2014년 주택시장 회복과 침체 반복

먼저 2014년의 주택시장 흐름을 잠시 짚어보자. 2014년 연초 주택시장은 전해의 취득세 영구인하 등의 조치에 힘입어 좋은 분위기에서 출발했다. 그러나 전세임대소득에 대한 과세 내용을 담은 2·26대책이 찬물을 끼얹었다. 월세임대에 대한 혜택과 함께 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 기본적인 원칙을 담은 것이었지만, 시기가 좋지 않았다.

정부에서는 부랴부랴 2·26대책에 대한 보완방안을 내놓았지만, 시장이 쉽게 살아나지는 못했다. 그러다가 최경환 부총리를 정점으로 한 2기 경제팀이 강력한 규제완화 드라이브를 걸면서 시장의 분위기가 바뀌기 시작했다.

2기 경제팀이 가장 먼저 내놓은 규제완화 대책은 바로 LTV(담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율)의 완화였다. 이들 금융규제는 그간 부동산전문가들이나 주택업계에서 끊임없이 완화를 요구해 왔던 것이지만, 정부에서는 높은 가계대출 부담때문에 풀지 못하고 있던 것이다. 그런 만큼 시장에 주는 효과가 적지 않았다.

뒤이어 부동산관련 규제를 대폭 완화하는 내용을 담은 9·1대책이 나왔다. 9·1대책의 핵심은 ‘수요는 늘리고 공급은 줄이겠다.’는 것이다. 재건축 등 재정비관련 규제를 대폭 완화하고 청약제도를 개편해 단순화하며, 택지개발촉진법을 폐지해 대규모 신도시개발을 지양한다는 내용 등이 포함됐다.

9·1대책은 내용도 내용이지만 부동산시장을 살리겠다는 정부의 강력한 의지가 담겨 있다. 이는 곧 주택매매거래의 증가와 소비심리 회복으로 나타났다. 국토연구원이 매달 발표하는 부동산소비심리지수가 상승세를 보였고, 주택산업연구원의 주택사업환경지수도 크게 호전됐다.

소비심리 회복에도 상승세 제한적

일련의 대책이 부동산시장에 가져다준 무엇보다 큰 효과는 ‘앞으로 부동산관련 규제가 대폭 완화될 수 있을 것’이라는 시그널을 주었다는 점이다. 이로 인해 소비심리가 회복되기 시작했고, 수요자들이 움직이면서 주택거래량이 늘어났다. 분양시장도 활기를 띄기 시작했다.

그러나 이 같은 상승세가 연말까지 지속적으로 이어지지는 못하고 있는 모습이다. 분양시장은 그런대로 호조세를 보였지만, 기존 주택의 매매거래는 반짝 장세에 머무른 채 더 이상 늘어나지 못하고 있다. 오히려 재건축 가시화 등으로 인해 전월세난이 더욱 심해지는 결과를 가져왔다.

KB국민은행의 통계에 따르면 전세가격이 매매가격의 70%를 넘는 곳이 이미 상당수에 이른다. 그럼에도 전세난이 지속되고 있는 것은 전세수요가 매매수요로 전환되지 못하고 있음을 의미한다. 이는 최근의 주택시장 흐름에서 중요한 한가지 사실을 시사해주고 있다. 즉 잇따른 시장활성화 대책이 제대로 실효를 거두지 못하고 있음을 의미한다.

여기에는 무엇보다 우리 경제의 전반적인 환경이 좋지 못한데 기인하는 부분이 크다. 정부에서도 경제회복 모멘텀이 약화되고 있음을 인정하고 있다. 돈이 풀려도 제대로 돌지 못하고 있다는 얘기다.

부동산3법 합의 등 긍정 요인들 많아

그렇다면 올해 2015년의 부동산시장은 어떻게 전개될 것인가. 주택산업연구원이나 한국건설산업연구원 등의 연구기관과 전문가들의 전망에 따르면 일단 부정적인 요인보다 긍정적인 요인이 많은 것으로 분석하고 있다. 이에 따라 시장이 기본적으로 상승세를 유지할 것으로 보고 있다.

긍정적인 요인으로는 무엇보다 경기부양을 위한 정부의 의지가 강하다는 점이 첫손 꼽힌다. 경제성장이 부진한 가장 중요한 요인은 바로 내수부진이며, 내수부진은 바닥경기가 가라앉아 돈이 돌지 않기 때문이라는 것이 경제팀의 판단이었다. 따라서 바닥경기를 살리기 위해서는 연관산업 효과가 큰 부동산시장을 살려야 한다는 것이다.

