정부는 지난 10월30일 전세금 급등에 따른 주거 불안을 해소하기 위해 ‘서민 주거비부담 완화대책’을 발표했다. 내용의 핵심은 임대주택 공급 확대와 저소득층 전·월세 비용 부담완화로 요약된다. 전세에서 월세로 바뀌면서 주거비 부담이 빠르게 늘어나는 저소득층을 지원하고 고질적인 수급 불균형을 해소하겠다는 구상이다.

올해에만 4번째 부동산대책을 내놓은 배경에는 끊임없이 급등하는 전세금 상승세가 자리한다. 특히 올가을 들어서는 전세의 월세 전환 움직임이 가속화되는 모습이다. 그러니까 지난 9월1일 ‘주택시장 정상화’ 대책을 내놨지만, 기대와는 달리 아파트 전세금 상승세가 지속되면서 서울과 수도권 전세 시장이 혼란에 빠지자 대책을 요구하는 여론이 비등하고 있다.

서울의 중형 아파트는 최근 전세금이 2000만~3000만원씩 올랐으며, 그나마 전세 물량도 부족해 월세, 반전세 계약을 맺고 있다. 오른 보증금을 마련하지 못한 전세입자의 경우엔 서울 변두리나 외곽으로 이사하는 비자발적 이주가 줄을 잇고 있다.

′9·1 대책’ 이후 집값이 상승하는 징후가 나타나면서 집주인은 매물을 거둬들이고 주택 실수요자인 전세입자들은 여전히 전세를 선호하면서 매매로 옮겨가지 않고 있는 것이다. 신규 분양을 받은 전세입주자의 경우에도 아파트가 지어지는 2년 정도의 거처가 필요하기 때문에 전세살이가 불가피하다.

′9·1 대책’ 의 기본적인 구조는 ‘소득 6분위 정도의 전세세입자가 내집을 마련토록 하여 주택거래를 활성화시켜 내수경기를 회복시키고 전세수요가 감소하는 만큼 전세난도 완화될 것’이라는 가설에 입각한 것이다. 대책발표 한달 여가 경과했으나 주택거래회복 징후는 미미한 반면 전세가 상승세가 두드러지고, 재건축시장만 활기를 띠면서 전세난을 더욱 가중시킬 것이라는 불안감을 키우고 있는 것이다.

9·1 대책 이후 전세시장 동향

서울 지역 아파트 전세금은 9월부터 가파른 상승세를 보이고 있다. 부동산114가 발표한 자료를 보면 8월 한달간 평균 0.06~0.09%의 상승률을 보이던 서울의 주간 아파트 전세금 상승 폭은 지난 9월달에는 0.12~0.16%로 커졌다. 10월 첫째 주에는 0.18% 올라 작년 11월 이후 가장 높은 상승률을 보였다.

대표적인 서민 아파트인 전용 58㎡ 상계동 주공4단지가 최근 한 달 사이 전세가가 1억9000만원으로 전달에 비해 2000만원이 올랐다. 비슷한 규모의 강남 아파트 전세는 이보다 더 많은 3000만원 가까이 올랐다. 부동산 114측은 전세를 찾는 세입자가 많기 때문에 가격이 더 오를 것으로 분석하고 있다.

전세금이 다시 급등하는 것은 근본적으로 수요에 비해 전세 물량이 매우 부족해서 전세에 대한 초과 수요가 존재하기 때문이다. 거기에 시중 금리가 계속 낮아져 은행 예금 금리가 연 2%대 이하로 떨어지자 전세금을 받아도 돈 굴릴 때가 마땅찮은 집주인들이 전세를 월세나 반(半)전세로 돌리면서 전세거주자들이 전셋집 구하기가 더 어려워졌다. 돈이 있는 전세입주자도 내집마련과 소유에 따른 각종 세부담 등을 피하기 위해 계약이 만료된 전셋집의 보증금 상승분을 기꺼이 지불하고 있다. 이때 오른 보증금을 마련치 못한 전세입자의 경우 월세로 돌릴 수밖에 없는 것이 현 상황이다.

