2014년 주택시장 진단 및 평가

소형 강세 매매시장, 지방서는 대형도 상승세

2014년 주택시장은 수도권 매매가격이 상승세로 전환되면서 시장심리가 소폭 개선된 것으로 보이며, 소형강세의 시장상황에도 불구하고 지방에서는 일부 대형(102㎡초과 135㎡이하) 아파트 가격 상승세가 두드러지게 나타났다. 다만 그동안 활황세를 보였던 지방광역시의 상승폭이 조정되었고, 지방은 공공기관이 이전하는 등 특별 이벤트가 있는 지역을 중심으로 상승세가 지속되고 있는 것으로 파악되나, 상승폭이 둔화되고 있다. 특히 전국 주택보급률이 100%를 상회하고 있어 총량적인 공급은 부족하지 않지만, 입지여건이 양호하고 지역별로 수요가 높은 지역, 대기업의 입지나 산업단지개발로 지역경제가 개선되는 지역 등 일부 지방은 여전히 양호한 가격흐름을 보이고 있다.

수도권 전세가율 60% 넘어, 월세가격은 하락세

반면에 2014년 전세시장은 지속적인 대책 발표에도 불구하고 여전히 불안한 상태이다. 전세가격 상승률이 둔화되었음에도 불구하고 그동안 높은 전세금 상승으로 시장에서 서민들이 체감하는 전세금 상승부담 수준은 더욱 커지고 있다. 매매가격의 약보합세 형성과 전세가격의 상승으로 전세가율은 지속적으로 상승해 전국 아파트 전세가율이 70%를 넘었으며, 수도권의 전세가율도 매매전환 포인트로 인지하고 있는 60%를 넘어서서 계속 상승하고 있다. 그러나 아직까지 임차수요가 매매수요로 전환되는 속도는 내수경제의 침체 및 저성장기조의 지속, 가구별 가처분소득의 미미한 상승, 주택가격 상승에 대한 기대감 개선 미흡 등이 복합적으로 작용하면서 매우 더딘 것으로 보여진다.

임차시장의 또 다른 한 축을 형성하고 있는 월세가격은 지속적인 하락세를 멈추지 않고 있다. 그동안 도시형생활주택 및 오피스텔 규제완화 등으로 월세주택이 과잉공급되었고, 저금리 상황이 지속되면서 임대인이 전세주택을 월세주택으로 전환하면서 시장에는 월세수요 대비 월세주택이 많아졌기 때문으로 판단된다. 이로 인해 아파트 전월세전환율은 6.4%(9월 기준)까지 낮아진 상태이다.

주택 매매거래량 늘어, 월세거래 다소 주춤

주택거래를 보면, 2014년 주택매매거래량이 전년 동기대비 큰 폭으로 증가하면서 시장회복을 견인하고 있으며, 소형아파트 중심의 거래에서 비아파트(단독, 다가구) 거래 비중이 증가하고, 85㎡를 초과하는 대형아파트의 거래가 조금씩 증가하고 있다.

2014년 9월까지 71만건의 주택매매거래가 이루어졌는데, 이는 2013년 동기간 대비 21.6%가 증가한 규모이다. 이 기간 동안 수도권의 매매거래 증가는 35.3% 증가하면서 가장 많이 증가했고, 그 다음이 지방광역시 16.1%, 기타 지방(도지역) 9.2% 순이다.

반면에 전월세거래는 2014년 10월까지 123.6만건으로 전년 동기대비 6.9%가 증가하였다. 이는 최근 3년 평균 대비 9.9%가 증가한 것으로 임차시장 규모가 커지고 있음을 알 수 있다. 전월세거래 중 월세거래 비중이 2011년이나 2012년보다 2013~ 2014년에 증가했다. 그러나 2014년 상반기를 고점으로 점차 그 비중이 줄어들고 있음에도 주목할 필요가 있다.

줄어든 입주물량 전세가격 불안정 부추겨

인허가, 착공, 분양, 준공(입주물량) 등 공급지표가 전년 대비 증가하고 미분양물량이 수도권을 중심으로 감소하면서 시장의 부담이 줄어들고 있으나, 입주물량(14년 25.8만호)이 과거 10년간 연평균 공급량(약 32만호)에 못 미치면서 전세가격 안정효과는 없었던 것으로 파악된다.