정부에서는 경제성장 회복의 모멘텀을 살리기 위해서는 골든타임을 놓치지 않아야 한다는 점을 강조하고 있다. 즉 현재의 부동산시장 활성화대책으로도 시장회복이 미진하다고 판단되면 더욱 강력한 추가 부양책을 내놓을 수 있음을 시사하는 대목이다. 골든타임을 생각하면 추가부양책을 내놓을 경우 연초에 나올 공산도 없지 않다.

정부의 이 같은 경기부양 의지는 무엇보다 소비심리를 회복하는데 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 정부의 의지가 시장회복에 대한 긍정적인 시그널을 보내고 이것이 시장이 살아날 수 있다는 기대감으로 이어지면서 수요자들의 구매심리를 자극할 수 있다는 게 전문가들의 분석이다. 이는 전세수요의 매매전환에도 기여할 수 있다. 

두 번째는 택지개발촉진법 폐지로 인한 장기적 주택공급의 축소이다. LH는 130조원의 부채를 줄이기 위해 택지 매각, 대행개발, 민관공동개발 등의 구조조정을 실시하고 있으며, 2017년까지 신규 택지공급을 중단한다. 이에따라 지금까지 지정된 택지개발 이후에는 신도시 위주의 공급물량이 상당히 축소 될 것으로 보인다.

세 번째는 전월세난 심화이다. 1~2인 가구 증가는 세대수 증가를 불러오고, 정부의 주택공급이 신도시에서 도심재개발로 옮겨오면서 도시정비사업 증가로 멸실주택 증가 및 전월세 가격 증가가 불가피해 보인다. 이로 인한 실수요자의 매매전환 주택 수요 증가는 전년에 이어 2015년에도 계속될 것으로 예상된다.

분양가상한제 탄력적용과 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 부동산관련 3개 법안이 여야의 합으로 연말 국회를 통과할 가능성이 높다는 점도 주택시장에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있는 부분이다. 이들 법안은 그간 부동산시장 활성화대책 때마다 포함됐지만, 정작 국회 문턱을 넘지 못해 대책의 효과를 반감시켜왔던 것들이기에 더욱 그렇다.

저금리 기조가 지속되고 있는 점도 부동산시장에는 긍정적으로 작용할 수 있는 요인이다. 저금리로 인해 유동자금이 금융권으로 가기가 어려워지고 결국 실물자산으로 눈을 돌릴 수밖에 없기 때문이다. 다만 부동산시장에서도 수급문제가 함께 걸리는 문제이기 때문에 지역적으로, 또 상품에 따라 차이는 있을 수 있을 것으로 보인다.

예컨대 수도권에는 꾸준한 수요가 예상되지만 일부 지방의 경우 최근 몇 년간 공급이 지속적으로 이루어지면서 공급물량이 포화상태에 이르렀다는 인식도 나타나고 있다. 따라서 수도권에서는 시장의 회복세가 지속될 수 있지만, 이들 지방에서는 신규 공급물량의 축소 등 시장이 위축될 수도 있다는 것이다.

대외경제 여건 불안 등 부정적 요인도

부정적 요인으로는 무엇보다 대외경제 여건이 불안하다는 점을 꼽을 수 있다. 최근 그리스사태에서 보듯 유럽경제는 여전히 불안의 그림자에서 벗어나지 못하고 있다. 그리스의 경우 유로존 탈퇴까지 우려되고 있는 상황이며, 독일 등 극히 몇나라를 제외하고는 모두 불안요소를 안고 있다.

비단 유럽만이 아니다. 우리나라의 가장 큰 수출국인 중국도 올해 경제성장률을 낮춰 잡았고 미국은 최근 경제상황이 호전되면서 금리인상 등 양적완화 전략을 강화할 가능성이 높다. 이들 대외경제의 불안은 지난 2008년 세계금융위기에서 나타났듯 우리나라에는 큰 영향을 미친다.

이는 결국 올해 우리 경제의 모멘텀이 약화될 가능성이 높다는 것을 의미한다. 올해 경제성장률에 대한 전망치도 이를 뒷받침하고 있다. 2015년 경제성장률을 전망하면서 정부와 한국은행은 잠재성장률인 4.0%와 3.9%를 각각 제시했다가 낮췄고, KDI도 당초 3.8%에서 3.5%로 낮춰 잡았다. 민간경제연구기관들이 내놓은 평균 전망치는 3.7%다.

또한 국내 경제 중 건설환경 역시 2015년 회복이 크지 않을 전망이다. 특히 수도권 주택건설경기 회복은 지연되고 있으며, 공공 대형공사 발주 물량 상승이 제한적일 것으로 예측된다. 2015년 공공건설수주는 6년만에 도로·철도·항만 등 교통 SOC에 최대치인 18조5000억원이 배정됐음에도 불구하고 대부분의 예산이 계속사업에 집중돼 전년대비 2.0% 증가에 그칠 전망이다. 민간수주는 전년대비 6.6% 정도 증가할 것으로 예측되고 있으나 수주액은 여전히 부진한 상황이다.