정부가 야심차게 발표한 9·1 부동산 대책이 전세시장에서는 먹혀들지 않고 있는 셈이다. 앞에서도 지적했듯이 정부는 집값이 상승할 것이라는 분위기가 형성되면 전세 수요가 매매시장으로 옮아가 전세난이 해소되고 부동산 시장이 회복될 것으로 기대했다.

그러나 실제 시장에서는 집값 상승 기대감으로 집주인들이 매물을 거둬들이고 매매가격을 높게 부르기 때문에 구매력이 있는 전세 세입자들도 주택 구매를 꺼리고 상대적으로 가격이 싼 신규 분양시장에만 몰리고 있다. 결국 집값이 단기간에 급등하면서 전세 수요의 매매 전환 속도가 정부의 예상보다 느려졌으며, 새 아파트를 분양받은 세입자들도 해당 아파트가 입주하기까지는 2년여 동안 전세로 살아야 한다는 현실을 고려하지 못한 것이다.

전셋값 상승으로 서민주거불안 확산

이로 인해 집값이 상승하는 한편에서 전셋값도 덩달아 오르면서 9·1대책 이후 전셋값은 집값의 70%를 돌파했고, 월세도 하락세를 멈추고 보합세로 돌아섰다. 전셋값은 서울 강북과 경기권을 중심으로 최고 20%가까이 급등하면서 서민들의 주거비 부담은 한층 커진 것이다.

때마침 가을 이사철과 겹치면서 전세물량 부족 여파가 증폭되었고 전세금이 초강세를 보이며 수도권 주택 평균 전세 시세가 2억원을 넘었다. 지난달 수도권 주택의 평균 전세금은 2억106만원으로 KB국민은행이 통계 조사를 시작한 2011년 6월 이후 처음으로 2억원을 웃돌았다. 이는 작년 말보다 5.7%오른 1075만원으로 2년 전인 2012년 9월과 비교해서는 13.6%인 2414만원 오른 수준이다.

서울을 떠난 세입자들이 경기·인천으로 이주하기 때문에 기존 전세시장의 균형을 깨트리면서 전세금 상승이 수도권 외곽으로 퍼지고 있다. 금년 들어 서울의 아파트 전세금은 평균 3.60% 올랐지만, 같은 기간 인천은 5.24%, 경기도는 4.02% 상승했다. 그 결과 경기도 화성시 75.8%를 비롯해 수원시 장안구 72.7%, 군포시 72.8%, 의왕시 72.7%처럼 아파트 전세금이 집값의 70% 수준을 넘는 지역이 계속 나타나면서 서민 주거불안정이 서울 인근 수도권 전역으로 확산될 징후를 보인다는 것이다.

그러나 전세난이 해결될 가능성은 찾기 어렵고 오히려 더 어려워질 전망이다. 바로 재건축 사업이 본격화되기 때문이다. 올 하반기부터 내년까지 서울 강남권에서만 2만9000가구가 재건축 공사에 들어가면서 기존 전세입자가 다른 전세를 찾아야 하고 집주인들은 임시거처를 마련하기 위해 전세를 찾다보니 전세난을 가중시킬 것은 불 보듯 명확하다. 가을을 맞아 결혼시즌이 전개되면서 신혼부부 등이 신규 전세수요층을 형성하면서 전세난은 한층 심각해질 것이다. 강남과 상계동, 목동 등 재건축 단지들이 재건축사업을 시작하면서, 이주와 철거가 진행될 경우 전세난이 더 심해질 것으로 보인다.

정부의 예상 또는 기대와는 달리 시장 활성화란 목표 달성은 아직 초기단계인데 전셋값 상승이 지속되면서 부동산 경기활성화 정책이 전셋값을 끌어올리는 것이 아닌가하는 비판이 제기되고 전·월세시장이 불안정해지면서 서민 주거 안정의 큰 틀이 흔들리고 있다.

