향후 ‘전셋값 상승 지속’전망,

‘내집마련 기회’ 잡아야

전셋값을 안정시키기 위해 정부가 내놓은 10.30대책에도 전셋값 상승은 지속되고 있다. 이 대책을 두고 전문가들은 한결같이 ‘전세난을 잡기에는 역부족’이라고 입을 모은다. 정부에서 많은 방안을 내놓았지만, 무엇보다 전세수요와 공급의 불일치를 단기적으로 해결할 만한 묘책이 없다는 것이다.

따라서 전셋값 상승이 지속되는 상황이라면 이 기회에 내집을 마련하는 것도 좋은 방법이라고 전문가들은 조언한다. 전셋값이 집값의 70% 안팎을 넘나드는 수준인 만큼 큰 돈 들이지 않고 내집을 마련할 수 있다는 것이다. 특히 서울과의 접근성이 좋은 수도권 경부라인축에 소재한 유명업체들의 미분양주택을 노려볼만 하다.

전셋값 향후 전망

연구기관들, ‘전셋값 상승 지속’ 전망

10.30대책이 나온 이후 연구기관과 금융기관들은 내년에도 전셋값 상승이 이어질 것이라는 보고서를 잇따라 내놓고 있다. 수요공급의 불일치가 주요 요인으로 꼽힌다. 재건축으로 인한 이사와 전세대출 등으로 전세수요는 늘어나는 반면 신규 아파트 입주물량은 이들 수요에 미치지 못하고, 그나마 저금리 등으로 인해 월세로 바뀌는 물량이 많기 때문이다.

KDI(한국개발연구원)는 지난 11월초 내놓은 3분기 부동산시장 동향분석 보고서를 통해 전셋값이 내년 상반기까지 계속 오를 것으로 전망했다. 전세 수요는 늘어나는 반면 공급 물량은 갈수록 줄어드는 등 수급 불일치가 심화되는 점을 전셋값 급등 원인으로 꼽았다. 또 정부가 나서서 전세에서 월세로 주택임대시장 구조 전환을 이끌어야 한다고 주장했다.

KDI는 이 보고서에서 4분기 이후에도 우리나라 전세시장 수급 요인을 감안할 때 전셋값 상승은 불가피할 것으로 내다보고 있다. KDI는 우선 4분기 수도권 입주 예정 물량은 2만1561호로 예상했다. 이는 전년 같은 기간보다 36.9%나 줄어든 수준이다. 특히 서울 지역은 4분기 입주 물량이 작년 동기보다 64.8%나 줄어들 것으로 전망했다.

입주예정 물량 중 절반 정도가 전세로 나오는 점을 감안하면 전세 공급 물량이 대폭 줄어드는 셈이다. 기존 전세에 대한 보증부 월세 전환도 가속화할 전망이다. 집주인으로서는 저금리 상황에서 전세보다 보증부 월세가 한층 이익이기 때문이다. 이에따라 아파트값 대비 전세 비율은 4분기 중 전국 평균 70%를 넘어서 사상 최고치를 경신할 것으로 예상했다.

전세 수요는 계속 늘어날 것으로 예상됐다. 저금리로 전세대출 금리가 하락하면서 빚을 내서 전세를 얻으려는 사람이 크게 늘고 있기 때문이다. 주택담보대출 신규 취급 평균 금리는 1분기 3.72%에서 2분기 3.63%로 낮아졌고, 8월에는 3.50%까지 떨어졌다. 10월에는 금리가 3% 초반까지 근접할 것으로 추정하고 있다.

전국은행연합회 공시에 따르면 17개 은행 가운데 9월 신용등급 1~10등급 평균 주택담보대출 금리는 최저 3.26%(산업은행)까지 떨어졌고, 이 중 7개 시중은행은 평균 금리가 3.50%에도 못 미쳤다. 싼 이자를 지급하고 전세를 얻어 살겠다는 수요도 그만큼 늘어나고 있다는 얘기다. 

한편 3분기 주택매매 가격은 지난해보다 소폭 올랐다. 2분기까지 전년 동기 대비 0.2% 하락했던 실질 주택매매 가격은 3분기에는 0.8% 오르며 상승세로 전환했다. 하지만 서울 강북 지역은 0.8%, 강남 지역은 0.4% 하락하는 등 서울 지역은 전체적으로 0.6% 매매 가격이 떨어졌다. 이같은 주택가격 하락세도 전세수요 증가에 일조하고 있다.

전세수요 늘고 공급 주는 수급불안이 주요인

한국건설산업연구원(이하 건산연)도 지난 11월4일 서울 논현동 건설회관에서 열린 ‘2015년 건설?부동산 경기전망’ 세미나에서 내년에 전셋값이 3.5% 오를 것이라는 전망을 내놓았다. 매매가격은 서울·수도권이 2%, 지방은 1% 상승할 것으로 예측됐다. 또한 지방보다 수도권이 활기를 띌 것으로 내다봤다.

