“박근혜정부 들어 부동산과 관련된 규제를 완화하기 위한 노력을 하고 있는 점은 긍정적으로 평가합니다. 그러나 문제는 정작 시장이 살아나지 못하고 있다는 점입니다. 주요 관련 규제들은 정부의 의지는 보여줬지만, 아직도 국회의 문턱을 넘지 못하고 있습니다. 지금 우리 주택시장이 전환기적 상황임을 고려할 때 정부나 국회나 아직도 과거의 프레임에서 벗어나지 못하고 있는 점이 가장 큰 문제가 아닌가 생각합니다.”

중견 주택건설업체를 경영하고 있는 한 CEO의 얘기다. 그의 얘기처럼 몇 년째 관련 규제를 국회에 묶어두고 있는 정치권은 물론 정부에서도 아직은 규제를 개선하거나 폐지하는데 멈칫거리는 경우가 많다. 자칫 규제를 풀었다가 시장이 과열되지나 않을까 하는 우려가 남아 있기 때문이다.

그러나 전문가들이나 업계 관계자들은 부분적인 과열은 있을지 몰라도 시장 전체가 달아오르기는 어렵다고 얘기한다. 그 근거로 전문가들은 지금은 주택시장이 구조적으로 변하고 있는 상황이라는 점을 든다. 곧 시장 전체적으로 수요가 줄어들고 있는데다 수요의 패턴도 과거와는 다른 양상으로 바뀌고 있다는 것이다.

주택관련 민간 연구기관들의 보고서 등도 장기적으로 주택수요가 감소할 것으로 내다보고 있다. 2012년 주택산업연구원이 내놓은 ‘2020 주택수요전망’이라는 보고서에서도 장기적으로 주택수요는 감소할 것으로 전망한다. 다만 가구수는 인구 감소와는 다른 추세를 보여 급격한 감소는 없을 것으로 분석하고 있다.

정부의 정책기조도 그간의 주택공급 중심에서 벗어나고 있다. 정부의 주택공급계획은 그간 연간 40~50만호의 주택을 꾸준히 공급해오는 것이었으나 올해의 경우 38만호 공급을 목표로 제시하고 있다. 정부가 내놓은 부동산시장 활성화대책도 수요는 늘리되 공급은 줄인다는데 초점을 맞추고 있다.

주거에 대한 국민의 인식도 과거와는 달라지고 있다. 최근의 여러 설문조사 등을 살펴봐도 20~30대의 젊은 층에서는 굳이 집을 사겠다는 응답 비율이 줄어들고 있다. 현재의 50~60대인 이른바 베이비부머 세대는 내집마련이 지상과제처럼 여겨졌지만, 지금의 젊은 세대는 전혀 그렇지 않은 것이다.

따라서 앞으로 정부가 수요를 늘리는 정책을 내놓더라도 예전처럼 수요가 폭발적으로 늘어나기는 현실적으로 어렵다. 또 수요가 몰리는 것은 집값 상승에 대한 기대때문인데, 현재 우리나라의 경제여건 등을 감안할 때 집값이 크게 오르기는 쉽지 않다. 결국 시장이 과열될 염려도 그만큼 줄어들 것임은 당연하다. 

9·1대책 약발 떨어진다

요즘 주택시장의 움직임을 살펴보면 분양시장은 호조를 유지하고 있으나, 주택매매시장은 다시 가라앉을 조짐을 보이고 있다. 정부가 야심차게 내놓은 9·1대책의 약발이 떨어지고 있다는 얘기다. 특히 앞서 업체 CEO의 지적처럼 부동산시장 활성화의 핵심으로 여겨지는 분양가상한제 관련 법안과 재건축 관련 법안 등이 아직도 국회의 문턱을 넘지 못하고 있다.

그간 주택건설업계에서는 정부에 지속적으로 규제를 완화해줄 것을 건의해 왔다. 주택시장의 과열을 억제하겠다며 관련 규제를 끊임없이 만들어내던 참여정부 시절은 물론이고, 규제완화를 기치로 내건 MB정부에 들어서도 그러나 규제완화는 제대로 이루어지지 못했다. 곁가지 규제만 건드렸을 뿐 정작 핵심규제는 제대로 손도 대지 못했다.

