2015년까지 임대주택 1만3000호 추가 공급,

저소득층 지원 강화

10. 30 전월세안정대책 주요내용

 이번 전월세안정대책은 ‘서민주거비 부담 완화대책’이라는 이름처럼 서민주거안정에 초점을 맞추고 있다. 주요 내용은 크게 전월세 불안지역에 대한 단기적인 대응방안과 함께 사회취약계층의 주거안정을 위한 다양한 임대주택 공급, 그리고 보증부 월세 지원 및 월세대출 등 저소득층을 위한 지원방안 등 세가지 내용을 담고 있다. 

■ 단기적인 전월세 수급 불안 대응

▶ 매입·전세 임대주택 집중공급

전월세 불안 우려지역에 매입임대 및 전세임대를 집중 공급한다. 신규입주 물량 부족, 재건축 이주수요 등으로 단기간 내 전월세 가격이 급등할 우려가 있는 지역에 대해 즉시 입주가능한 매입 및 전세임대를 집중적으로 공급한다.

이를 위해, 올해 매입·전세임대 잔여물량 1만4000호를 11월까지 조기에 공급하고, 12월 중에 3000호를 추가로 공급한다. 2015년에는 매입·전세 물량을 당초의 4만호에서 5만호로 1만호 늘려 공급하되, 2016년 이후 추가확대 여부는 임대시장 수급상황을 보아가며 결정할 계획이다.

또한 매입·전세임대 지원단가를 호당 평균 500만원씩 상향해 일정수준 이상의 임대주택을 확보토록 할 방침이다. 추후 기금이 부족할 경우에는 재정으로 이차를 보전하는 방식도 검토한다.

▶ 재건축 이주시기 조정관리

재건축으로 인한 전월세 시장 불안을 방지하기 위해 이주수요 관리를 추진한다. 서울은 2015년에 재건축에 따른 멸실주택이 5만3000호인 반면, 신규 입주물량은 4만1000호에 그쳐 1만2000호 내외의 물량이 부족할 전망이다. 이에따라 국토부와 지자체간 협조체계를 구축, 재건축단지 이주시기를 1년 이내에서 조정하고, 이주시기 조정심의 대상도 확대한다.

■ 시장변화에 따른 다양한 임대주택 공급

▶ 민간자본을 활용하는 임대주택 공급 확대

민간자본을 활용한 임대주택은 도시규제 개선을 통한 장기임대공급 및 공공임대리츠, 미분양주택 세제지원, 민간임대 건설자금 지원 등 다양한 방식을 통해 공급을 확대해 나갈 계획이다.

첫째, 도시규제 개선을 통한 장기임대 공급을 확대한다. 현재, 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함)는 기준 용적률의 20%까지 용적률 추가가 가능하지만, 지자체가 조례로 기준 용적률을 낮게 규정할 경우 법정상한율 확보가 곤란해 수익성을 확보하기 어렵다.

예를 들어 국토계획법상 제1종 일반 주거지역 용적률 상한은 200%로 돼 있으나, 서울시의 경우 150%로 운영하고 있다. 따라서 용적률 20% 인센티브를 적용하는 조례에도 불구하고 실제 용적률은 180%에 불과해 법적 상한율에 미치지 못하고 있다. 

이에따라 임대주택법을 개정해 10년 이상 장기임대(준공공임대 포함) 건설시 조례와 관계없이 용적률을 국토계획법에 따른 법정 상한까지 부여할 계획이다.

둘째, 2017년까지 민간과 공공이 공동으로 출자한 공공임대리츠 방식으로 공급되는 물량을 현재 5만호에서 6만호로 1만호 확대한다.

셋째, 미분양 임대주택에 대한 세제지원을 강화한다. 준공후 미분양 주택(2014년 9월 현재 1만8000호, 기준시가 6억원 이하이고 전용면적 135㎡ 이하)을 2015년말까지 취득(임대사업자 등록 및 임대계약 체결)해 5년이상 임대하는 경우, 취득후 5년간 발생하는 양도소득의 50%를 감면해 미분양 주택을 활용한 임대주택 확대를 지원한다.

넷째, 민간이 기금지원을 통해 건설하는 10년 공공임대에 대한 건설자금 지원을 강화한다. 2015년 한시적으로, 호당 지원한도를 규모에 관계없이 1500만원씩 인상하고, 전용면적 60~85㎡ 주택의 겨우 금리를 3.7%에서 3.3%로 인하한다.

다섯째, 민간 참여 활성화를 위한 규제개선 및 세제·금융지원을 검토한다. 주택임대관리업, 민간임대사업 등에 대한 규제개선, 세제·금융지원 등을 통해 수요자 맞춤형 임대주택 공급 및 양질의 일자리 창출과 함께 연기금, 금융투자업 등 재무적 투자자의 임대주택 건설 참여도 유도한다.