10·30 전·월세 안정화 대책

정부는 10월30일 전세금 급등에 따른 주거불안을 해소하기 위해 ‘서민 주거비부담 완화대책’을 발표했다. 내용의 핵심은 임대주택 공급 확대와 저소득층 전·월세 비용 부담 완화로 요약된다. 전세에서 월세로 바뀌면서 주거비 부담이 빠르게 늘어나는 저소득층을 지원하고 고질적인 공공임대주택의 수급 불균형을 해소하겠다는 계산이다.

우선 정부는 저소득층 전세난을 완화하기 위해 내년 임대주택 공급 물량을 역대 최대인 12만가구로 늘리기로 했다. 또 도심지역 임대 물량을 단기간에 늘리기 위해 LH공사 등이 다세대·연립주택 등을 사들여 재임대하는 매입·전세임대주택 6만7000가구를 올 연말부터 내년까지 풀 방침이다. 이를 위해 올해 말부터 내년까지 5조7000억원의 재정을 투입하고, 전월세 시장이 불안한 서울 도심과 경기 남부 지역 등에 매입·전세임대주택을 공급할 방침이다.

내년까지 저소득 서민을 위한 공공임대주택도 당초보다 1만3000가구 더 공급된다. 추가 공급분은 서울 서대문·구로·영등포구와 수도권 남부 지역에 집중 배정할 계획이다. 부족한 임대주택 공급을 단기간에 늘리기 위해 공공 임대주택의 일부를 공사기간이 1년 미만인 다세대·연립으로 짓고 건축비에 대한 대출 이자를 시중금리(연 3.8~4.0%) 수준으로 낮춰주기로 했다. 준(準)공공임대주택의 의무 임대기간도 10년에서 8년으로 줄이고 다세대·연립으로 지을 경우 층수를 4층에서 5층으로 높여주기로 했다. 준공공임대는 세제 혜택, 건축비 지원을 받는 대신 임대료를 연간 5% 이내에서 올려야 하는 임대주택이다.

이러한 지원 정책들이 효과를 발휘한다면 내년에 새로 준공될 임대아파트까지 모두 합해서 내년 전체 임대주택 입주물량이 12만 가구에 달할 것으로 전망되어 전세난 완화에 도움이 될 것으로 예상된다. 민간 기업이 다세대·연립주택을 지을 때 빌려주는 건설자금 금리는 시중금리(연 3.8~4%) 수준으로 낮추기로 했다.

사회 취약계층을 위한 월세 대출도 도입한다. 일정 조건을 충족하는 취업준비생과 일하는 기초생활수급자 7000명에게 내년 1월부터 연 2% 금리로 매월 30만원 한도에서 2년간 최대 720만원까지 월세를 빌려준다.

민간의 임대주택 공급을 늘리기 위해 내년 말까지 6억원 이하 준공미분양 아파트를 매입해 임대할 경우 취득세를 50% 감면해줄 예정이며, 미분양 주택을 사서 임대할 경우 취득 후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해주기로 했다.

‘재건축 등 이주시기 조정’도 문제점 내포

정부는 또 전세시장 불안의 주요한 요인으로 지목되는 재건축으로 인한 주변 전세시장 불안을 막을 수 있는 대안을 내놓았다. 내년부터 서울시 등 지자체와 협의해 재건축 아파트 이주시기를 최장 1년 이내에서 조정하기로 한 것이다. 국토교통부가 전세시장 불안 해소대책으로 대규모 재건축 아파트의 이주시기를 조정하기로 한 것은 9·1대책이 내세운 재건축 활성화와 배치된다는 점에서 주목하지 않을 수 없다.

국토부는 앞으로 같은 법정동(洞)에서 500가구 이상 규모의 단지들이 동시에 재건축에 들어가 2000가구 이상이 이주할 경우 재건축 공사시기를 최장 1년간 미룰 수 있도록 했다. 지금까지는 1개 단지의 규모가 2000가구를 넘을 때에만 적용하던 ‘이주시기 조정 심의’ 대상을 확대한다는 것이다.