그러다보니 규제가 완화됐음에도 주택시장은 여전히 어려운 상황에서 벗어나지 못했고, 중견 주택건설업체들을 중심으로 쓰러지는 업체도 속출했다. 지금도 100대 건설기업중 법정관리나 워크아웃에 들어간 업체들이 20개 남짓에 이른다. 이들 건설기업의 어려움은 결국 나라 전체 경제의 어려움으로 이어진다.

박근혜정부 들어 강력한 의지로 부동산관련 규제를 완화하면서 사정은 다소 나아지고 있다. 특히 LTV(담보인정비율)나 DTI(총부채상환비율) 등을 비롯해 재건축관련 규제 등 그간 핵심규제로 일컬어지던 규제들도 완화됐다. 무엇보다 규제완화에 대한 강력한 정부의 의지를 보여주면서 시장회복에 대한 기대감을 높였던 점이 주효했다.

그러나 지금까지 완화된 규제는 아직도 풀어야 할 규제에 비하면 ‘새발의 피’ 정도에 불과하다. 아직도 그만큼 규제가 많이 남아 있다는 얘기다. 정부의 규제가 어느 정도인지 잘 보여주는 사례가 있다.

올해 4월 국토교통부는 장관이 직접 주재하는 규제개혁 간부워크숍을 개최했다. 이 자리에서 국토부는 규제를 유형에 따라 8개 카테고리로 나누고 16개 등급으로 분류하되, 국민과 기업에 미치는 영향에 따라 배점을 두어 영향력이 큰 규제부터 개혁해 나간다는 방침을 정했다. 규제개혁에 대한 국토부의 의지를 보여주는 자리였다. 

그런데 여기에서 눈여겨볼 내용 한가지는 국토부에 등록된 규제 건수가 2800여개에 이른다는 점이다. 기존 등록규제가 2400여건이었는데, 여기에 숨은 규제 400여건을 새로 발굴해 2800여건이 됐다는 것이다. 숨은 규제를 발굴한 것은 그만큼 규제를 개혁하겠다는 의지를 보여준 것이지만, 어쨌든 국토부 한 부서의 규제가 2800여건에 이른다는 것은 놀라운 일이 아닐 수 없다.

이들 규제를 분류하고 배점별로 산정한 결과 규제총점은 5만5000여점에 이르렀다. 당시 국토부는 올해까지는 12%의 감축목표를 정하고, 2017년까지 30% 감축 목표를 세웠다. 물론 이것도 국토부의 의지를 담은 것이지만, 한편으로는 2017년이 지나도 나머지 70%의 규제는 여전히 남아 있다는 의미이다.

정부의 규제는 법령에만 담겨 있는 것이 아니다. 각종 규칙과 규정, 고시, 지침 등이 헤아릴 수 없이 많다. 실제 일선의 건설현장에서는 이들 하위 규정들이 더 위력을 발휘할 때가 많다. 또 지자체별로는 조례가 있다. 이들 규제가 다 없어지자면 도대체 몇 년이 더 걸릴 지 알 수 없는 일이다. 우리나라 규제의 실상을 보여주는 단적인 예다.

국토부, 규제완화에 적극 나서

어쨌든 정부는 규제개혁에 대한 강력한 의지를 천명하는 한편 실제로 규제완화에도 적극 나서고 있다. 국토부의 경우에도 올해들어 상당수의 규제완화를 추진하고 있다. 정부의 부동산시장 활성화대책에 나온 것 외에도 입법예고 등을 통해 상당수 규제를 완화했다. 대부분 법령의 개정없이 완화가 가능한 내용들이다.