허윤경 건산연 연구위원은 “서울의 아파트 입주가 줄고 강남권 멸실 물량이 많아 수도권의 수급 불안정이 예상된다”며 “지방은 지난 몇 년간 주택 공급이 집중돼 안정세가 이어질 것”이라고 진단했다. 특히 지방의 경우 내년 하반기 이후 지방 주택시장의 여건이 악화될 가능성이 높다는 게 허 연구위원의 분석이다. 

허 연구위원은 “미분양, 미입주를 비롯, 역전세난 등에 대비한 리스크 관리가 필요한 상황”이라고 말했다. 역전세난이란 주택 공급 과잉으로 집주인이 세입자를 구하지 못하거나 전세금을 빼주지 못하는 현상을 말한다. 내년 전국의 준공주택 물량은 올해보다 1만가구 줄어든 41만가구로, 분양 물량은 올해보다 3만가구 적은 30만가구로 전망됐다.

KDB대우증권은 아파트 전셋값 상승이 오는 2016년까지 이어질 것이라는 연구 결과를 내놓았다. 매매 가격과 상관없이 전셋값이 오르고 있는 이유는 역시 수급의 불일치가 꼽혔다. 재건축 등으로 주택이 멸실돼 수요는 늘고 새 아파트 입주 물량은 적어 공급은 줄기 때문이라는 것이다.

지난 11월13일 내놓은 KDB대우증권의 ‘사람보다 집이 많은 시대의 전세대란’이라는 보고서에 따르면 수도권의 경우 입주물량 회복 부진과 멸실 주택 증가에 따라 2016년까지는 전세 및 월세가격 상승이 이어질 것으로 전망했다. 특히 내년에는 재건축으로 인해 멸실 주택 증가가 본격화할 가능성이 있어 전셋값 상승도 가속화할 수도 있다고 지적했다.

이 같은 전망은 전셋값 상승이 금리하락뿐 아니라 신규 아파트 입주 물량과 재건축에 따른 멸실 주택 증가 때문이라는 판단 때문이다. 주거의 질을 고려해 평면 배치와 마감재가 좋은 새 아파트를 선호하는 추세가 뚜렷해지고 있는데다 재건축으로 인한 멸실 주택 증가로 전세 수요가 더욱 늘면서 전체적으로 전셋값을 위로 밀어올리고 있다는 설명이다. 2008년 리먼 사태 이후 매매 가격은 떨어지고 있지만 전세 가격은 꾸준히 오르고 있는 이유도 바로 이 때문인 것으로 이 보고서는 지적했다.

2013년까지 급락했던 지방의 입주물량은 그해 4분기부터 회복되기 시작해 현재 예년 수준을 회복했으며, 전셋값 상승속도도 이에 맞춰 둔화하고 있다고 지적했다. 지방의 경우 공급이 늘면서 전세가가 안정되고 있다는 얘기다. 2010∼2013년사이 지방의 평균 전셋값 상승률은 각각 13,7%, 15.7%, 9.3%, 8.0%였으나 2014년에는 1.2% 상승에 그쳤다.

KDB대우증권은 주택보급률이 이미 102.7%로 사람보다 집이 많은 시대에 접어들었지만 전세가격이 4개월 이상 추세적으로 하락한 기간은 지난 1986년 이후 30년간 고작 3차례에 불과했다고 지적했다. 1998년 IMF 외환위기 10개월(-23.3%), 2004년 카드 사태 22개월(-5.4%), 2008년 리먼사태 4개월(-3.2%)이 전세가격이 하락한 유일한 시기라는 것.

이들 연구기관외에도 대부분의 전문가들은 전셋값 상승세가 계속될 것으로 내다보고 있다. 이들의 분석 또한 수급불일치에서 그 원인을 찾고 있다. 세입자들의 전세 선호도는 더 커지는데 전세 물량은 오히려 더 줄어들 전망이기 때문이다. 세입자 입장에선 집값 상승에 대한 기대가 없으니 굳이 집을 살 이유가 없다. 그러나 월세는 은행 이자와 비교해 너무 비싸기 때문에 차라리 대출을 더 받아 전세에 사는게 낫다고 생각한다는 것.

반면 집주인의 입장은 이와 정반대다. 2%대인 초저금리 상황에서 ‘월세이율’은 대부분의 지역에서 9% 이상을 유지하고 있다. 집주인 입장에선 더 이상 전세를 놓을 이유가 없다. 하루빨리 전세를 월세로 돌리는게 이득이다. 따라서 집주인들이 기회만 되면 기존 전세를 월세로 전환하고 있어 전세물량은 줄어드는 대신 월세물량은 꾸준히 늘고 있다.

대응전략

저렴한 가격에 내집을 마련할 절호의 기회

앞에서 살펴본 것처럼 전셋값이 꾸준히 오르고 있는데도 전세수요가 줄어들지 않고 있는 점이 전세난을 부추기는 주요한 요인이 되고 있다. 이들 전세수요를 줄이기 위해서는 이를 분산시키는 방법이 효율적이다. 즉 매매수요나 월세수요로 전환시킨다는 것이다. 그러나 월세 부담 때문에 전세수요가 월세수요로 전환되기는 쉽지 않다.

