월 임대료는 70~81만원이다. 순수월세로만 따지만 122만원인 셈이다.

분양 아파트는 내 집이라는 인식이 강해 최초 청약(계약)후 계약금 및 중도금을 치르며 입주시점까지 기다릴 수 있다. 이에 비해 임대 아파트는 말 그대로 언제든 집을 옮길 수 있는 임대기 때문에 굳이 준공 전부터 계약을 하고 2년여를 기다려 입주하는 것에 대해 소극적일 수 있다. 수요자 확보에 난항이 있을 수 있다는 얘기다.

또한 수요가 많은 인기지역일지라도 비싼 땅값 탓에 임대료가 높아지면 실수요자 확보에 비상이 걸릴 수 있다. 이윤극대화를 추구하는 민간 기업의 특성상 LH처럼 저렴한 임대주택을 공급할 수는 없기 때문이다. 서울의 경우 월세가 100만원을 넘어서면 중산층도 감당하기 힘든 수준일 것이라는 게 전문가들의 분석이다.

정부가 LH의 택지지구 분양용지를 민간에 저렴하게 임대공급한다는 것에도 의문을 나타내는 시각이 있다. 명확한 가이드라인이 나와 있지 않기 때문이다. 이뿐만 아니다. LH가 민간에 임대공급하는 토지가 사실상 입지가 탁월하지 않을 것이라는 전망도 있다. 그럴 경우 기업형 임대주택에 대한 실패가능성이 높아질 수밖에 없다.

업계 관계자들은 소득이 일정수준 이상인 중산층은 임대료 못지 않게 교육환경, 상권, 교통, 편의시설 등 단지의 입지에 많은 관심을 보이기 때문에 이들을 만족시킬만한 기업형 임대주택이 들어설 토지가 많지 않다고 지적한다. 한 업계 관계자는 “서민 대상이 아닌 중산층을 대상으로 하는 임대주택이라면 그에 맞는 입지와 품질의 임대주택을 지어야 성공할 수 있을 것”이라고 말한다. 그렇지 않으면 실패할 수밖에 없을 것이라는 얘기다.

대기업 브랜드 가치 하락 우려 등 신중

관련 법령이 국회를 제대로 통과할 수 있을 것인지에 대해서도 여전히 불안한 시각이 존재한다. 지난해 말 국회의 문턱을 넘어서긴 했지만 부동산관련 3법이 얼마나 오랜 시일을 끌었는지 아직도 기억이 생생하기 때문이다. 국토부가 지원하겠다는 ‘규제완화, 택지지원, 자금지원, 세제지원’ 등의 대부분이 기존 ‘임대주택법’ 개정, ‘민간 주택임대사업 육성에 관한 법률(민간임대법)’을 제정해야 하는 사안이다.

초기 임대료 자율화, 분양전환 의무 폐지 등 민간 임대아파트의 핵심 사안도 법률 개정 및 제정을 거쳐야 시장에 적용될 수 있다. 그런데 야당은 이를 반대하고 있다. ‘서민 주거복지를 외면한 정책‘이라며 제동을 걸고 있어 실제 정책 시행까지는 시일이 얼마나 걸릴지 알 수 없는 노릇이다.

이같은 문제점들을 고려할 때 정부가 기대했던 대기업들의 참여도 당분간은 쉽게 이루어지지 않을 가능성이 많다는 게 업계 관계자들의 시각이다. 정부가 초기 임대료를 자율화했지만, 높은 임대료로 수요자를 확보할 수 있을지 의문이고, 만일 수요자를 확보하지 못한다면 업체 입장에서는 수익성에 문제가 생길 수밖에 없기 때문이다.

특히 대기업들의 경우 브랜드 이미지에 대해서도 신중하게 고려하고 있는 것으로 보인다. 일부 업체는 ‘스테이’라는 이름이 브랜드 가치에 별 영향을 주지 않을 것으로 보는 견해도 있지만 상당수의 대형업체들은 정부에서 명명한 ‘스테이’라는 이름을 브랜드와 함께 쓸 경우 자칫 자사의 브랜드 가치가 떨어질 수 있다는 점을 우려하고 있다.

또 대형업체들의 경우 임대주택을 건설해 임대하는 기간동안 부채로 계상된다는 점 때문에 연결재무제표상 부채가 많아지는 점도 부담스러워 한다. 정부에서 이를 해소할 수 있는 방안을 마련하겠다고 밝히고 있지만, 이들 업체들은 자칫 이로 인해 공공발주공사나 해외입찰 등에서 불이익을 받지나 않을까 하는 점을 우려하고 있다.

결국 이런 여러 상황들을 고려할 때 오히려 대형업체들보다 중견 및 중소건설업체나 주택전문업체들이 기업형 민간임대주택 사업에 뛰어들기에는 더 적합할 수 있다는 의견도 제기된다. 특히 이들중에는 이미 그간 민간 임대주택을 건설하면서 노하우를 축적한 업체들도 있다는 점이 강점이다.

일본에서도 임대주택 건설 및 임대관리업 등에 주택전문업체들이 참여하는 예가 많다. 업계 관계자들은 주택전문업체나 중견 및 중소업체들의 참여를 유도하기 위해서는 관련 입법의 조속한 추진과 함께 추가적인 보완대책이 필요하다는 점을 지적한다. 즉 세제나 금융부문, 보다 저렴한 택지공급 등의 방안이 확보돼야 한다는 것이다.