마지막으로 국내 주택공급 물량의 증가도 꼽을 수 있다. 수도권에는 시장규모에 비해 몇 년간 공급이 부족했던데다 신도시 미분양물량 소진 속도 등으로 미루어 당분간 수요증가세가 예상된다. 그렇지만 일부 지방의 경우 최근 몇 년간 공급이 지속적으로 이루어지면서 공급물량이 포화상태에 이르렀다는 인식도 나타나고 있다. 따라서 지방에서는 신규 공급물량 축소 등 시장의 양극화 현상이 더욱 심해질 가능성도 적지 않다.

정부에서 규제완화 및 제도개선 적극 추진해야

부동산시장이 활력을 얻기 위해서는 우선 정부의 의지대로 주택시장 및 건설시장 회복을 위한 부동산규제 완화를 지속적으로 추진해야 한다. 그런 점에서 특히 부동산 3법으로 일컬어지는 ▷초과이익환수제도 유예기간 연장 ▷분양가 상한제 탄력 적용 ▷재건축조합원에게 1인1가구 공급 제한 규제 완화 등의 입법안에 합의한 것은 참으로 다행스럽다.

둘째, 정부는 부동산규제 완화와 더불어 경영난에 시달리는 건설사들의 지원책도 필요하다. 건설사들은 수익성 악화와 자금경색으로 인해 많은 어려움에 처해 있다. 금융기관들의 사업리스크 전가와 자금조달에 필요한 신용평가 조건의 강화로 자금조달 환경이 악화되고 있다. 최근 대한주택보증 시공보증 상품, 국민주택기금의 주택도시기금 개편을 통한 도시정비사업 자금조달 등 많은 정책을 수립하고 있으나, 아직까지 현실적으로 기업이 체감하기에는 멀다는 평가다.

셋째, LH 공공입찰제도의 개선이다. 정부의 최저가낙찰제 및 실적공사비 제도로 인해 원가율이 높아져 공사를 해도 수익이 나지 않는 구조를 갖고 있다. 정부에서 종합심사제, 실적공사비 개선 등의 방안을 내놓고는 있지만 아직은 많은 문제점을 내포하고 있다. 기업들이 최소한의 수익을 보장받고 보다 많은 건설사들이 사업에 참여할 수 있도록 실적조건 등의 완화 등이 하루속히 반영되기를 바란다.

아울러 정부는 건설산업이 지속가능산업으로 발전할 수 있는 여건마련을 위한 규모별, 분야별 지원방안을 강구, 대·중소기업이 공존할 수 있는 성장기반을 만들어주어야 한다. 중소건설업계의 성장판 확대를 위한 중소규모사업 물량창출이 이루어질 수 있도록 지원하면서 선진국형 산업으로의 건설산업 패러다임 변화에 대비한 건설정책 수립이 필요하다.

마지막으로 부동산 경기 활성화를 위해서는 경제의 흐름이 선순환을 이루는 것이 가장 중요하다. 즉 부동산시장이 살아나서 바닥경제를 끌어올리고 이것이 내수 진작으로 이어져 경제를 활성화시키는 순환 고리가 작동해야 한다. 그런데 문제는 경제의 활력이 없으면 부동산경기도 살아나기 어렵다는 점이다. 부동산매매를 위한 구매력이 생기지 못하기 때문이다.

실수요자들이 큰 비용부담 없이 내 집을 마련하고 가계소득 증가를 위한 기업환경 개선 지원책들이 필요한 시점이다. 부동산 수요 진작을 통한 내수시장 회복과 더불어 기업들의 경영환경 개선을 통한 투자확대로 실질적인 경제 선순환 및 주택시장의 회복을 견인할 수 있을 것이라 생각한다.

실제로 정부에서 지난해 주택매매거래를 활성화시키기 위해 완화했던 LTV나 DTI 등의 금융규제 완화 이후 주택담보대출이 크게 늘었지만, 이것이 주택구매로 이어지지 못했다는 분석이 제기되고 있다. 금융권 등의 분석에 따르면 이들 주택담보대출 증가는 주택구매보다 오히려 가계대출의 성격이 강하다는 것이다.

이 같은 여러 상황들을 종합해볼 때 2015년 부동산시장은 정부의 강력한 부양의지가 뒷받침되면서 다소 나아지기는 하겠지만, 불안요인 또한 곳곳에 잠복해 있는 실정이다. 따라서 시장의 회복 또한 지역에 따라, 상품에 따라 제한적으로 이루어질 것으로 보인다. 특히 수도권과 지방의 시장흐름이 다소 편차가 있다는 점을 염두에 두어야 할 것으로 생각된다.

글 정성욱((주)금성백조주택 대표이사 회장)