제1주제

정성호(강원대학교 교수)

낀세대란 누구이며, 그들의 주거의식은?

 이번 세미나에서 주제로 삼은 ‘낀 세대’란 그동안 한국사회에서 주목받지 못한 채 6·3세대와 386세대, 아날로그와 디지털세대 사이에서 애물단지로 취급돼온 ‘베이비붐 세대’를 말한다. 이들은 1955년∼1963년 사이에 출생한 사람들로, 2010년 인구주택총조사 결과 695만명으로 전체 인구의 14.5%를 차지하고 있다.

이들 세대의 특성은 컴맹의 제1세대이자 부모님께 순종했던 마지막세대다. 또 부모와 처가사이에서 방황하고, 가족을 위해 땀흘렸지만 아이들과 함께 놀아주지 않는다며 가족으로부터 따돌림을 당하는 비운의 세대다. 그런가 하면 월급쟁이 생활 끝에 회사로부터 내쫓긴 구조조정세대이기도 하다.

이들은 앞으로 소비주도층으로 부상할 것으로 예상된다. 미국의 경우 베이비붐 세대는 기업의 시장목표로서 다양한 마케팅의 대상이 되고 있다. 일본의 경우에도 풍부한 노후자금을 바탕으로 은퇴 이후에도 새로운 소비세력으로 등장하고 있다. 특히 이들은 기존의 노인과는 다른 현명한 소비자들이라는 점을 염두에 두고 접근해야 한다.

이같은 베이비붐 세대의 은퇴가 시작되면서 향후 노후 생활자금 마련 방안 및 주택시장에 미칠 영향에 대해 관심이 높다. 1980년대 중반 베이비붐 세대가 주택시장에 본격적으로 진입하면서 주택수요가 급증했다. 2000년대 들어서는 이들이 중대형 주택을 선호하면서 중대형 주택가격이 상승했다.

그러나 이들이 퇴직 이후 소득감소로 보유자산의 처분 또는 가격의 하향조정 압력이 높은 상황이어서 앞으로 부동산시장의 변화는 불가피할 것으로 전망된다. 베이비붐 세대의 총 자산은 3억3000만원으로 전체가구의 평균자산규모인 2억7000만원을 웃돈다. 이중 부동산이 전체의 75%로 높은 비중을 차지하며, 연령대가 높을수록 부동산 보유비중이 높다.

베이비붐 세대의 부동산비중은 55∼65세에 정점을 찍고 이후 점진적인 하락세를 보일 것으로 전망된다. 이 시기를 기점으로 주택규모를 줄이고 금융자산을 확보할 것으로 예상된다. 한국과 미국, 일본의 베이비붐 세대 자산을 비교해보면 미국이나 일본은 금융자산이 각각 63%와 45%를 차지한다.

은퇴후 부동산처분에 대한 압력이 높아질 것으로 예상되므로 주택연금상품 개발 등 다양한 주택관련 상품 및 정책이 필요할 것으로 생각된다. 중장기적으로는 인구구조의 변화 및 베이비붐 세대 은퇴에 따른 주택 수요감소는 실수요층 중심의 주택시장 재편으로 이어질 것으로 보인다. 부동산가격도 점진적으로 하향한정화될 것으로 전망된다.

베이비붐 세대가 은퇴후 거주하고 싶은 주택은 전원주택이 가장 많고, 아파트가 그 뒤를 이었다. 거주지역은 서울을 제외한 수도권이나 지방이 대다수였다. 앞으로 가족분화에 따른 노인부양기능 약화로 인해 실버세대를 위한 전용주택이 등장할 것으로 기대된다. 일본의 경우 의료기관 및 요양서비스를 결합한 실버타운이 빠르게 증가하는 추세다. 특히 고령자의 기존주택을 개조한 실버타운 조성이 활발하게 진행되고 있다.

앞으로 베이비붐 세대의 고령화에 따른 소득감소 및 노후생활비 부담으로 인해 소형주택에 대한 선호도가 증가할 것으로 예상된다. 의료서비스 및 자녀와의 인근 거주 등을 위해 도심거주 수요가 증가하는 등 도심내 고령계층을 위한 소형, 임대주택 수요가 확대될 것으로 기대된다.