현재 서울에서 ‘이주시기 조정 심의’ 대상에 포함될 곳은 강남구 개포동과 강동구 상일동 등 2개 동이 유력하다. 개포동에는 주공2단지(1400가구)·주공3단지(1160가구)·시영아파트(1970가구)가 주변 단지와 합쳐 2000가구를 넘는다. 상일동에서는 고덕주공5단지(890가구)와 6단지(880가구)·7단지(890가구)가 해당한다.

정부가 ‘이주시기 조정’ 카드를 꺼낸 것은 서울 강남 지역에서 대규모 재건축 이주 수요가 발생할 때마다 주변 지역 전세금이 먼저 오른 뒤 서울 전역으로 확산돼 전세금을 끌어올리는 기폭제가 됐기 때문이다. 실제 서울 대치동 은마아파트는 인근 재건축 이주 여파로 최근 6개월간 전세금이 5000만원 가깝게 뛰었다. 특히 내년에는 서울 ‘강남 4구’(강남·강동·서초·송파구)에서 재건축으로 헐릴 아파트는 총 2만5000가구인 반면, 새로 완공되는 아파트는 9000가구에 불과하다.

정부의 재건축 단지 이주시기 조정 방침은 서울의 아파트 시장을 선도하는 고가 전세 아파트가 밀집한 서울 강남 일대에서 전세난 해소에 일정부분 유효할 것이다. 그러나 재건축 공사가 미뤄져 입주 시기가 늦어지면 그만큼 사업비가 늘어 손해를 입을 수 있는 만큼 재건축 추진 단지들의 상당한 반발도 예상되고, 수익률이 저하되는 만큼 재건축 활성화의 정책 목표가 퇴색하는 문제점도 지적하지 않을 수 없다.

전세 초과수요 축소에 초점 맞춰야

정부가 올해에만 4번째 부동산 대책을 내놓은 배경에는 끊임없이 급등하는 전세금 상승세가 자리한다. 특히 시중의 저금리기조가 장기간 지속되면서 올가을 들어서는 전세의 월세 전환 움직임이 가속화되는 모습이다. 정부는 9·1대책을 통해 소득 분위 6분위 정도의 계층을 목표계층으로 한 매매활성화 대책을 내놓고 이를 추진 중에 있다.

정부가 이번에 발표한 10·30 대책은 대체로 소득 분위 3~4분위인 저소득층에 대한 주거비 부담을 줄여주는 데 초점을 맞췄다. 그러니까 9·1대책은 전세로 거주하는 중산층 가구에게 주택을 구매하라는 신호를 보낸 것이다. 결국 정책 목표집단이 서로 다르고 정책수단도 다르기 때문에 이번 대책이 전세난을 잡기엔 역부족이다. 시장에 영향을 줄 만한 강력한 해결책도 없다.

이러한 맥락에서 보면 앞으로 정부가 전세시장의 가격상승을 방지하려면 9·1대책의 기본전제인 전세시장의 초과 수요를 어떻게 줄일 것인가에 초점을 맞춰야 한다. 즉, 전세로 거주하는 중산층 가구에는 주택을 구매하라는 신호를 계속 보내야 한다. 전세수요를 매매 수요로 전환시키고, 이에 더해 보증부 월세로의 전환시 발생하는 문제점을 최소화하는 정책이 요구된다는 것이다.

하지만 이번 대책이 전세난을 잡기엔 역부족이다. 그러나 당장 시장에 영향을 줄 만한 강력한 해결책이 쉽게 찾아지지 않는다는 것이 정책당국의 고민일 것이다. 정부는 지난 ‘9·1 부동산 대책’에서 전세 수요를 매매 시장으로 돌려 불안한 전세 시장을 잡겠다는 강력한 의지를 표명했다. 하지만 주택 매매 시장이 아파트 분양 시장 외에는 뚜렷한 회복세를 보이지 않는다는 점에서 이에 대한 추가적인 대책 마련이 필요한 것으로 보인다.

장성수

서울대 건축학과를 졸업하고 서울대 대학원에서 공학 박사학위를 받았다. 주공 부설 주택연구소 선임연구원을 거쳐 주택산업연구원 선임연구위원을 지냈다. 현재 주거복지연대 전문위원을 맡고 있다.