임대주택 건설회사, 임대주택 리츠의 건설 및 자본비용 지원을 위한 금융상품 개발을 검토한다. 예컨대 10년간 임대주택 보유시 금융비용 등을 지원하며, 금융상품으로는 임대수익 흐름을 기초로 신용 보강 후 ABS 발행 등을 검토할 수 있다.

▶ 준공공임대주택 활성화

준공공임대주택은 올해 1월에 제도가 도입됐으나, 의무에 비해 혜택이 부족, 2014년 9월 현재 256호로 실적이 미미해 활성화 방안을 마련했다.

첫째, 준공공임대 다세대·연립 층수제한 완화를 추진한다. 다세대, 연립을 준공공임대로 활용하는 경우, 건축위 심의를 거쳐 층수제한을 4층에서 5층으로 완화하고, 제1종 일반주거지역 건설을 허용한다. 현재 제1종 일반주거지역에서는 5층 이상 아파트 건설이 금지되고 다세대, 연립은 층수제한(4층)이 있어, 5층짜리 다세대, 연립 건설이 불가능하다.

둘째, 국회에 계류 중인 세법개정안은 이번 정기국회에서 입법되도록 노력하고, 특히 소득세 및 법인세는 감면폭을 추가 확대하는 방안을 추진한다. 세법과 관련, 재산세 감면법안은 2014년 5월 통과됐으나, 소득세·법인세 감면(20%→30%), 양도세 면제(3년내 구입시) 감면법안(조특법)은 국회에 계류중이다.

셋째, 준공공임대 의무 임대기간을 10년에서 8년으로 단축한다. 2014년 2월 주택산업연구원에서 설문조사한 결과에 따르면, 전체 설문자의 42%가 임대의무기간 단축시 준공공임대사업자 등록의향이 있는 것으로 조사된 바 있다.

넷째, 일정기준을 충족하는 주택을 준공공임대로 등록(향후 2년간 한시적)한 경우에는, LH가 연간 매입물량 범위 안에서 임대기간 종료 후 매각 당시 감정평가 금액으로 매입을 하기로 확약한다.

다섯째, 2015년 한시적으로, 준공공임대 매입자금 지원금리를 2.7%에서 2.0%로 인하한다.

여섯째, 국토부 장관이 정하는 공공택지에서 건설되는 준공공임대는 임대주택법상 규제를 배제해 다양한 형태로 임대주택이 공급될 수 있도록 유도한다. 예컨대 지자체와 사회적 협약으로 보육 등을 위한 특수목적용 임대주택을 운영하는 경우 등이다. 다만, 10년 이상 의무임대 및 임대료 인상률 연 5% 이내 등 준공공임대 규제는 적용된다.

▶ 공급시차 단축이 가능한 임대주택 공급 확대

첫째, 민간의 다세대, 연립주택 건설시 기금지원을 강화한다. 다세대, 연립 건설자금을 시중금리(3.8%~4.0%) 수준으로 인하하고, 30세대 이상으로 사업계획 숭인을 받으면 금리를 1%p 추가 인하한다.

둘째, 공공임대 건설시 다세대, 연립주택 공급을 확대한다. 공공이 건설하는 임대주택의 일부를 공사기간이 1년 이내인 다세대, 연립으로 공급해 전월세 수급상황에 탄력 대응한다. 건설비용 인하 및 공기 단축을 위해 조립식 모듈러 주택의 활성화 기반도 마련한다.

▶ 공공임대주택 관리시스템 개선

첫째, 영구임대주택 순환율을 제고한다. 올해 12월까지 입주자격과는 별도로 영구임대주택 퇴거기준을 마련하고, 2년마다 정기적으로 자산 및 소득현황을 심사한 후, 자산 및 소득이 일정기준을 초과하는 가구는 자진퇴거 유예기간(예 2년) 부여 등을 통해 순환이주를 유도한다.

영구임대주택은 고급 승용차를 소유하는 등의 사유로 입주자격이 상실돼도 퇴거기준이 미비해 입주순환율이 저조하다. 현재 영구임대주택 입주대기자는 전국적으로 4만7000명에 이르며, 평균 대기기간은 21개월이다.

둘째, 쉽게 찾아볼 수 있는 공공임대 입주정보 포털을 운영한다. 올해 11월부터 임대주택 포털(www.rentalhousing.or.kr)을 운영해 전국 31개 기관에 흩어져 있는 임대주택 입주정보를 실시간으로 제공한다.

▶ 도심내 행복주택 건설을 차질없이 추진

2017년까지 14만호 사업승인을 목표로 추진 중이며, 올해 말까지 2만6000호의 사업승인 및 4000호 착공 등의 계획을 차질없이 추진한다. 올해 10월 기준으로 5500호를 사업승인(서울오류 등 10곳)하고, 1500호 착공(서울가좌 등 5곳)을 완료했다.

