정부가 새로 취임한 경제부총리를 중심으로 경기활성화를 위한 각종 규제의 철폐를 추진하면서 경기회복, 그 중에서도 부동산시장의 경기활성화에 대한 기대감이 커지고 있다. 최경환 경제팀이 경기회복을 위해 쏜 첫 번째 화살이 다행히 과녁을 향해 날아가고 있다. 무려 42개 사항에 달하는 화끈한 규제 완화 덕분에 부동산 시장의 분위기는 확실히 좋아졌다.

9월 서울시 아파트 거래량이 작년에 비해 50% 이상 늘어나며 꽉 막혀 있던 부동산 거래에 숨통이 트였고, 위례·김포 같은 인기 신도시는 아파트를 분양할 때마다 새 아파트를 분양 받으려는 인파가 구름처럼 몰려들고 있다. 파리만 날리던 부동산중개업소는 며칠새 수 천만원씩 오른 새 시세표를 내걸며 활기를 찾고 있고, 건설업체들도 부동산 회복세를 틈타 분양에 나서고 있다. 사상 최고의 분양가를 보인 아파트도 선보이고 있다.

부동산시장 활성화의 효과

‘부동산시장 활성화’라는 화두는 ′성장과 분배′ 가운데 어느 것을 우선할 것인가를 둘러싼 사회 집단 간의 견해차이가 크고, 시장의 결실이 자칫 부동산을 소유한 계층에게 집중되는 특성을 갖고 있다. 그렇기 때문에 그 파급효과가 크면 클수록 사회적 안정을 저해할 가능성이 있어 옳고 그름을 판단하기 어려운 개념이다.

2008년 세계금융위기 이후 장기간에 걸쳐 불황이 계속되고 세월호 사고 이후 국민들의 체감경기가 더욱 침체되면서 ′더블딥(double-dip ; 경기 하강이 있은 후 일시적 회복기를 거쳐 다시 더욱 심각한 경기 하강이 반복적으로 일어나는 경기 침체) ′ 우려마저 나오고 있는 현실에서 현 정부는 국민경제의 대표 분야라 할 수 있는 부동산시장부터 활성화해야할 필요가 있다고 판단한 것으로 해석하게 된다. 그러니까 부동산이 국가 전체의 자산 중 약 70%의 비중을 차지하기 때문에 경기활성화를 위한 최대 현안인 내수경기 회복을 위해 ′부동산과 주택시장 활성화′를 통한 경기부양 정책을 쓰게 된 것이다.

부동산 부문의 규제완화책이 효과를 보아 부동산시장이 회복되면 내수활성화에 도움이 될 것이다. 특히 부동산 부문의 규제완화는 자연스럽게 건설경기를 부양해 건설산업에도 도움이 되고 건설 일용직 근로자 등의 취업이 증가하고, 각종 연관산업에도 긍정적인 영향을 주게 된다. 역시 침체된 내수(內需)를 단숨에 띄우는 정책으로는 부동산만한 대안을 찾기 어렵다. 가전·가구·이사·인테리어·심지어 아파트 인근의 배달 업체 매상에까지 영향을 주면서 전후방(前後方) 연관 효과가 워낙 크기 때문이다.

우리 국민의 자산소득 대부분이 부동산이기 때문에 부동산시장이 활기를 찾으면 국민들의 씀씀이가 커지면서 내수증가로 이어진다. 예년에 비해 매우 빨리 찾아왔던 추석임에도 불구하고 백화점 선물 판매고가 작년에 비해 두 자릿수 성장을 한 것도 부동산 회복세와 연관되어 있다고 본다.

가계부채 증가 등 부정적 측면도 우려

그러나 장기적이고 거시적인 견지에서 보면 부동산이 우리 경제의 궁극적인 구세주가 될 수는 없다. 80년대 일본의 버블 붕괴와 미국의 서브 프라임 부실에 따른 불황과 유럽의 금융 위기 사례에서도 보듯이 과도한 부동산 버블은 생성과 함께 붕괴 시에 엄청난 후유증을 남길 수 있다. 당장 지난 8월 부동산에 대한 금융대출 규제가 완화되자 금융권의 주택담보대출은 한 달 만에 무려 4조7000억원이나 증가했다.

이미 우리나라 가계 부채가 1000조원을 넘고 가계소득 증가세는 미미한 상황에서 가계 빚의 증가는 전달인 7월에 비해 3배 이상 늘어난 것이다. 집을 담보로 돈을 빌려 소비에 충당하는 소위 ‘생계형 주택대출’이 큰 폭으로 증가한 것으로써 실질 소득의 증가하지 않는 가운데 중산층과 서민들이 은행 빚에 의존하고 있다는 분석이 불가피하다.