제2주제

기노채(하우징쿱주택협동조합 이사장)

협동조합형 공유주택의 이해와 추진사례분석

주택협동조합 개요

주택협동조합은 ‘공동으로 소유되고 민주적으로 운영되는 주택공급과 관리사업을 하는 법인체를 통해 안전하고 경제적이고 편리하고 아름답고 쾌적한 주택 및 커뮤니티에 대한 필요와 욕구를 충족시키기 위해 주택소비자들이 자발적으로 모여 결성한 자율적 단체’를 말한다.

따라서 주택협동조합은 외부의 도움없이 자발적으로 가입한 조합원의 출자금으로 사업을 추진하는 것이 일반적이다. 그렇지만, 주택이 주거권이라는 인간의 기본권에 관한 것이고, 매우 고가의 상품이라 저소득층이 스스로 문제를 해결하기 어렵기 때문에 저소득층 대상 주택협동조합의 경우 공공의 개입과 지원이 필요하다는 특수성이 있다.

주택협동조합은 서구에서 처음 시작됐다. 19세기 중반 소비자협동조합 등장 이후 개인 주도의 주택건축협동조합이 등장했다. 그리고 20세기 초중반 주택의 양적 부족이 심화하면서 공공 임대주택과 주택협동조합에 대한 지원정책을 확대했고, 조합이 주택을 소유한 주택관리협동조합이 성장하게 됐다.

20세기 중반 이후에는 도시화, 가구분화 등으로 커뮤니티의 중요성이 떠오르면서 공동체 기반의 공유주택이 등장했다. 현재 유럽에서는 사회임대주택 및 협동조합주택이 전체 주택수의 14.2%를 차지하고 있는 반면 캐나다와 미국은 각각 5.7%와 1.8%에 그치고 있다.

우리나라는 2013년 말 현재 주택보급률이 103%이고, 자가점유율은 2012년 기준 53.8%로 낮은 수준이다. 미국이나 영국 등 대부분의 선진국은 자가보유율이 60%를 넘는다. 따라서 양적 부족을 배경으로 주택협동조합이 성장한 서구와는 다른 새로운 방안을 모색할 필요가 있다.

주택협동조합을 통한 경제적 기대효과는 △경제적인 주택구입 및 임차비용, △저렴한 주택의 유지보수관리비, △세금절세와 대출이자 절감, △보유자산 증대효과, △제한된 법적 책임, △마을기업과 일자리 창출 등이다. 특히 유지보수관리비는 건축물의 생애주기에서 80%가 넘는 큰 비중을 차지하는 것으로 주택협동조합을 통해 이를 크게 줄일 수 있다. 사회문화적 효과도 적지 않다.

주택협동조합의 유형은 설립목적, 주택자산 소유와 처분원칙, 주택사용자 등에 따라 다양하게 나누어진다.

공유주택의 개요

공유주택이란 인근에 거주하는 비혈연적인 관계의 개인이나 가구들이 일상적으로 함께 사용하는 공동의 공간과 시설을 갖춰 거주자간 소통이 원활하도록 한 유형의 주택을 말한다. 공유주택은 현재 건축법상의 주택유형은 아니며, 코하우징(Co-housing, 집합공유주택)과 쉐어하우징(Shared housing, 집합다가구주택)으로 나누기도 한다.

코하우징은 가정생활을 독립적으로 유지할 수 있는 단위주택이 있고, 이와 별도로 공동식당이나 놀이방, 세탁실, 방문객 숙소 등 공유시설을 두는 형태다. 쉐어하우징은 개인 침실만 독립적으로 사용하고, 부엌이나 식당, 거실 화장실 등의 공용공간을 다른 사람과 공유하는 형태를 말한다.

공유주택이 등장한 것은 공동체에 대한 향수와 여성의 사회참여 증가로 인한 육아 및 가사노동의 분담, 주거관련 비용의 절감 등을 배경으로 등장했다. 덴마크에서 1968년 전문직 맞벌이 가족이 커뮤니티의 중요성도 느끼고 가사노동도 줄이기 위해 세계 최초로 건설했다. 현재 300개 이상의 주택이 건설돼 운영중이다.