2015년 입주물량은 올해보다 1.2만호 감소한 24.6만호가 공급될 것으로 보여 전세가격 불안정 요인이 크게 개선되기 어려울 것으로 판단된다. 이처럼 전세시장 불안이 지속되는 이유는 저금리와 저성장이 계속되면서 구조적으로 나타나는 전세주택의 수급불일치 문제가 해결되지 않고 있기 때문이다.

주택구입 보류 수요 증가, 주거비부담 완화를 위한 월세가구의 전세선호 수요, 기존의 전세 수요, 주택멸실에 따른 이주수요 등으로 전세수요는 꾸준히 증가하는 반면, 임대인의 월세선호, 주택투자 수요 감소로 인한 다주택자 전세주택 공급 감소, 2008년부터 2010년까지 인허가물량 감소로 인한 최근의 공급물량 감소 등으로 전세주택 공급은 줄어들고 있다.

가계대출의 절반 차지한 주택담보대출 크게 증가세

가계대출은 저금리 기조가 유지되면서 큰 폭으로 확대되어 2분기 기준으로 1,040조원에 이르고 있다. 특히 주택담보대출은 LTV, DTI규제가 완화 및 기준금리 인하효과로 크게 증가하였으며, 작년대비 월 순증액도 크게 확대되고 있다. 주택담보대출 규모는 금리인하에 따른 대출상환 부담 완화, 전세가격 상승에 따른 보증금 부담이 커지면서 2015년에도 지속적으로 확대될 것으로 전망된다.

가계대출의 절반을 차지하고 있는 주택담보대출의 경우, 규모 측면에서는 우려할 만한 수준이나, 연체율(1개월 이상 원리금 연체 기준)을 보면, 주택담보대출의 연체율은 높지 않아 주택담보대출의 부실가능성은 확대되지 않을 것으로 판단된다. 다만, 연체율이 높은 신용대출과 집단대출은 건전성을 관리 강화를 통해 부실 확대를 방지할 필요가 있다.

2015년 주택시장 전망

수도권 중심 매매 전세가격 모두 상승할 것

2015년 수도권 주택매매가격은 2%, 전세가격은 5%상승할 것으로 전망된다. 올 해의 가격변동 수준을 고려해 보면, 올 하반기 수준의 연장이라고 할 수 있다. 그 동안 주택가격 상승을 견인했던 지방의 상승폭은 둔화되고, 올 하반기 미미한 상승세로 전환한 서울ㆍ수도권 주택가격은 내년에도 이어질 수 있을 것으로 보인다.

그러나 수도권의 전세가격은 서울의 전세가격 상승압력이 높아지면서 올해보다 더 상승할 수밖에 없어 보인다. 저금리 상황이 지속되고 전세주택으로 공급될 수 있는 준공물량(입주물량)이 올해 보다 감소할 것으로 보여 전세시장은 수도권을 중심으로 더 불안해질 것으로 전망된다.

특히 서울의 경우 2015년 입주물량 감소, 강남권의 재건축 이주수요까지 겹치면서 전세가격 상승압력은 더 커질 것으로 전망된다. 반면에 월세가격은 초소형 주택의 과잉공급과 저금리 기조로 월세주택의 공급이 증가하면서 내년에도 하향안정세가 지속될 것으로 보인다.

이러한 전망치는 현 상황의 거시경제여건과 시장상황을 반영한 것으로, 향후 금리상승으로 거시경제여건 및 내수경제가 악화되거나 유로존·일본·중국 등 대외국의 불확실성 리스크가 확대되는 경우, 또 국회 계류 중인 시장정상화 관련 법안들의 연내 처리가 어려워지게 되면 매매가격은 전망목표 달성이 불투명해지고 전세가격은 더 불안해질 수 있다.

주택 거래전망 BSI 증가할 것

2015년 주택 거래전망 BSI가 수도권 128.4, 지방 109.1으로 수도권은 지난해보다 주택매매거래가 증가하면서 시장이 개선될 것으로 전망되나, 그동안 활황세를 보였던 지방은 가격조정기 진입이 불가피하기 때문에 올해 수준의 주택거래를 유지할 것으로 보인다. 따라서 지방시장에서 주택을 구입하거나 투자할 때, 입지 등에 대한 면밀한 여건분석과 자기자본의 포트폴리오를 감안한 신중한 결정이 필요해 보인다.

