땅의 구입에서 설계, 시공까지 1년간의 대형 프로젝트가 마무리됐다. 공사가 완료되면 준공접수를 하게 되고, 사용승인이 통보되면 입주 할 수 있다. 이 시기에 한 가지 기억할 것은 무결점의 건축물은 없다는 점이다. 살다보면 하자가 발생할 수 있고 하자가 아닌 부분에서도 시공사에 소소한 부탁을 하게 된다.

입주 후에도 문제가 있다면 시공사는 가능한 빠른 시일 내에 해결해주려고 할 것이다. 하지만 건물이 인도되고 현장 소장이 다른 현장으로 이동하면 신속한 처리가 어렵다. 이런 일을 미연에 방지하기 위해서는 입주 전 꼼꼼한 체크를 통해 마무리가 부족한 부분을 찾아내어 바로 보수할 수 있도록 조치하는 게 현명하다.

준공일은 여유롭게 예상하라

입주날짜가 촉박해지면서 시공사는 준공기한을 맞추기 위해 서두르는 경우가 있다. 이때 공사의 완성도가 떨어지고 마감디테일이 조악해질 가능성이 있다. 간혹 마감요소가 생략되기도 한다. 물론 시공계약시에 준공일은 정해야 할 것이다.

시공과정에서도 현장소장과 협의를 통해 마감시한을 확인하고 간혹 예상하지 못한 이유로 공사가 지연되는 것에 대비해야한다. 무조건 기한을 맞추라고 하기 보다는 완성도에 초점을 맞추도록 유도한다. 따라서, 준공일을 당기고 입주일은 여유있게 정하는 것이 좋다. 준공이 끝나고 2주에서 3주 정도면 부족한 공정과 추가 공사가 가능하다. 건축주 또한 이 기간 동안 꼼꼼하게 체크해야 한다.

입주체크는 꼼꼼하게

눈에 보이는 외부마감재와 내부 마감재의 하자와 청결도를 체크해야 한다. 외부 선홈통의 끝 마감처리, 에어컨 실외기의 위치, 공동현관문의 오작동 여부 및 작동법 숙지, 주방가구 설치 이상 유무, 싱크대배수원활 및 수전체크, 화장실 위생기구, 수전 이상 유무, 욕실의 문턱높이 및 바닥타일 구배 양호 여부, 욕실 샤워부스의 적절한 폭 유지 여부 등 체크할 것이 많다.

외부주차장 마감에서 부터 지붕의 마감까지도 봐둔다. 결로가 발생되는 부위가 있다면, 그 정도에 따라 보수가 필요한지 환기를 통해 감소될 수 있는지를 판단한다.

설비도 체크한다. 보일러의 작동 및 이상 유무, 스위치 전등 작동 유무, 홈네트워크시스템 작동 가능여부 등을 실제 사용자의 입장에서 확인하고 모르면 미리 그 내용을 전달받아둔다.

잠재되어있는 하자 중 가장 찾기 어려운 것이 누수다. 배관누수를 미연에 확인하기 위해서는 실내 벽과 천장을 마감하기 전에 배수검사를 해야 한다. 검사방법은 이렇다. 욕실누수는 액체방수 후에 시공자로 하여금 24시간이상 담수시험을 실시하도록 요구해서 방수여부를 확인한다. 타일 공사의 누수 여부는 바닥에 배수를 충분히 해보면 알 수 있다. 그 외에 일반인들이 알기 어려운 부분은 별도의 입주체크리스트를 확인하면서 검사한다.

대부분 심각한 하자라기보다는 마감의 디테일 부족이 원인이다. 시공사에게 시간적 여유를 가지고 꼼꼼히 마감해줄 것을 요구한다.

시공비 정산하기

공정별 지불시기에 공사비가 모두 지불이 된다면 시공사입장에서 편하게 공사를 할 수 있다. 그렇지만 다수의 건축주들이 토지대금을 납부하고 나면 공사비가 부족해 일정부분은 입주시 받는 세입자 보증금으로 잔금을 지급할 것을 원한다. 그 수위는 시공사마다 다르기 때문에 시공계약시 협의한다.

시공계약서 작성시 시공비지급시기와 공정별 지급률을 간략하게 소개한 바 있다. 일반적으로는 공정률에 따라 시공비를 지급하게 된다. 계약시10%, 1층 골조완료시 10%, 지붕골조완료시 20%, 외장공사완료시 20%, 인테리어마감완료시 20%, 준공완료시 10%, 입주시 잔금 10%를 지급한다.

또한 하자보증각서를 통해 하자보수에 대한 부분을 일정부분 유예했다면, 최종 잔금에서 그 부분 만큼은 일정기간 후에 지불한다.

공사 중에 사용된 전기요금, 수도요금, 가스요금은 준공일을 기준으로 이전에 사용된 요금은 시공업자가, 이후에 사용된 요금은 건축주의 몫이 되는 것이 일반적이다.

행정절차 거치기

건물 완공 후 해당지역의 시·구청에 준공접수를 한다. 보완사항이 없다면 7일 이내에 사용승인서가 발급된다. 그 다음 건축물대장에 등재를 하게 된다. 여기까지는 건축설계사무소에서 일괄 대행한다. 임대사업자등록은 수속이 간편해서 건축주 본인이 처리 할 수 있다. 취등록세 납부와 등기신청은 법무사에게 대행하여 처리하면 편리하다. 이러한 행정 처리까지 마무리되면 마침내 내 명의의 집이 생긴다.

정리_구선영 기자