■ 저소득층의 주거비 부담 완화

전세가격 상승, 빠른 월세전환으로 주거비 부담이 증가하고 있는 점을 감안해 저소득층의 주거비 부담 완화방안을 마련했다. 특히, 그간 정책대상에서 상대적으로 소홀히 취급됐던 비자발적인 보증부월세 거주 가구를 보다 두텁게 보호하고자 했다.

▶ 사회취약계층을 위한 월세 대출 신설

2015년 한시적으로, 당장 자력이 부족하지만, 장래 소득발생이 예상되는 취업준비생 및 자활의지가 있는 기초생활수급자에게 저리의 월세 대출을 지원한다. 지원대상은 학교 졸업생으로서 취업 준비생 또는 근로중인 기초생활수급자로서 ‘희망키움통장’ 가입자, 그리고 EITC(근로장려세제) 가입자 등이다. 

취업준비생의 경우 부모의 연소득(부부합산)이 3000만원 이하 (기초생활수급자·차상위자·한부모 가정 포함)로서, 부모와 따로 거주하는 만 35세 이하의 졸업생이며, 졸업후 3년 이내의 취업준비생이 지원받을 수 있다. 희망키움통장 가입자는 기초생활수급자로서 근로소득이 최저생계비의 60% 이상인 가구다. 

지원대상에게는 연 2%의 금리로, 매월 30만원씩 2년간 720만원 한도로 대출한 후 3년 유예기간 후에 월세대출금을 갚도록 한다. 대상자는 2015년에 선정하고 지원은 선정후 2년간 이루어진다. 대출금 상환은 3년 거치후 일시상환 방식이며, 최장 6년까지 3회 연장 가능하다.

월세 미반환 위험에 대비해 월세대출보증(주택금융공사) 가입을 의무화하고, 연체일수가 30일 이내로 1년이상 대출을 이용한 경우, 향후 주택기금 전세자금 대출시 금리 0.2%p를 우대한다. 지원규모는 총 500억원 규모이다.

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▶ 보증부 월세가구 주거비 부담 완화

첫째, LH 전세임대시 보증부 월세가구 부담을 완화한다. 연간 2만7000호 내외를 LH 등 공공기관이 전세로 임차한 후 이를 저소득층에게 보증금의 연 2%에 해당하는 임대료로 재임대하고 있으나, 순수전세에 비해 보증부 월세 주택 세입자에 대한 지원혜택이 낮은 상황이다.

시중금리를 4%로 가정할 경우, 5000만원 전세는 연 100만원 혜택(5000만원×(4%-2%))을 받는 반면, 보증금 2000만원(월세 15만원)은 40만원(2000만원×(4%-2%))의 혜택을 받는다. 이에따라 보증금이 낮을수록 지원금리를 우대해 주택기금 대출금액이 적음에 따른 보증부 월세가구의 상대적 손실을 보전한다.

둘째, 기금 대출시 보증부 월세가구의 부담을 완화한다. 근로자서민 전세자금 및 저소득가구 전세자금을 하나로 통합(가칭 버팀목 대출)해 차주의 소득수준 및 보증금 규모별로 금리를 차등화한다.

소득이 낮고, 보증금이 적을수록 대출금리를 우대하고, 부부합산 연소득 4000만원 이하 가구로서, 부동산·자동차 등 자산이 일정기준 이하(대출연장시 2년마다 입증 필요)인 저소득층이라고 지자체장이 추천한 경우에는 금리 1%p를 추가로 우대한다.

셋째, 월세보증 개선으로 저소득층의 월세 인하를 유도한다. 월세 전환율은 연체 리스크, 관리부담 등으로 시중금리보다 2∼5%p 높고, 특히 저소득층이 주로 거주하는 다가구·연립주택은 아파트 대비 2∼3%p 높다.

대한주택보증이 임차인의 월세 연체 위험을 낮추고 이를 통해 월세 납입금을 낮추기 위해 2013년 7월부터 월세납입 보증을 시행 중이나, 실적이 미미한 상황이다. 이를 감안해 대한주택보증의 월세보증을 개선해 월세인하를 유도한다.

월세납입 보증범위를 확대(임차료 9→24개월분)하고, 보증가입 대상을 확대(신용등급 1∼6등급→1∼9등급)하며, 보증료를 인하(신용등급 3등급 기준 0.6%→0.3%, 사회취약계층은 보증료 30% 추가 할인)할 계획이다.

▶ 저소득 임차가구를 위한 내집마련 기회 확대

디딤돌 대출 금리는 현행대로 유지하되, 2015년 한시적으로 생애최초주택구입자로서 부부합산 연소득 2000만원 이하인 경우는 0.2%p 추가우대 한다. 이와함께 디딤돌 대출은 3년내 상환시 최대 1.2% 중도상환수수료를 부과하고 있으나, 중도상환수수료 체계조정을 검토한다.