전세수요를 월세수요로 전환시키기 위해서는 월세 부담이 적은 공공임대주택의 공급이 필요한데, 이는 시간이 걸릴 수밖에 없다. 따라서 전세수요를 매매수요로 전환시키는 것이 시장의 구조상 합리적이다. 실제 정부에서도 금융규제 등을 완화한 것도 전세수요를 매매수요로 유도하기 위한 방안의 하나다.

전세수요자들이 매매수요로 전환하지 못하는 이유는 집값이 앞으로 더 떨어지지나 않을까 하는 우려 때문이다. 설사 그렇지는 않더라도 최소한 집값이 오를 것이라는 기대가 별로 없기 때문이다. 목돈을 주고 집을 사느니 전세를 살면서 여윳돈을 다른 재테크에 투자해 활용하는 편이 낫다고 여기는 것이다.

그러나 한편으로 생각하면 지금같은 저금리 시대에 마땅한 재테크 수단을 찾기도 쉽지 않다. 주식시장도 침체에서 벗어나지 못하고 있을뿐더러 다른 금융상품들도 투자할 만한 매력이 있는 상품이 흔치 않다. 자칫 투자를 잘못 했다가는 오히려 낭패를 볼 수도 있다는 점을 염두에 두지 않을 수 없다.

그런 점에서 보면 요즘같은 시기가 기실 내집을 마련하기에는 가장 적절한 시기가 될 수 있다. 많은 수요자들이 전세와 매매를 저울질하는 상황에서 오히려 발빠른 판단이 보다 저렴한 가격에 내집을 마련할 수 있는 기회를 제공할 수도 있기 때문이다. 저렴하게 집을 살 수 있다면 집값 하락에 대한 우려도 그만큼 덜 수 있다.

이에따라 전문가들은 주변 시세에 비해 분양가가 저렴하게 공급되는 주택이나 수도권과 지방의 주요 지역에 남아 있는 미분양주택을 눈여겨 볼 것을 조언한다. 실제로 최근들어 오르는 전셋값에 부담을 느끼는 수요자들이 내집마련쪽으로 눈을 돌리는 사례도 늘고 있는 것으로 분석된다.

경부라인 축의 미분양주택 눈여겨 봐야

최근들어 전통적 주거벨트인 경부라인을 중심으로 집값이 상승세를 타면서 수요층을 흡수하는 것으로 나타나고 있다. 통계에 따르면 9월 기준 최근 1년간 경부라인의 아파트 매매가 상승이 뚜렷한 것으로 조사됐다. 서울의 강남구와 서초구를 필두로 성남, 과천, 용인, 수원, 평택, 안성 등의 집값이 올랐다는 것이다.

부동산 업계에서는 이같은 경부라인 집값 상승에 대해 서울 강남과 서초, 경기 과천 등은 재건축 아파트에 대한 기대감이 집값을 올리고 있다고 분석했다. 향후 재건축 이주 수요를 대체할 수 있기 때문이다. 또 용인과 수원 등은 분당선 연장과 신분당선 개통 등이 이어지면서 실수요자들 위주로 구매가 늘어나고 있는 것으로 풀이된다.

특히 9·1 부동산 대책으로 수도권 주택시장이 살아나면서 실수요자와 투자자들이 이들 지역으로 발길을 돌려 가격이 오르고 있다는 게 전문가들의 분석이다. 따라서 이들 지역에서 저렴해진 가격의 미분양 아파트를 노려보는 것이 내집마련에 도움이 될 것이라고 조언한다. 이들 지역에는 유명업체들의 미분양 물량이 적지 않다.

롯데건설은 경기 용인시 기흥구 중동에서 ‘신동백 롯데캐슬 에코’를 분양중이다. 이 단지는 전용면적 84~199㎡으로 구성된 2770가구의 대단지 아파트다. 분당~동백간 도로가 인접해 있어 분당까지 10분대에 이동할 수 있고 용인 경전철 어정역을 걸어서 이용할 수 있다. 또 분당선 연장선 및 신분당선 일부구간 개통으로 서울 도심으로의 접근성도 개선됐다.

현대산업개발은 경기 수원시 권선구 권선동에서 ‘수원 아이파크시티 4차’를 분양중이다. 이 단지는 지하 3층~지상 15층, 23개동, 전용면적 59~84㎡로, 총 1596가구다. 1호선 세류역을 걸어서 이용할 수 있고, 경수로, 덕영대로 등과도 접해 있어 이동이 쉽다. 단지 북측 맞은편에 있는 수원버스터미널, NC백화점, 이마트 등 대형유통시설도 도보이용이 가능하다.

현대건설은 경기 평택시 안중읍 송담택지지구에서 ‘송담 힐스테이트’를 분양중이다. 전용면적 59~84㎡ 952가구로 구성돼 있으며 2019년 개통예정인 서해안 복선전철의 수혜를 기대할 수 있다. 화성 송산지역에서 충남 홍성까지 연결되는 서해안 복선전철이 개통되면 서울 지역과의 접근성도 크게 높아질 전망이다.