금융감독원의 자료에 의하면 국민·신한·우리·하나·기업 등 주요 은행의 올해 1월~7월 주택담보대출 신규 취급액 51조 8000억원 가운데 53.8%에 달하는 27조 9000억원은 실제로 주택 구입에 쓰이지 않았다. 이러한 비(非) 주택 구입용 주택담보대출의 비중은 2011년 43.2%에서 2012년 50.6%, 2013년 50.9%로 꾸준히 높아져 오다가 올해 1월~7월 비중이 53.8%이므로 3년 새 10%p 넘게 높아진 셈이다.

하나은행을 제외한 시중은행의 생계형 주택담보대출 신규 취급액 2011년에 29조 7000억원이었으나 올해 1월~7월에는 27조 5000억원에 달했다. 연간으로 따지면 47조 1000억원이나 된다. 3년 만에 17조 5000억원(약 59%)이 불어난 것이다. 주택담보대출이 가장 많은 국민은행의 경우 은퇴 계층이 몰린 50세 이상의 주택담보대출 잔액이 올해 6월 말 38조원으로, 2011년 말 32조 5000억원에서 5조 5000억원(17.0%) 늘었다. 같은 기간에 농협은행에서도 50세이상 중·고령층의 주택대출이 12조 7000억원에서 17조 4000억원으로 4조 7000억원(37.0%) 급증했다. 주로 수입이 적은 저소득층이나 퇴직한 자영업자가 많이 이용하기 때문이다.

결국 주택대출자의 절반 이상이 실제 주택 구입보다는 생활비 등으로 쓰려고 대출을 받는다는 점을 감안하면, 주택경기를 살리기 위한 대출규제완화가 정부의 의도와 달리 생계형 대출만 늘려 가계건전성만 해치는 결과를 낳을 수 있다.

세제 및 금리, 정책요인 등 변수 산재

소비와 투자 등 내수 회복이 지연될 것이라는 분석도 제기되고 있다. 현대경제연구원은 내년 소비 증가율 전망치를 연평균 2.8%, LG경제연구원은 3.2%로 올해보다 확대될 것으로 예상하고 있지만 경제성장률 전망치(연 3.6%)는 밑돌 것으로 내다봤다. 실질 임금 상승률이 둔화되고 가계부채가 늘면서 원리금 상환 부담은 커져 씀씀이가 크게 늘지는 않을 것이라는 것이 분석의 결론이다.

정부의 규제완화로 단기간 주택시장이 활기를 띠고 있지만 지난 6∼7년여간 계속된 부동산 특히 주택시장의 침체기를 벗어나 본격적인 회복세로 돌아선 것인지에 대해서는 쉽게 단언하기 어려운 점이 많다. 장기 시장전망에 참고해야 할 여러가지 요인들이 산적해 있지만 9월 이후 일단 시장은 살아나는 모습을 보이고 있다. 주택구입 문의가 늘어나고 있고 통계치로도 상승 전환이 나타났다. 일부 매스컴과 전문가들은 부동산시장이 바닥을 치고 상승세에 접어들었다는 분석을 내놓고 있다.

그러나 이러한 시장동향은 전셋값 급등세가 장기화된 후 매매가가 바닥이 아니냐하는 시장의 움직임과 정부가 부동산 시장 활성화에 적극적 의지를 드러내면서 주택시장이 조금은 인위적인 투자심리회복세를 보이는 것으로 보아야 할 것이다. 즉, 전셋값 급등에 따른 대기수요 증가와 구매력을 지원하는 규제완화 및 시장 활성화 대책으로 거래 정상화가 이뤄진 것이다.

실제로 100%를 넘긴 주택보급률 상승과 인구증가 폭 정체 및 고령화 등에 따라 주택이라는 재화의 기본적인 가치상승세가 지속되기 쉽지 않다. 결국 주택시장이 본격적으로 활성화된다는 것은 거시경제가 정상적으로 회복되면서 주택수요 증가로 이어질 수 있는 구매력을 키워줘야 한다는 것이다.

집값을 결정짓는 변수는 기본적으로 공급과 수요이며, 세제와 금리 등이 구매력을 결정짓는 중요한 요소이다. 이와 함께 우리나라는 시장에 대한 공공의 규제가 여러 부문에 걸쳐 존재하기 때문에 정부의 정책기조가 시장의 활성화인지 수요관리인지 하는 정책요인도 시장과 가격에 큰 영향을 끼친다. 우선 정책적 측면에서 박근혜정부의 2기 경제팀은 규제완화를 통한 시장의 활성화 기조를 확실하게 밀고 나가야 한다는 것이다.

