2014년 부동산시장 결산

주택시장 약세 벗어나지 못했다

지난해 부동산시장은 두 차례에 걸친 정부의 강력한 부동산대책(7.24대책과 9.1대책)에 힘입어 3년 만에 아파트 가격이 상승세로 돌아섰다. 정부에 의한 인위적인 부양책이 주택시장에 커다란 영향을 미치며 강남권 재건축을 중심으로 거래량 증가 및 가격 상승에 성공한 것이다.

사실 우리나라의 부동산시장은 2008년 하반기 글로벌 금융위기 이후 아직까지도 장기침체의 늪에서 벗어나지 못하고 있다.

거래량측면에서나 거래금액측면에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 수도권지역(서울특별시 포함) 아파트시장의 경우, 지난 수년간 가격 약세에서 좀처럼 벗어나지 못한 게 현실이었다.

수익용 부동산 중심으로 매매수요 꾸준해

물론 국지적으로는 부산, 대구, 울산, 광주 등 지방광역시를 중심으로 아파트가격이 강세를 보여 왔고, 유형별로는 저금리 기조에 힘입어 임대수입을 창출할 수 있는 수익용 부동산, 즉 상가(구분상가), 오피스텔, 상가건물 등을 중심으로 꾸준히 매매수요를 확인할 수 있었다.

2014년 하반기 정부에서는 오랜 부동산시장 침체 속에서도 투기우려를 이유로 검토조차 꺼렸던 DTI(총부채상환비율)를 기존의 50%에서 60%까지 상향 완화를 시행했다.

또한 강남권 특혜시비를 야기할 수 있는 재건축 대상 연한을 기존의 40년에서 30년으로 크게 단축시키는 등 시장에서조차 미처 예상치 못한 강력한 부동산 대책을 내놓기에 이르렀다. 부동산시장의 회복 없이는 경기회복도 어렵다는 인식이 저변에 깔려있었기 때문에 가능한 일이었다.

2014년을 요약해보면, 저금리 기조에 힘입어 임대수입을 기대할 수 있는 수익용 부동산시장의 강세 속에 강남권 재건축 아파트로 대별되는 주거용 부동산시장의 반등 가능성을 찾아볼 수 있었던 한해였다.

2015년 부동산시장 전망 및 투자전략

주택시장 전망 & 투자팁

강남권 재건축과 도심형 소형아파트 유망

재건축초과이익 환수제 폐지, 분양가상한제 탄력적 적용 등을 골자로 한 정부의 ‘부동산 3법’이 국회 본회의에서 무난히 처리된다면 아파트가격은 추가 상승의 동력을 얻게 될 것이다.

하지만 만일 국회의 문턱을 넘어서지 못하게 된다면 투자심리가 크게 위축될 수밖에 없어 아파트가격은 다시 하락세로 돌아설 가능성이 크다.

한편, 전세가격 상승 추이는 수도권, 지방 구분 없이 2015년에도 이어질 것으로 보인다. 더욱이 서울의 경우 강남권을 중심으로 재건축 추진이 가속도를 내면서 관리처분인가를 받게 되는 단지가 크게 증가할 것으로 보임에 따라 이들 재건축 단지 인근지역을 중심으로 전세난이 더욱 심화될 것으로 예상된다.

2015년 유망한 투자처로는 강남권 재건축과 도심권 소형아파트를 꼽을 수 있다. 만일 재건축에 투자하는 경우라면 사업진행속도가 빠를수록 투자가치가 높다는 점을, 도심권 소형아파트에 투자하는 경우라면 비역세권지역으로 가면 임대에 어려움이 많다는 점을 명심해야할 것이다.

상가시장 전망 & 투자팁

고분양가 논란 속 신중한 접근해야

저금리 기조가 2015년에도 이어진다면 상가시장의 약진은 계속될 것으로 전망된다. 하지만 분양상가에 투자하는 경우라면 지난해 하반기 전국에서 분양된 상가단지의 평균 분양가가 3.3㎡당 3000만원에 육박할 정도로 비싸다는 점을 기억해야할 것이다.

분양상가의 경우 고분양가 논란에서 자유롭지 못한 현실 속에서 경기불황이 지속된다면 공실 증가 및 임대수익률 저하로 인한 투자 피해가 더욱 확대될 것으로 보인다.

따라서 실수요자가 아닌 투자자의 입장이라면 매우 신중한 접근이 요구된다.

일반적으로 상가에 투자하는 경우라면 정체상권보다는 성장상권에 투자하는 게 유리하다. 또한 상가의 가시성과 접근성 확보 여부를 따져봐야 한다.

유망한 투자처로는 명동, 동대문, 남대문, 홍대입구, 이대입구, 압구정동, 신사동, 청담동, 강남역, 삼청동 등 요우커(중국인 관광객)들의 방문이 끊이지 않고 있는 이들 지역 또는 인접한 지역에 소재한 근린상가를 꼽을 수 있다.

오피스텔 전망 & 투자팁

매매 임대 모두 약세 예상

2015년 오피스텔 가격은 매매가격 및 임대료 모두 약세가 예상된다. 이는 2010년 이후 신규 분양물량이 빠르게 증가했고, 도시형생활주택과 같은 경쟁상품이 출현하면서 월세 주거시장이 공급과잉현상을 보이고 있기 때문으로 분석된다.

더욱이 오피스텔도 상가와 마찬가지로 기존 매물대비 초기분양가가 비교적 높게 책정돼있어 고분양가 논란에서 자유롭지 못한 점도 매매가격 및 임대료 모두에서 약세요인으로 작용하고 있다.

일반적으로 오피스텔은 주수요층인 20~30대 젊은 직장인이 출퇴근하기 편리한 도보 5분 내 초역세권에 입지해야 하며, 건물이 노후화될 경우 임대료가 급락하는 전형적인 전강후약(前强後弱)성격의 부동산 상품이므로 준공된 지 채 5년이 지나지 않은 매물에 투자하는 게 유리하다.

토지시장 전망 & 투자팁

개발호재 따라 양극화 현상 심화될 듯

2015년은 호재지역과 비호재지역 간 가격 및 거래량 모두에서 양극화현상이 더욱 심화될 것으로 예상된다. 따라서 수도권, 지방권 구분 없이 개발호재 유무에 따라 거래량 증가와 가격 상승 여부가 결정될 것으로 보인다.

수도권은 지하철 9호선 연장선 주변과 위례신도시, 마곡신도시 인접지역을 중심으로 개발수요가 증가할 것으로 예상된다.

반면, 지방권은 공공기관 이전지역(혁신도시)을 중심으로 상권형성과 함께 개발수요가 급증할 것으로 판단된다.

명심할 것은 토지의 경우 투자에 앞서 반드시 사전 현장답사를 통해 진입로 존재 여부, 경사도, 정확한 시세파악 등이 필요하며, 무엇보다 평소 정부정책 및 개발정보(도로 및 철도 개설 등 다양한 인프라 건설정보)에 많은 관심을 가지고 있어야 투자에 성공할 수 있다는 점이다.