이번에 국토교통부가 내놓은 민간임대주택 활성화 방안은 전세에서 월세로의 전환 등 주택 임대차시장의 구조적 변화에 대응하기 위한 것이다. 특히 공공과 민간의 역할을 구분했다. 서민을 위한 공공임대주택은 당초 계획대로 연 11만호 공급을 차질없이 추진하되, 올해에는 1만호를 추가해 총 12만호를 공급하겠다고 밝혔다. 

이와함께 그동안 지원이 미흡했던 중산층을 위해서는 민간자본을 활용한 민간임대주택 공급을 적극 유도하고, 특히 기업형 주택임대사업을 획기적으로 육성하겠다는 내용을 담았다. 이를 위해 규제개선, 택지, 세제, 자금 등 충분한 인센티브를 제공하겠다는 것이다. 이는 임대주택공급의 틀을 전면 개편해 규제를 최소화하겠다는 의미다.

이번 방안의 주요내용을 살펴보면, 먼저 규제개선 부문에서 기존 6개의 규제 중 임대 의무기간과 임대료 상승제한 등 2개만 남기고 나머지 규제는 폐지할 방침이다. 또한 임대주택사업에 공공부문에서 가용 가능한 모든 택지를 공급하고 민간부지도 적극 활용한다. 할인매각, 무이자 할부 등 공급방식 개선으로 실질적인 공급가격 인하효과도 유도한다. 취득세 등 세제지원도 늘리고, 주택기금 융자지원 대상도 85㎡ 초과주택으로 확대하며 임대기간이 길수록 금리도 추가 인하한다.

정부는 이같은 내용을 담은 ‘민간 임대주택사업 육성 특별법’을 제정해 제도적 기반을 마련하겠다는 방침을 밝혔다. 특별법 제정 전에도 하위법령을 개정해 택지, 기금 등을 즉시 지원할 방침이라고 밝혔다.

정부는 이번에 발표한 기업형 임대주택사업 육성을 통해 중산층에게 새로운 주거선택권 제공하겠다고 밝혔다. 분양주택에 비해 품질이 떨어지지 않는 임대주택에서, 수준 높은 주거서비스를 받을 수 있고, 임대료도 적정수준에서 관리되며 비자발적인 퇴거위험 없이 장기간 거주가 가능하도록 하겠다는 것이다.

이같은 기업형 임대주택의 활성화는 주택시장 및 거시경제 전반에도 긍정적 효과를 미칠 것으로 정부는 내다보고 있다. 특히 이 방안은 주택 임대차 시장 선진화를 유도하고, 전세수요 압력을 줄여서 전월세 시장 안정이 가능해지리라는 것이 정부가 기대하고 있는 효과이다.

또한 이를 통해 우리나라 건설산업을 고부가가치 산업으로 전환하는 것과 함께 내수시장 활성화에도 기여하리라는 게 정부의 생각이다. ‘뉴스테이(New Stay)’로 명명된 민간임대주택 활성화방안을 구체적으로 짚어본다.

추진배경

집에 대한 인식이 ‘소유’에서 ‘거주’로 이동함에 따라, 자가점유율은 지속적으로 감소하는 반면, 임대주택 수요가 꾸준히 증가하고 있다. 자가점유 비중은 2006년 55.6%에서 2008년 56.4%, 2010년 54.3%, 2012년 53.8%, 2014년 53.6%로 감소하고 있다. 반면 임대주택 공급은 저금리, 낮은 집값상승 기대감 등으로 인해 전세에서 월세로 빠르게 전환하고 있다.

2012년 월세 49.9%, 전세 50.1%이던 비율이 2014년에는 월세 55.0%, 전세 45.0%로 월세 우세로 역전됐다. 이처럼 월세시대에 진입하면서, 주거비 부담 증가 및 잦은 이사 등으로 인해 서민 및 중산층의 주거 불안이 증가하는 상황이다. 2014년 11월 현재 누계 전월세거래는 134만건으로, 전해 동기 126만건 대비 6.9% 늘어났다.