주택시장 동향

먼저 신규분양시장을 보자. 정부가 부동산시장 규제 완화를 중심으로 한 경기활성화 대책을 발표하자 국내 건설시장이 활기를 되찾으면서 분양시장도 호조를 보이고 있다. 부동산써브에 따르면 9월 한달간 전국에서 아파트 1만7607가구가 일반분양됐다. 이는 8월보다 3819가구 증가한 것이다. 한국건설산업연구원이 집계하는 9월 건설기업경기실사지수(CBSI)는 4년 11개월만에 최고치를 기록해, 건설사들이 느끼는 사업 환경이 좋아진 것으로 분석됐다.

지난 8월 경기도 광주시 아파트에 청약자가 대거 몰려 총 956가구 모집에 2,386명이 신청해 평균 경쟁률 2.5대1을 기록했다. 이어 충남 아산탕정지구에서 분양한 아파트는 1순위에서만 총 483가구 모집에 1만4,200여명이 몰려 최고 64대1의 높은 경쟁률로 모든 주택이 마감됐다.

주택시장의 회복 분위기는 통계 지표로도 확인된다. 8월말 서울과 경기·인천 등 수도권 아파트 값이 전주보다 평균 0.01%씩 상승했는데 수도권 아파트 값이 일제히 상승한 것은 올 3월21일 이후 4개월 만이다.

재건축과 재고시장도 회복되는 움직임을 보이고 있다. 6월하순 발표된 LTV 완화의 수혜지로 꼽히는 서울 재건축 단지는 매물이 회수되고 호가가 올랐다. 반포동 주공1단지, 잠원동 한신2차 등은 최근 1주일사이 500만~1500만원 정도 가격이 뛰었다. 주택 대출 규제를 풀겠다고 한 이후 재건축 투자자들이 활발하게 움직이기 시작했다는 반증이다. 재건축이 아닌 일반 아파트도 중저가 매물 중심으로 거래가 늘고 있다.

올 5월과 6월 두 달 연속 감소했던 아파트 거래량은 7월 들어 회복되는 추세다. 서울부동산정보광장에 따르면 7월18일까지 서울 아파트 거래량은 3236건으로 이미 작년 7월 전체 거래량 2118건을 넘어섰다. 정부의 규제 정책이 주택 구매 심리의 자극제가 되고 있음을 보여주고 있다.

수요와 공급측면에서 본 주택시장구조

우선 주택과 주택에 대한 소요를 감안한 절대비교치인 주택보급률을 살펴보자. 주택보급률은 주택과 가구수를 단순비교한 것이기 때문에 주택수요를 정확히 추정할 수는 없다. 그러나 통계기반이 취약한 우리나라에서는 1970년대 이후 주택보급률 변화추이를 이용해서 주택시장의 수급상황을 추론하고 있다. 그러면 주택보급률을 통해 수요와 공급 측면에서 본 주택시장의 가격상승 여력은 존재하는가?

보급률 지표상 이미 주택수는 가구수를 초과한 상태다. 통계청에 따르면 주택보급률은 지난 2008년 말 100.7%로 이미 100%를 넘어섰다. 다소 장황한 설명이 필요하지만 거두절미하고 주택의 총수가 주택을 필요로 하는 가구의 수를 살짝 넘어섰다는 것이다. 이어 2010년 101.9%, 2013년 103.0%까지 상승했다. 주택보급률이 70∼80%대에 머물렀고, 집값이 계속 상승했던 1980년대와 90년대와는 상황이 다르다는 것이다. 인구 역시 폭발적인 증가세를 보이던 것이 소폭의 증가세를 보이지만 이것도 2020년까지의 전망이다. 

물론 가구분화가 가속화되어 1~2인가구가 2010년 기준 23.9%에서 2035년 34.3%까지 늘어날 것이라는 예측치를 제시하면서 주택수요 증가를 예견하는 주장도 있지만 200여만명에 달하는 1차 베이비붐 세대(1955~1963년생)가 생산현장에서 퇴출되면서 주택구입 여력이 줄어들고 있다. 이로 인해 주택가격의 장기적인 하락 주장이 가구수의 증가가 수요에 증가로 이어지고 더 나아가 가격 상승을 가져올 것이라는 주장보다는 훨씬 설득력 있게 받아들여지기도 한다. 

부동산이 안정적인 회복세를 유지하려면 결국 국민 개개인의 소득이 늘어나야 한다. 그래야 소비도 하고, 자녀 교육비도 감당하고, 값비싼 아파트도 구입할 수 있다. 그러려면 기업들이 불굴의 기업가 정신으로 더 많은 투자를 하고 양질(良質)의 일자리를 더 많이 만들어야 한다. 이를 통해 근로자들의 임금이 오르고 부동산이 아닌 노동을 통한 소득의 비중이 더 커져야 하는 것이다.

