전세에서 월세로의 전환이 빠르게 일어나고 있다. 집값이 떨어지고 저금리가 지속되면서 패러다임이 변하고 있는 것이다. 집주인들은 전세에 대한 메리트가 없어지면서 월세를 선호하고 있다. 정부도 거스를 수 없는 대세임을 인정하고 안정적인 주택을 공급하기 위해 기업형 민간임대시장을 키우기로 했다. 실제로 국내 장기공공임대주택 재고율은 고작 5.4%를 기록하며 OECD 평균 11.5%에 크게 못 미치는 주거불안 상태가 지속되고 있다.

이에 따라 정부는 지난 1월13일 ‘기업형 주택임대사업 집중 육성 전략’을 통해 사회취약계층에 비해 상대적 정책 지원이 부족했던 중산층의 주거안정에 힘을 쏟기로 했다. 즉 전세자금 저리 대출 지원밖에 없어 정책적으로 소외됐던 중산층의 임대주택 재고를 민간의 활력을 통해 획기적으로 늘리겠다는 얘기다.

부동산 전문가들은 정부가 내놓은 기업형 임대사업 육성방안에 대해 획기적으로 규제를 완화했다며 긍정적인 평가를 내렸다. 또 임대사업 여건이 개선돼 기업의 임대시장 참여를 충분히 유인해 낼 것으로 내다봤다. 다만 후속대책이 조속히 마무리돼야 정책 효과가 주택 임대시장에 긍정적인 영향을 미칠 것이라고 지적했다.

기업 참여 끌어내기 위해 풀 것은 다 풀었다

정부는 민간임대 사업을 하는 기업에게 불필요한 규제를 개혁하고 주택기금 등 자금을 지원키로 했다. 지금까지 기업형 임대사업이 부진했던 것은 시장이 초기상태인데다 규제는 과도한 반면 인센티브는 부족했기 때문이다. 여기에 임대주택을 지을 땅이 부족하고 건설사들 대부분이 분양사업에 집중해 있으며 수익률이 높은 주거서비스 기반이 미흡했다는 게 정부 분석이다.

이에따라 정부는 임대의무기간과 임대료 상승제한 등 반드시 필요한 규제만 유지한 채 △임대주택 담보권 설정 제한 △초기 임대료 제한 등 민간사업자의 사업성을 악화시키는 규제를 풀기로 했다.

또 LH 장기 미매각 용지 등을 20% 가량 할인된 가격으로 매각하고 할부기간 연장 등 조건을 완화해 민간사업자의 임대주택 부지확보 비용도 대폭 절감시키기로 했다. 또한 융자와 기업형 임대리츠 지원을 강화하는 한편 양도세와 취득세, 재산세 등 각종 세제혜택을 준다. 임대의무기간 종료 후에는 LH 매입확약을 검토하는 등 기업의 출구전략을 확보해 기업의 참여를 유도한다는 계획이다.

김재정 국토교통부 주택정책관은 “기업형 민간임대를 끌어들이는 것은 선진화된 임대문화 정착에 있다”면서 “사적인 임대시장과 달리 기업형 임대주택에서는 집주인과 갈등 없이 시설물 하자 보수나 물품 교체 등의 서비스를 받을 수 있다”고 말했다. 그는 이어 “소위 ‘깡통전세’ 등에 따른 보증금 미반환 리스크를 낮출 수 있고 신혼부부 등 목돈 마련이 어려운 계층의 보증금 부담도 최소화 할 수 있다”는 점도 강조했다.

브랜드 이미지 하락·부채 연결 문제 해결이 ‘관건’

전문가들은 정부의 이번 대책이 종합선물세트처럼 다양한 혜택을 담고 있지만 대형 건설사 등이 브랜드 이미지를 우려해 시장에 적극 참여할 수 있을지에 대해서는 의구심을 내비치고 있다.

정부가 기업형 임대주택을 육성하면서 만든 것이 ‘뉴 스테이(NEW STAY)’다. 기업형 임대사업은 ‘중산층의 주거혁신이다’라는 의미를 녹인 것이다. 홈스테이나 템플스테이처럼 임대주택이지만 장기간 안정적으로 머무를 수 있다는 데서 이름을 땄다. 특히 정부는 기업형 임대사업자에게 각 회사의 분양주택 브랜드에 ‘Stay’라는 단어를 추가해 임대브랜드로 전환이 가능하다고 보고 있다.

