임대사업자등록은 반드시 해야 하나 

점포주택의 유형은 면세에 해당하는 주택 그리고 소득신고를 반드시 해야 하는 상가임대로 구분된다. 상가임대는 세금계산서를 발행하게 되어 있고 양측에서 모두 매입 및 매출에 대한 신고를 해야 한다. 그러므로 임대사업자등록을 해야만 한다.

임대사업자는 어느 시점에 등록하는가 

1. 토지담보대출을 받고자 한다면 건축허가 완료된 시점에서 임대사업자를 신청한다.

*관련서류: 토지매매계약서, 건축허가서

2. 도급공사 시 분기별 상가 부가세환급을 신청하기위해 시공사 선정시점에 사업자를 신청한다.

*관련서류 : 토지등기부등본, 공사도급계약서, 건축허가서사본, 신분증사본, 인감도장

3. 취등록세를 감면받기 위해서는 건축물대장이 등록된 후에 신청한다.

4. 점포주택의 경우 대부분 주택부분이 면세에 해당되기 때문에 상가 임대계약을 체결할 시점에 신청해도 된다. 상가와 임대계약을 체결하기 전 자금계획과 절세 등을 고려하여 등록 시점을 선택하면 된다.

주택임대사업자 등록기준은 

●건설임대주택 : 단독주택은 2호, 공동주택은 2세대

●매입임대주택 : 단독주택은 1호, 공동주택은 1세대

건설임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택을 말하고 매입주택은 소유권을 취득해 임대하는 주택을 말한다.

주택임대사업자등록을 하게 되면 취득세, 재산세 감면 같은 세금혜택을 받을 수 있고, 양도소득세에 대한 장기보유 특별공제율 적용도 받는다.

또한 다주택자 중과세배제 혜택과 보유시 재산세, 종합토지세에 대해서 주택합산배제 등 다양한 세금 혜택을 받을수 있다.

의무임대기간이 5년이다. 면세사업자이므로 주택에 대한 부가가치세를 환급받을 수 없으나, 월세에 대한 부가가치세를 납부할 의무도 없다.

대다수의 점포주택 신축 건축주들이 주택임대사업자를 만족하기 위해서는 2채를 소유해야한다. 가구 수는 여러 가구지만 1호로 해석하기 때문이다. 점포주택의 각 호는 다세대가 아닌 소유자가 1인인 다가구이기 때문이다. 예를 들어 아파트 한 채와 점포주택 한 채를 각각 임대를 하고 있다면 주택임대사업자등록이 가능하다.

등록신청은 거주지 시·군·구청 주택과에 하면된다. 필요한 서류는 신분증, 건물등기부등본, 임대계약서이며 처리기한은 5일이다.

신축건물의 경우 공사중에도 신청이 가능하다. 반드시 등기 이전에 신청해야만 취득세, 재산세 감면을 받을 수 있다.

임대주택사업자가 부담해야 할 것은 

다주택자이어서 중과세대상자이거나 양도차액이 많이 발생하는 주택을 매입했을 시에는 유리하지만, 대출이 없거나 주택의 가격이 저렴하다면 임대주택사업자의 혜택은 득실을 따져야 한다. 사업자 등록을 하게 되면 소득세를 내야하고 건강보험료 등의 조세부담과 함께 공실이 발생하거나 임대료가 하락할 경우 세금 부담이 커질 수 있다.

일반과세자와 간이과세자의 차이는 

점포주택을 시공하면서 일괄도급계약을 할 경우 공사비에 부가세가 포함되어 세금계산서를 발행하는 것이 원칙이다. 또는 직영공사를 할 경우는 건축자재 및 노무비에 대한 세금계산서발행 및 지출내역을 근거자료로 확보하게 된다. 납부한 부가세를 환급받기위해서는 임대사업자로 등록되어야한다. 이때 임대수익과 환급의 정도에 따라 일반과세자 또는 간이과세자로 선택적 등록이 가능하다.

부가세 환급의 정도가 적고 임대수익이 높지 않다면 간이과세자로 등록할 것이고, 세금계산서를 발행하고 그 자료가 명확하며 세금 환급을 고려한다면 일반과세자로 등록하면 된다.

건축주 직영공사라서 세금계산서 발행을 하지 않고, 연간임대료가 4800만원 이하라면, 간이과세자로 등록하는것이 유리하다. 추후 간이과세자는 일반과세자로 전환이 가능하다.

이때 취등록세 산정기준은 상가부분과 주택부분의 면적에 대한 용도지수를 적용하여 건물시가표준액을 결정하게 된다. 취득세율(208%), 지방교육세(0.16%), 농어촌특별세(0.2%)를 합산한 3.16%를 납부하게 된다.

얼마의 부가세를 환급받나 

예를 들어보자. 임대사업자등록을 하고 공사비가 6억에 부가세 별도 10%인 6000만원을 포함한 도급계약이 6억6000만원이라면 얼마나 환급받을 수 있을까. 주택은 면세에 해당하기 때문에 면적대비 상가 면적에 해당하는 만큼만 환급받을 수 있다. 대략 1/3정도인 2000만원 가량이 될 것이다.

점포주택의 효과적인 임대관리방법은 

점포주택의 임대가구수는 지구단위계획지침과 지차체결정에 의해 적게는 3가구에서 많게는 10가구도 가능하다. 임대사업을 처음 해본 사람들은 임대계약서 작성에서부터 보증금지급 시기와 방법 그리고 건물관리까지 신경써야할 것이 많다.

현관과 복도를 포함한 공동공간을 청소할 대행업체를 선정해야하고 매달 임대료와 관리비도 받아야한다. 점포주택의 관리비는 경기권 신도시점포주택을 기준으로 보통 2룸은 5만원~6만원, 3룸은 7만원~8만원 정도로 형성되어 있다. 엘리베이터가 있다면 가구당 1만원 정도 추가되는 것이 일반적이다.

상가분할 임대시 개별 수도, 가스, 전기계량기를 증설할 수 있나 

수도 인입은 필지마다 상가와 주택용으로 각각 하나씩 2개의 계량기가 설치된다. 수도계량기의 증설은 어렵고, 주택내부에서 별도의 계량기를 설치하지만 이를 근거로 수도요금을 산정하지 않는다. 대부분 관리비에 해당가구 인원수에 따라 수도요금을 부과하고 있다. 아직까지는 수도요금이 비싸지 않기 때문이다.

상가가 분할 임대 되었을 때 가스계량기와 전기계량기는 별도로 증설할 수 있다. 준공 때는 상가에 대한 계량기를 별도로 만들지 않고 상가가 임대되면 그때 상가의 성격에 따라 계량기를 증설하면 된다. 미리 설치하면 상가가 공실이 되어있어도 기본료가 지출되기 때문이다.

정리_구선영 기자

이범식 이오스(EOS)건축 대표

경기대학교 대학원에서 건축공학을 전공했다. 문화갤러리, 도서관, 동탄신도시 도시미관디자인과 경주국립박물관 색채디자인 등 공공건축물설계와 환경디자인에 참여했다. 단독주택과 최근 대두되고 있는 수익형 점포주택에 관심을 보이며 동탄, 삼송, 평택, 광교신도시에서 다수의 설계와 시공을 진행하고 있다.

이오스(EOS:Eco-friendly,Organic, Sustainable)는 환경친화적이고 유기적인 지속가능한 건축을 지향하는 건축그룹이다. 031-232-6212