규제완화에 대한 정부의 강력한 의지에 힘입어 대한주택건설협회를 비롯해 대한건설협회와 한국주택협회 등 건설 3단체가 건의한 규제완화 내용도 요즘은 국토부에서 긍정적으로 검토하는 내용이 많은 것으로 알려지고 있다. 실제로 서승환 장관이 조찬간담회 등을 통해 업계의 애로를 수시로 듣기도 한다.

업계의 건의가 수용된 몇가지 예를 들어보자. 주택공급과 관련해 그간 업계에서는 ‘민영주택 전매제한 폐지’를 비롯해 ‘주택거래신고지역 지정제도 폐지’, ‘민영주택에 대한 주택공급에 관한 규칙 적용 배제’, ‘주택규모별 공급비율 폐지’, ‘조합주택제도 개선’, ‘임대소득 과세방안 개선’ 등을 꾸준히 건의해 왔다.

이들 건의내용중 민영주택 전매제한과 관련, 민간택지의 전매제한 기간이 1년에서 6월로 완화됐다. 또 그린벨트에서 해제된 공공택지의 전매제한도 완화하겠다고 입법예고했다. 주택거래신고지역 지정과 관련해서는 현재 새누리당 이노근 의원실에서 의원입법 발의를 추진하고 있다.

민영주택에 대한 주택공급규칙 적용에 관해서도 건의가 일부 반영돼 9·1대책에 포함됐다. 민영주택 85㎡ 이하 규모에 대해서는 가점제를 지자체에서 자율 운영토록 개선한 것이 그것이다. 주택규모별 공급비율 문제도 ‘주택조합 등에 주택규모별 공급비율에 관한 지침’이 개정돼 업계의견을 반영했다.

조합주택의 경우에는 조합원 자격의 허용범위를 85㎡ 이하 규모의 1주택자까지 확대했으며, 조합의 주택사업자 자체보유택지 매입허용도 입법예고됐다. 논란이 많았던 임대주택 과세방안의 경우에는 당정협의를 통해 주택수 차별 폐지 및 건강부담료 부담 완화 등 업계의 의견이 받아들여졌다.

이외에 주택건설업계에 특히 민감한 내용중의 하나인 공동주택 하자와 관련된 건의내용도 일부 반영돼 시행되고 있다. 사업주체의 하자보수계획 통보기간을 연장하는 문제도 시행령이 개정돼 시행중이며, 하자분쟁 조정시 당사자 참여를 명문화하는 부분도 의원입법으로 발의된 상태다. 오피스텔 분양보증도 업계의 건의가 수용돼 시행되고 있다.

현재 국토부와 업계 사이에 논의가 진행중인 사항도 적지 않다. 규제와 관련된 주택건설업계의 애로를 듣거나 업계에서 건의한 내용에 대한 실무차원의 검토를 위해 올해들어 국토부 주택정책관이나 담당과장 등과 업계 임원 및 실무들과의 정책간담회도 활발하게 진행되고 있는 것으로 알려지고 있다.

주택건설업계 완화체감지수는 낮아

“최근들어 국토부에서도 주택건설업계의 의견을 정책에 적극 반영하려는 노력을 기울이고 있습니다. 특히 2기 경제팀이 출범하면서 상당수의 규제가 완화되고 있습니다. 또 과거에 비해 장관 초청 조찬간담회 등을 비롯해 국토부 관계자들과 건설관련 단체 관계자들간의 업무협의 횟수도 크게 늘어났습니다. 주택건설업계로서는 고무적인 현상이라고 봅니다.”

대한주택건설협회 관계자의 얘기다. 이 관계자의 얘기처럼 규제완화를 위한 분위기는 많이 호전된 것이 사실이다. 그러나 앞서 지적했듯 규제가 워낙 많다보니 규제 몇 개 완화하거나 폐지한다고 해서 당장 업계의 사정이 나아지는 것은 아니다. 그간 업계에서 건의해온 내용중에서도 실제 정책에 반영되는 것은 극히 일부에 불과하다.