하지만 정작 대기업에서는 난색을 표하고 있다. 대형 건설사 관계자는 “아무리 중산층이라고 하지만 임대 주택의 특성상 관리에 소홀할 경우 브랜드 인지도가 하락할 수 있다”면서 “민간 건설사 입장에서 굳이 쌓아온 브랜드를 낮추면서까지 적극 참여할 만큼의 수익성이 있을 지 고려해볼 것”이라고 전했다.

김찬호 주택산업연구원 연구위원은 “다만 기업의 참여를 위해서는 향후 사업모델이 구체화되는 과정에서 금융지원을 신속하게 가동하고 관련 입법 등 후속작업을 발빠르게 진행하는 등 기업형 임대주택사업이 안착할 수 있도록 지원해야 한다”고 지적했다. 또한 현실적으로 개선될 점이 있는지 해당 기업과의 소통을 이어나가야 한다고 제안했다.

이와 함께 또 하나의 문제는 기업형 임대사업을 위해 설립된 SPC의 재무제표가 건설사인 모회사와 연결되는지 여부이다. 김동수 한국주택협회 진흥실장은 “국제회계기준에 따른 임대보증금 등 부채 계상으로 부채비율 상승과 신용평가 하락 및 해외수주 걸림돌로 작용되지 않을까 우려된다”면서 “이 부분에 대한 기준이 명확해야 한다”고 조언했다.

이에 대해 김재정 주택정책관은 “대기업의 참여도 중요하지만 중소·중견업체의 참여나 임대리츠를 설정해 기업들의 지분을 녹이는 구조가 기업형 임대주택의 방향이다”면서 “한국 채택 국제회계기준(K-IFRS)에 따라 SPC에 대한 건설사의 지배력이 없다고 회계기준원이 판단할 경우에는 모회사 재무제표 연결대상에서 제외되기 때문에 큰 걱정은 없을 것”이라고 설명했다.

건설사, 분양전환 할까? 임대사업 계속할까?

이를 통해 정부는 중대형 건설사가 대규모로 임대주택을 공급해 나갈 경우 중산층에게 새로운 주거선택권을 제공하고 주택임대관리업의 대형화를 유도할 수 있을 것으로 내다봤다. 우선 중대형 건설사는 건설형 임대주택에 관심이 높다. 이미 대림산업은 인천 도하도시개발구역에 가칭 ‘e편한세상스테이’ 1960가구를 건설할 계획이다.

건설형 임대주택은 8년 뒤 분양전환하거나 임대주택으로 계속 남을 수 있다. 이전 5년·10년 민간건설 공공임대가 2년6개월이나 5년이 지난 뒤 입주자의 3분의 2 동의를 얻어 전환한 것과 달리 건설사가 전환여부를 결정할 수 있다.

아무리 입주민들이 오랫동안 장기 임대로 살고 싶어도 건설사가 분양전환을 하게 되면 입주민들은 분양을 받든지 다른 임대 아파트를 찾아야 한다. 또 다른 투자자에게 임대주택을 넘길 수도 있다. 그렇게 될 경우 그대로 브랜드를 사용할 수 있을지도 문제가 된다. 8년 이후는 어떻게 될지 모른다는 얘기다.

김동수 실장은 “장기 운영보다는 분양전환을 통해 사업비를 회수하려고 한다면 장기적인 임대관리 사업구상에 한계를 보일 수 있다”며 “임대주택에 입주한 세입자들이 주택과 관련해 집단민원 제기를 할 경우 지금껏 십수년간 쌓아온 브랜드 이미지가 한순간에 실추될 수도 있고 또 그룹 이미지 전체에 영향을 미칠 수도 있을 것”이라고 말했다.

이와 관련 김현아 건설산업연구원 연구실장은 “임대주택을 초기에 건설할 사업주체는 생기겠지만 장기간 임대하려는 장기임대인 육성대책이 필요하다”면서 ‘임대운영 기간 동안의 수익을 보전할 수 있는 세제나 금융혜택이 법제화돼야 한다”고 강조했다

정부 “소비자·공급자 윈윈 시키겠다”…

국회 입법 과정 걸림돌

정부는 기업형 임대주택은 중산층에겐 새로운 주거선택권을 제공하고 기업들에겐 수익성을 개선해줄 수 있는 정책이라고 자평하고 있다. 기업형 임대주택 도입을 통해 임대인이 희망할 경우 최소한 8년 동안 거주 가능하며 보증금도 연 5% 이내 상승으로 관리돼서다.