정치권과 정부가 지금부터 할 일이 바로 이것이다. 중국발(發) 공급 과잉에 밀려 쇠락해가는 주력 산업을 대신할 새 성장 동력을 찾고 움츠려 있는 기업의 투자를 이끌어내야 한다. 박근혜정부 경제정책에 대한 진짜 평가는 두 번째 카드, 즉 어떻게 기업 투자를 활성화해서 좋은 일자리를 만들어내느냐에 달려 있다. 여권이든 야권이든 이를 상기해 경기를 살려 달라는 국민들의 염원에 부응해야 할 것이다. 

부동산투자 동향과 업계대응

모든 부동산투자자들이 눈여겨보는 강남권 재건축시장은 시세를 문의하는 이들로 북적이고 있다. 이미 예상한 일이지만 금융당국이 LTV와 DTI 완화조치를 취할 경우 2주택자 이상 고액자산가들이 시장을 움직일 것으로 전망된다. 무엇보다 최근 2주택자 전세임대소득 과세방안을 백지화하는 등 과감한 정책 변경이 이루어진 것도 시장의 기대감을 자극하고 있다. 물론 강남 재건축아파트가 주택시장의 심리를 진단하는 바로미터로 볼 수는 있으나 주택시장의 수급 여건을 감안할 때 과거와 같은 높은 집값 상승세를 기대하기는 어렵고 오피스텔과 상가 부동산투자 등 포트폴리오가 다양해질 것이다. 

대표적인 수익형 상품인 오피스텔과 상가는 양극화 현상이 두드러지고 있다. 금년 상반기에도 오피스텔과 상가 투자자간에는 희비가 엇갈렸다. 오피스텔은 공급 과잉, 임대수익률 하락, 공실률 증가 등의 악순환이 계속된 반면 상가는 서울 마곡과 하남 위례, 그리고 세종시 등에 대한 관심이 높아지면서 투자가 몰리고 있다. 

전국 오피스텔 임대수익률은 전기 대비 0.01%p 하락한 5.78%에 그쳤는데 이는 2007년 상반기 6.86% 이후 계속되는 내림세다. 상반기 오피스텔 입주물량은 1만4549실로 전년 동기 1만4486실과 비슷했지만 신규 물량이 2만4448실로 같은 기간 59%나 늘어났다. 게다가 하반기에도 총 2만8230실이 입주할 예정으로 공실 위험이 높아지면서 치열한 임대경쟁까지 예상되어 수익성 하락은 물론 실당 거래가격도 하락이 우려되면서 신규 분양시 미분양이 우려된다. 

이에 반해 상가분양시장은 활기를 유지하고 있다. 상반기 중 전국 154개 상가가 분양됐는데 이는 전년 동기 113개에 비해 36%나 증가한 것이다. 권역별로는 서울ㆍ수도권의 경우 마곡, 남양주 별내 등에서 78개 상가가 집중됐다. 유형별로는 근린상가가 51개소로 전기 대비 82% 가량 늘며 가장 높은 증가율을 보였다. 투자자들의 관심이 쏠리며 가격도 뛰었다. 상반기에 공급된 154개 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당(1층 기준) 2660만원으로 2062만원을 기록한 전년 동기 대비 29% 상승했다. 

하반기 부동산 시장에서는 주택을 중심으로 부동산시장의 활력이 예상된다. 그러나 1980년대나 2000년대 초반과 같은 묻지마 식의 투자 패턴은 예상할 수 없다. 저금리 기조가 오랫 동안 계속되고 부동산 상품이 다양화되며 부동산 자산가들은 이제 특정 투자상품에 몰리지 않는 투자성향을 보이고 있다. 부동산투자를 고려할 경우 주택 특히 재건축에 대한 투자는 이제까지와는 다른 양상을 보일 것이기 때문에 주택건설업체에서는 단순히 물량공급 위주의 대규모 아파트 분양사업보다는 오피스텔과 상가가 새로운 대안이 아닌가 한다.

더욱이 금년 하반기와 내년에 걸쳐 주택시장의 활기가 이어지고 내수경기회복과 경기 호전 그리고 국내투자 증가로 이어질 경우에 상가와 사무실에 대한 투자는 바람직할 것으로 보인다. 다만 이미 상당한 공급 초과 현상을 보이고 있는 오피스텔에 대해서는 지역과 입지 특성, 그리고 저렴한 분양가라는 조건에 적합한 경우에 한해 사업을 시행하는 접근이 필요한 시점이다.

장성수

서울대 건축학과를 졸업하고 서울대 대학원에서 공학 박사학위를 받았다. 주공 부설 주택연구소 선임연구원을 거쳐 주택산업연구원 선임연구위원을 지냈다. 현재 주거복지연대 전문위원을 맡고 있다.