따라서 이같은 주거불안을 줄이기 위해서는 장기간 거주 가능하고 임대료도 안정적으로 관리되는 등록(제도권) 임대주택 재고가 충분히 확보될 필요가 있으나, 현실적으로는 매우 부족한 상황이다. 2013년 기준 약 800만 임차가구(총 1800만 가구의 44.4%) 중 20.1%인 161만 가구만 등록 임대주택에 거주하고 있다. 일본의 경우 2013년 기준 전체 임대주택 총 1445만호의 80%를 전문기관이 위탁 관리하고 있다.

특히, 중산층을 대상으로 하는 민간부문의 등록 임대주택 재고는 2006년 84만호에서 2013년 64만호로 오히려 23.8% 감소했다. 같은 기간 등록 임대주택 중 서민층이 주로 거주하는 공공부문의 임대주택 재고는 49만호에서 97만호로 98.0% 늘어났다. 반면 민간부문은 잦은 분양전환(최근 5년간 연 3만4000호) 등으로 등록임대 재고가 감소했다.

중산층을 대상으로 하는 민간 임대주택은 재고도 부족하지만, 각종 규제로 인해 품질도 떨어져 중산층이 거주를 기피하고 있다. 민간이 건설한 공공임대 하자민원은 2014년 2289건으로 2013년 대비 22.2% 늘어났다. 임차거주를 희망하는 중산층은 상대적으로 사적인 임대시장에 더 많이 의존하게 돼 주거불안이 더 커지는 상황이다.

이에따라 정부가 서민층을 위한 공공임대주택 재고를 지속 확충하되, 민간의 활력을 활용한 임대주택 공급 확대 방안을 마련하게 된 것이다. 우선, 서민층을 위해 2015년 공공임대주택 입주물량을 연 11만호에서 12만호로 늘리고, 2016년 이후에도 입주물량을 지속 확대할 계획이다.

그간 상대적으로 지원이 부족했던 중산층에 대해서는, 공유형 모기지, 디딤돌 대출 등 자가보유 지원을 지속하되 자가구매 여력이 없는 가구들을 위해 민간의 활력을 통해 임대주택 재고를 획기적으로 늘려 나갈 계획이다. 특히, 규모의 경제를 갖추고 수준 높은 주거서비스를 제공할 수 있는 기업형 주택임대사업을 집중적으로 육성키로 했다.

기업형 임대사업 지원 필요성

일본, 유럽 등 선진국과 같이 기업형 주택임대사업이 활성화되면, 우선, 과도한 보증금 증액 없이 장기간 안정적으로 거주할 수 있으며, 육아·청소·세탁·이사 등 차별화된 주거서비스를 받을 수 있다.

또한, 사적인 임대시장과는 달리 집주인과 갈등없이 시설물 하자 보수 등을 받을 수 있고, 보증금 미반환 리스크도 줄일 수 있어 임대차 문화가 선진화되는 계기로 마련할 수 있을 것으로 기대된다.

주택시장 및 거시경제 전반에 긍정적인 효과도 기대된다. 고액전세에 거주하는 중산층의 주거선택권을 확대해 전세수요를 분산시키고 이를 통해 간접적으로 전셋값 안정을 유도할 수 있다. 또한 단순 시공단계에 머물러 있는 건설업을 계획, 시공, 관리 전 단계를 포괄하는 고부가가치 산업으로 전환시켜 나갈 수 있다. 일본은 기업형 임대산업의 연 매출액이 20조원이며, 종사자 수만 25만명 수준에 이른다.

그러나, 기업형 임대주택은 아직 수요가 초기상태이고 공급기반도 부족해 선제적으로 시장을 육성할 필요가 있다. 임대사업자의 전체 평균 관리 주택수가 7.9호에 불과하며, 기업형태의 주택업체(1947개)도 평균 87.5호 수준에 그치고 있다. 일본의 임대사업자 평균 관리호수는 4765호로 우리와는 비교도 되지 않는다. 상위 10개사는 평균 30만호를 관리한다.

또한, 임대주택의 품질이 분양주택에 비해 떨어지고 노후화도 빨리 진행돼 부정적 이미지가 형성돼 있는데다, 임대주택 건설이 일부 중견업체 위주로 이뤄지고, 대형업체의 참여는 저조한 상황이다. 따라서 전문화된 인력과 노하우를 가지고, 주거서비스를 체계적으로 제공할 수 있는 기업형 임대사업자 육성이 매우 중요한 상황이다.