주택분양 및 임대사업에 대한 시장인식 변화

2014년 주택분양 및 임대사업 추진시 발생하는 사업위험요인에 대한 체감 변화를 조사한 결과, 주택사업자들은 시장금리, 심리적 요인, 미분양물량 적체, 거래세, 재개발·재건축 규제 등의 리스크 측면의 개선이 두드러지게 나타난 것으로 인식하고 있다, 개선정도는 임대사업보다는 분양사업 분야에서 더 많이 체감하고 있는 것으로 조사되었다.

반면에 저성장에 따른 부담, 분양가 상한제 및 원가(건설자재)상승 부담, 토지가격 상승, 초기사업자금 조달 등 자금조달과 관련한 요인은 작년 대비 더 악화되었다고 인식하고 있다.

따라서 주택사업자들은 건설자재, 토지비 등 원가상승에 따른 사업위험을 최소화하기 위한 원가절감 노력이 필요하며, 정책적으로는 주택사업자에게 저렴한 토지를 공급할 수 있는 토지공급방식에 대한 검토가 필요하다.

2014년 정부정책평가 및 정책방향

상반기대책엔 부정적, 하반기 대책엔 긍정적 평가

정부가 2014년에 임차시장 선진화와 매매시장 정상화를 위한 대책을 수차례 발표했으나, 상반기 정책(2.26대책)은 매매시장은 물론 전월세시장 상황을 악화시키는 부작용을 초래했다고 평가할 수 있다.

지난 한해 정부가 발표한 주요 부동산대책을 대상으로 시장평가를 실시한 결과, 7.24대책을 통한 금융규제완화가 매매수요 증대에 긍정적인 영향을 미친 것으로 인식하고 있었다. 또한, 하반기에 추진된 9.1대책과 10.30대책은 주택시장에 긍정적 효과가 더 컸던 것으로 파악된다. 특히 매매시장 정상화에 효과적이면서 전월세시장에 미치는 부의효과가 가장 적었던 대책으로 인식하고 있었다.

2.26대책의 시장평가를 고려할 때, 기존 전세시장의 월세시장으로의 구조적 전환은 임차인은 물론 임대인의 입장에서도 수용하기 어려운 구조적 한계가 있기 때문에 시장의 정책 수용성이 성숙될 때까지 속도 조절을 할 필요가 있어 보인다.

매매시장과 임차인 함께 살리는 정책조합 시급

지난해 하반기 이후 금융규제완화, 재건축 규제완화, 서민의 주거비 부담 완화 정책 등의 효과로 주택시장이 회복될 수 있는 모멘텀을 마련했다면, 2015년에는 이러한 회복기조를 유지할 수 있도록 매매시장 정상화를 위한 정책과 임차인의 주거비부담을 완화해 줄 수 있는 정책조합이 필요해 보인다.

무엇보다도 매매시장에 긍정적인 효과를 주면서 전월세시장에 미치는 부정적인 효과를 최소한으로 줄일 수 있는 정책추진이 지속적으로 필요하다. 특히, 전세시장에 대한 정책은 일반 서민층이 거주하는 전세주택과 주택매매를 유보하고 있는 계층의 고가 전세주택을 구분하여 정부의 정책대상 계층을 명확히 구분하여 추진해야 한다. 그렇지 않을 경우 전세제도의 부정적 측면이 부각되면서 서민층을 위한 전세공급까지도 제약을 받을 수 있기 때문이다.

이를 위해 정부는 재개발ㆍ재건축 등 도시정비사업 정상화, 민간임대시장의 운영소득 보전을 위한 기반 구축, 준공공임대주택의 지원범위 확대, 20~30대 청년층과 고령층의 주거불안정 및 주거비부담을 완화할 수 있는 정책, 소득 1~2분위의 주거안정망 구축을 위한 정책개발을 지속적으로 추진해야 한다.

또한 미국 양적완화 종료로 인한 금리인상 영향이 회복기에 진입하려고 하는 주택시장의 위험요인으로 작용하지 않도록 금융당국과 유기적인 공조체계 구축이 필요하다.

김덕례

현재 주택산업연구원 연구위원. 가천대학교에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 국토연구원, 한국건설산업연구원, 한국주택금융공사 주택금융연구소 연구위원을 지냈다.