또 중소형 건설업체가 품질 좋은 임대주택을 공급할 땐 고액 전세 거주자들의 주거이동을 유도해 전세압력을 분산시킬 것으로 내다봤다. 특히 정부는 입주와 거주 및 퇴거 등 모든 과정에서 집주인과 갈등없이 전문적인 주거 서비스를 제공받게 되고 보증금 리스크도 최소화할 수 있을 것으로 보고 있다.

아울러 수익성 개선으로 중대형 건설업체가 대규모로 임대주택을 공급해 나갈 경우 주택임대관리업의 대형화를 유도할 수 있고 지역 내 소규모 인테리어와 이사업체 등에게 안정적 시장을 제공할 수 있을 것으로 예상했다.

전문가들은 기존 대책보다 진일보한 내용이 담겨 있다고 평가하면서도 사업을 안착시키는 과정에서 계획과는 다르게 발생하는 문제가 없는지 등에 대해 면밀히 검토해야 한다고 조언한다. 공급자 위주로만 정책이 흘러가고 있는지도 확인할 것을 요구하고 있다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 “기업의 참여를 위해서는 향후 사업모델이 구체화되는 과정에서 금융지원을 신속하게 가동하고 관련 입법 등 후속작업을 발빠르게 진행돼야 한다”면서 “이들 후속작업의 진행을 통해 기업형 임대주택사업이 안착할 수 있도록 지원해야 한다”고 강조했다.

이어 “2월 정기국회에서 관련 법들이 통과돼 실제 입주 임대아파트가 등장할 수 있도록 해야 한다”며 “이를 통해 초기 임대인의 불편사항 등의 모니터링을 거쳐 기업들에게 전달될 수 있는 순환 구조가 이뤄져야 공급자만을 위한 정책이 되지 않을 것”이라고 전했다.

GB 해제지역 또는 이전기관 부지는

최소한의 공공임대도 공급해야

저성장·저금리·고령화 사회가 코앞에 다가오면서 임대를 목적으로 한 비지니스 투자수요는 과거보다 많아졌고 재무적 투자자도 늘고 있다. 정부의 바람대로 규제개혁과 인프라 구축을 통해 기업형 임대사업자의 시장진입 장벽을 없애고 택지지원과 저리대출·세제지원을 통해 대량임대주택의 조기 공급확대를 실현한다면 제도권 임대주택 물량의 양적 확대란 순기능을 기대할 수 있다.

하지만 기업형 임대주택의 양적 확대가 꼭 세입자의 주거비부담 완화와 선진화로 귀결되는 것은 아니다. 기업형 임대주택에 대한 수요자의 입장도 눈여겨봐야 한다. 국토부가 중산층이라고 밝힌 중위 소득 50~150% 가구(세후 가처분 월소득 177만~531만원 수준) 임차인들은 여전히 월세에 대한 심리적 거부감이 강하고 전세를 선호하고 있어서다.

기업형 임대주택 재고 확대로 월세납부에 대한 임차인의 부담이 경감될 일정 시점까지 임대료 부담이 큰 수도권 일부 지역은 보증금 비중이 높은 반전세 유형의 보증부 월세 상품을 유도하는 것이 바람직하다.

함영진 부동산114리서치센터 센터장은 “임차인의 수요에 맞게 세탁, 청소, 이사, 육아, 수선 등 종합 주거서비스를 제공할 수 있게 되면 임대료는 상항평준될 소지도 농후하다”면서 “민간인 기업형 주택임대사업자를 위한 종합적인 인센티브가 공공부문 수준만큼 주어진 것을 고려할 때 사회초년생이나 신혼부부 등에게 임대주택 공급량의 일정 부분을 우선 할당하는 것도 고려할 필요가 있다”고 조언했다.

즉 기업체가 저렴하게 공급받는 그린벨트 해제지역이나 이전기관 공공부지에 들어서는 임대주택에는 용적률 및 종상향 등을 통해 최소한의 공공임대를 공급해야 한다는 것이다.

함 센터장은 “도심내 실제 신혼부부의 내 집 마련 징검다리 역할을 한 5~10년 공공임대는 분양 전환되어 장기임대 재고확충 효과가 미흡하다는 정부 판단 하에 신규 공공택지 공급이 중단될 위기에 처해 있어 이들에 대한 안배가 필요해 보인다”고 덧붙였다.