대한주택건설협회와 대한건설협회, 한국주택협회가 올해 4월 공동으로 발간한 ‘주택건설산업 규제 개선과제’라는 자료에 따르면 모두 11개 분야에 걸쳐 112개의 규제가 개선돼야 할 과제로 지목돼 있다. 이들 단체가 언급한 과제중 현재 일부라도 정책에 반영된 내용은 전체 내용중 10개 정도에 불과하다는 게 관계자의 얘기다.

정부에서 강력한 의지를 지니고 규제를 완화하고 있음에도 실제로 완화되는 규제는 많지 않은 셈이다. 또 규제가 워낙 많다보니 몇몇 규제를 완화해도 실제 주택건설업계에서 규제완화를 체감하지 못하는 것도 바로 그 때문이다. 그래서 어느 협회를 막론하고 주택건설업계와 관련된 단체에서 회의를 열 때면 규제완화는 단골메뉴처럼 등장한다.

결국 국민들이나 주택건설업계에서 규제완화를 체감하려면 지금보다 훨씬 강도 높은 규제완화가 필요하다는 얘기다. 정부에서는 규제완화가 가져올 부작용을 걱정해서 규제를 쉽게 풀지 못한다고 얘기하지만, 실제로는 규제가 없어지거나 완화될 경우 공무원들의 힘이 그만큼 약해질 우려때문이라는 지적도 있다.

국민의 정부 시절인 1998년, 당시 정부에서는 전면 부동산자율화를 실시했다. 부동산과 관련된 규제를 대부분 풀어준 것이다. IMF이후 극심한 침체에 빠졌던 주택시장은 자율화 이후 침체에서 벗어나 회복되기 시작했다. 주택시장이 살아나면서 전반적인 경제성장세도 살아났다. 당시 IMF를 빨리 벗어날 수 있었던 것은 주택시장 회복이 밑받침이 된 덕분이었다.

2기 경제팀이 부동산시장 활성화를 위해 규제를 완화하고 있는 것도 이를 통해 경제를 다시 살리겠다는 의도를 담고 있다. 즉 부동산시장이 살아나고 건설경기가 좋아지면 일자리 창출 및 연관산업 회복으로 이어져 내수가 회복될 수 있다는 것이다. 우리 경제의 가장 큰 문제가 내수부진에 있는 만큼 부동산시장 회복을 통해 내수를 살리겠다는 것이다.

그러나 정부의 대책에도 불구하고 부동산시장 회복은 제대로 이루어지지 않고 있다. 주택시장은 부분적으로 과열현상을 보일 뿐 전반적으로 회복되지는 못하고 있는 모습이다. 물론 여기에는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있기는 하다. 그러나 전문가들은 추가대책이 필요하다고 입을 모은다. 규제를 더 풀어야 한다는 얘기다.

규제문제는 비단 건설업이나 주택업계만의 문제는 아니다. 우리나라 산업 전분야에 걸쳐 규제 때문에 기업활동에 제약을 받는다는 하소연이 줄을 잇는다. 기업체 관계자들은 ‘그간 정부에서 규제완화를 위한 노력을 많이 했지만, 이정도로는 부족하다’면서 ‘곁가지가 아니라 넝쿨째 규제를 뽑아야 한다’고 강조한다.

주택건설업계 또한 마찬가지다. 규제 몇 개 풀어서 시장이 회복될 수 있는 상황이 아니다. 규제완화 이후의 시장과열을 걱정하다보면 우리 역시 이웃 일본처럼 ‘잃어버린 20년’의 덫에 빠질 가능성이 높다. 이미 여러 경제지표 등을 살펴봐도 ‘더블딥’ 우려 등 장기침체 가능성이 현실화되고 있다는 우려가 적지 않다.

이제 규제완화는 단순히 주택시장을 회복시키고 주택건설업계를 살리는데 그치지 않는다. 나라 전체의 경제를 위해서도 규제를 대폭 풀어야 한다. 그것이 내수회복과 경제성장으로 이어질 수 있는 길이다. 시장의 과열 우려는 일시적인 현상일 뿐이다. 오히려 규제를 대폭 완화하는 것이 시장이 제자리를 잡는데도 더 도움이 될 수 있다.