기업형 임대사업 육성 전략 및 방안

기업형 임대사업이 활성화되지 못하고 있는 것은 과도한 규제, 부족한 인센티브, 택지부족 등이 원인이라고 할 수 있다. 민간 건설업체라 하더라도, 기금을 지원받거나 공공택지에서 임대주택을 지을 경우 LH와 동일한 규제를 받는 등 과도한 규제가 임대사업 참여에 장애가 되고 있다.

반면, 임대사업자 등록시 세원이 노출되고, 건보료 부담이 증가하는 것 등에 비해 세제 등 인센티브는 부족하다. 거기에다 도심내에서 양질의 택지를 확보하기 어렵고, 개발절차에 많은 시간과 비용이 소요되는 것도 장애요인이다.

기업형 임대사업을 활성화하기 위해서는 이런 문제들에 대한 보다 근본적인 해결책이 필요한 상황이다. 이에 이번 정책을 통해 임대주택 정책 틀을 ‘규제’에서 ‘지원’으로 전면 개편하고자 하는 것이다. 즉 규제는 최소화하고, 기금·세제 등 인센티브를 최대화하면서, 보다 저렴하고 빨리 택지를 확보할 수 있도록 지원한다. ‘민간 주택임대사업 육성법’ 을 제정해 이러한 제도개편을 체계적으로 지원한다.

이번 제도 개편은 이전과 다른 새로운 민간 임대주택 정책으로, 주거불안에 노출돼 있는 중산층에게 분양주택과 유사한 품질의 주택에서, 2년 단위 임대차 계약에서 생기는 여러 고민없이 편안하고 오래 거주할 수 있는 새로운 개념의 주거형태를 제공해 나갈 계획이다. 정부가 이번 정책을 ‘중산층 주거혁신, ‘New Stay 정책’ 으로 명명한 것도 이런 의미를 담고 있다.

● 규제개혁

먼저 규제를 최소화해 6개의 핵심규제를 2개로 축소한다. 또 민간임대를 기업형 및 일반형 임대로 단순화한다. 즉 기간, 유형(건설/매입)에 따라 구분한다. 임대기간도 기간 4년과 8년으로 단순화한다. 기업형 임대사업자를 신설하되, 임대기간 8년이상, 300호 건설 또는 100호 매입 이상 임대사업자를 지정한다.

기업형 임대사업자는 건설·위탁형과 매입·위탁형, 리츠형 등으로 유형을 구분해 육성한다. 지원방안은 이사업 등으로 업무영역을 확대할 수 있도록 하고, 택지·기금·세제 등도 추가지원한다. 또 임대주택 공급 촉진지구 사업시행권을 부여하고, 주택기금 출자, LH 매입확약 등의 지원방안도 마련한다.

일반형 임대사업자의 육성을 위한 지원방안도 마련한다. 사업자의 분양전환 의무를 폐지해 8년 이상의 장기임대를 유도하고. 장기임대(준공공)에 대한 면적제한(85㎡ 이하) 및 초기 임대료 규제를 폐지한다. 단기임대의 경우 임대기간을 2년 단위 계약기간에 맞춰 기존 5년에서 4년으로 단축한다. 임대의무기간 중 무단 매각시 과태료도 3000만원에서 1000만원으로 인하한다.

● 택지지원

먼저 도심내 공공부지의 경우 장기미집행 도시계획시설용지, 국공유지 등 가용가능한 공공부지를 현물출자, 장기임대, 할인매각 등을 통해 부지를 공급한다. LH 보유토지의 경우 장기 미매각·미착공 부지 등을 할인매각·할부조건 완화, 용도전환(분양→임대)해 택지를 공급한다. 2017년까지 3만호 내외를 공급할 계획이다.

그린벨트의 경우, 수도권 내 그린벨트 해제가능 총량(97.8㎢) 중 기업형 임대사업자가 제안한 지역은 그린벨트를 해제해 공급한다. 촉진지구 내에서는 현재 1/3 이상 출자하게 돼 있는 공공기관 출자의무비율을 한시적으로 폐지한다. 촉진지구 외에서는 2017년까지 한시적으로 착공 후 공공지분 매각을 허용한다. 

재개발·재건축 부지의 경우, 정비사업을 통해 공급되는 주택물량의 일정 비율을 기업형 임대사업자에게 공급시 사업유형 선택권을 부여한다. 기타 사유지나 건설사 보유택지의 경우, 용적률 등 건축규제를 완화하고, 기금 심사기준도 완화한다.

기업형임대주택 공급촉진지구도 도입한다. 면적 1만㎡ 이상(비도시는 3만㎡), 전체면적 50% 이상을 8년 임대하는 경우 공급촉진지구로 지정한다. 시행자의 자격은 토지면적의 2/3 이상 보유에서 1/2 이상 보유로 완화한다. 다만 소유자 1/2 이상의 동의가 필요하다.

절차도 간소화한다. 현재 4단계로 돼 있는 것을 1~3단계로 줄이고, 소요기간도 1.5~2년에서 1년 이내로 단축한다. 특례규정을 통해 도시기본계획 변경절차도 90일에서 30일로 간소화하고, 일정 요건을 갖추면 도시계획심의 절차도 생략한다. 또 조례와 관계없이 용적률 상한, 복합개발 허용, 주택사업승인 완화 등의 인센티브를 제공한다.

LH 등 공공부문 택지의 공급방식도 개선한다. 택지 공급절차를 투명화해 임대주택 포털을 운영한다. 다만 가격급등 예상지역은 비공개로 한다. LH부지는 기업형 임대사업자 및 실수요자에게 우선공급토록 한다.

● 자금지원

먼저 주택기금 융자지원을 확대한다. 8년장기 융자한도를 상향해 60㎡ 이하 8000만원, 60~85㎡ 1억원, 85㎡ 초과 1억2000만원 등 현행보다 1000만원씩 상향하고, 85㎡초과를 신설했다. 85㎡ 초과 주택(단, 135㎡까지)에 대해 4년 단기임대 대출도 신설했다. 융자금리도 낮춰 8년 장기 건설임대 금리가 약 70bp 인하된다. 상환조건도 임대기간 종료 후 상환 및 15년 원리금 균등분할 등으로 완화한다.

기업형 임대리츠 지원도 확대한다. 이를 위해 기업형 임대리츠를 민간제안+수급조절리츠로 단일화하고 사업대상도 확대해 개발사업을 추가한다. 주택기금을 통해서는 보통주 출자(리스크 분담) 및 준공 전 참여(초기자금 조달 지원) 등의 방법으로 지원한다.

기금 출자도 확대해 지원대상을 소형에서 중형으로 확대하고, 출자호수도 4000호에서 1만호로 확대한다. 기업형 임대리츠에 융자도 신규로 지원한다. 현재 40개 금융기관, 14조1000억원 약정을 더욱 확대해 주택기금 투자 협약풀을 만든다.

기업형 건설 임대사업에 종합금융보증제도를 도입한다. 이를 통해 총 사업비(토지+건설비용)의 최대 70%까지 보증한다. 현재 분양 PF는 50%까지 보증된다. 또 임대보증금은 LTV의 최대 90%까지 반환보증을 실시한다.

기관 투자자의 출구전략도 마련한다. 기업형 임대주택이 일정조건(60㎡ 이하이면서 2억원 이하)을 충족하면 LH에서 매입확약토록 한다. 임대의무기간 종료 후 건설업체·기금 동순위 잔여재산 분배, 유동화 증권 발행시 원리금 지급 보증(대주보) 등의 방안도 마련한다.

● 세제지원

먼저 기존의 세제 틀을 개편하고 감면 폭을 확대한다. 취득세의 경우 8년 장기임대 60~85㎡는 취득세 감면폭을 25%에서 50%로 확대한다. 재산세의 경우 지원 내용은 현행과 동일하되, 임대기간을 단기는 4년, 장기는 8년으로 단일화한다.

소득세 및 법인세의 경우 감면대상 기준시가를 3억원에서 6억원으로 확대한다. 85㎡ 이하 4년 단기임대는 20%에서 30%로, 8년 장기임대는 20%·50%에서 75%로 확대한다. 자기관리형태 리츠의 준공공임대소득(85㎡ 이하)에 대해서는 법인세를 8년간 100% 감면해준다.

양도소득세의 경우 장기특별공제를 단기 40%, 장기 70%로 확대한다(10년 보유기준, 85㎡이하). 4년 건설은 4년 매입과 동일하게 최대 30%에서 최대 40%로 확대하고, 8년 장기는 건설매입 관계없이 최대 70%로 확대한다. 준공공건설은 신설한다.

8년 장기임대사업자에 대해 추가 세제혜택을 지원한다. 개인 소유 토지를 기업형 임대사업자에게 매각시 양도세 10%를 감면하고, 법인소유 비사업용 토지 매각시에도 양도세를 감면해 법인세 10% 추가과세를 배제한다.

● 인프라 구축

민간임대 활성화 및 지원을 위해 민간 주택임대사업 육성 특별법을 제정한다. 연결재무제표의 적용여부도 명확히 해 회계기준원의 신속한 판단을 거쳐 지배력이 없는 경우, 건설사의 연결대상에서 제외한다. SPC의 재무제표가 연결될 경우, 모회사의 연결재무제표상 부채가 증가한다.

주택임대관리업 육성을 위해 2017년까지 LH 임대주택 75만호 관리업무를 전부 민간에 개방하고 입찰요건도 완화한다. 이와함께 표준계약서를 도입하고, 월세납입 보증을 활성화한다. 2015년에는 13만7000호를 민간에 개방한다. 이 경우 현재 시장(관리주택 재고, 2600호)대비 53배 성장한다.

기업형 임대사업자에게 통매각을 허용하고, 별도의 분양절차를 생략한다. 다만, 공공택지 등 분양가상한제 적용지역 내에서는 기존 통분양만 허용한다. 민간임대에 대해서는 주택공급규칙을 전면 배제한다. 건설임대도 매입임대와 같이 임차인 모집시 지자체장의 입주자 모집승인 및 입주자 자격제한을 배제한다.

물가 상승요인을 감안해 표준건축비를 현실화한다. 표준건축비는 2008년 12월 16% 인상한 이후 6년간 동결돼 임대주택 품질 개선에 걸림돌이 되고 있다. 임대주택 통계도 개선한다. 임대사업자 통계를 분기단위로 집계하고 2016년에는 전산기반을 구축한다. 국토부 내에 ‘기업형 임대’ 지원센터를 설치해 사업계획 수립부터 원스톱으로 지원한다.

● 기대효과

중산층에게 새로운 주거선택권을 제공할 수 있다. 현재 대부분의 중산층은 2년 단위 전월세 계약시마다 과도한 보증금 상승, 비자발적 퇴거위험 등에 노출되고 있으나, 기업형 임대주택은 본인이 희망할 경우 최소한 8년 동안 거주 가능하며, 보증금도 연 5% 이내 상승으로 안정적으로 관리할 수 있다. 최근 4년간(2011~2014), 서울 전세값은 실거래가 기준으로 연간 7.1% 상승했다.

기업형 임대주택 공급으로 임대차시장 선진화를 유도할 수 있다. 현재 임차인들은 주택보수나 물품교체 등을 집주인과 비공식적으로 협의해야 하고, 깡통전세 등 위험에 상시노출되고 있다. 그러나 입주, 거주, 퇴거 등의 전체 단계에서 집주인과 갈등없이 전문적인 주거 서비스를 제공받게 되고, 보증금 리스크도 최소화할 수 있다.

기업형 임대주택 공급으로 전월세 시장 안정을 유도할 수 있다. 현재 저금리 등으로 임대인들은 전세를 줄이는 반면, 임차인들은 주거비 절감을 위해 전세를 희망해 전세값이 지속적으로 상승하고 있다. 따라서 중대형 건설업체가 품질 좋은 임대주택을 공급할 경우 고액전세 거주자들의 주거이동을 유도하고, 이를 통해 전세압력이 분산될 것으로 기대된다.

기업형 임대주택 공급으로 내수시장 활성화를 유도할 수 있다. 현재 과도한 규제, 부족한 지원 등으로 중대형 건설업체의 임대시장 참여가 저조하고, 주택임대관리업 등 연관산업 발전도 미흡하나, 수익성 개선으로 중대형 건설업체가 대규모로 임대주택을 공급해 나갈 수 있다. 이를 통해 주택임대관리업의 대형화를 유도하고, 지역 내 소규모 인테리어, 수리업체 등에게 안정적 시장도 제공할 수 있다.