공유주택은 경제적으로 주거생활비 절감, 경제적이고 안전한 아동양육, 시간절감, 건물자치관리 및 관리비 절감 등의 이점이 있다. 사회문화적으로는 범죄로부터 안전하고, 다양한 세 대간 교류, 거주자 참여기회 확대와 지역사회 기여, 환경친화적 주거와 녹색공간 보존 등이 가능하다. 그러나 개인프라이버시나 내부 갈등, 배타성, 지속가능성 등의 문제도 안고 있다.

공유주택은 추진주체에 따라 민간건설 공유주택과 공공토지활용형 공유주택, 공공임대 공유주택으로 나뉜다. 민간건설 공유주택은 다시 자가형과 임대형으로 나뉘고, 공공토지활용형은 공공토지임차형과 BTO/BTL형, CLT형 공유주택으로 나뉜다. 목적 및 특성에 따라서는 실버형과 육아형, 예술인 공유주택으로 나눌 수 있다. 

우리나라의 경우 공유주택은 다양한 소득계층에 적용가능하기 때문에 한정된 공공재원을 효율적으로 활용하기 위해 대상계층별로 다양한 정책수립이 필요하다. 특히 공유주택은 주거복지 및 환경보전에 기여할 뿐만 아니라 공동체 복원을 통해 사회적 갈등비용을 절감할 수 있으므로 활성화 대책이 필요하다. 현재 공용주택 거주자들의 경우 주거만족도가 매우 높은 것으로 나타난다.

공유주택은 또한 작은 단위로 건설된다는 점에서 중소건설업체의 성장기반이 될 수 있고, 자치관리를 통해 사회적 비용도 줄일 수 있다. 기존의 다세대주택 등이 현재 도시의 가로환경을 악화시키고 있는 점을 고려해 재건축해제지역의 경우 주민참여형 재생사업과 공유주택을 결합시켜 지원하는 것이 바람직할 것으로 생각된다.

현재 하우징쿱 주택협동조합으로 은평구 불광동에 은평 구름정원사람들협동조합 공유주택과 제주 오시리가름주택협동조합 공유주택(추진중)이 있다. 이외에 성산동 함께주택협동조합의 공유주택은 3세대용 다가구를 1인가구 10세대가 사용하는 쉐어하우스로 개조하는 것이다. 즉 기존주택을 재건축하지 않고 리모델링해 사용한다. 부산 남구 대연동에는 학부모 모임에서 주거공동체에 대한 의견이 모아져 시작된 일오집이 있다.

제3주제

이광훈(드림사이트코리아 대표)

교외주택 거품빼고 제대로 짓기(민·공협력 사업모델)

 최근 주택시장이 상황에서 민간과 공공이 공동으로 사업을 추진하는 새로운 모델이 나타났다. 그 대표적인 것이 경기도시공사와 드림사이트코리아에서 공동개발한 가평군 달전리의 공공 도시개발사업이다. 모두 141세대 규모로 건설되는 이 사업은 전원주거단지의 새로운 모델을 제시하고 있다.

캐나다우드와 기술협력을 통한 정통 목구조 공법을 도입했으며, 패시브하우스 수준의 고단열, 고효율의 저에너지 주택으로 건설된다. 캐나다우드와의 협력을 통해 시공현장의 감리도 이루어졌다. 에너지 절감의 경우 건축물의 구조적 성능만으로도 신규아파트보다 2배가량 높은 열효율을 실현했고, 관리비도 크게 줄일 수 있다. 또 벽체를 공장에서 제작하는 패널라이징 공법을 통해 품질과 함께 공기를 단축했다.

이 사업은 당초 공동주택 중심에서 단독주택 중심으로 바뀌었다. 공동주택이 전체의 85.2%였던 것이 변경후 단독주택이 87.8%를 차지하게 됐다.

사업과정에서 공공(경기도시공사)은 공공수용 등 토지확보와 사업인허가 및 사업총괄, 도시계획시설과 도시기반시설 등을 포함한 단지조성공사를 맡고, 민간(드림사이트코리아)은 필지 조성, 설계 및 시공과 하자관리 등의 주택건축, 주택분양 및 관리, 커뮤니티 시설과 경비실 등 공동시설 건설과 운영 및 관리 등을 맡았다.

특히 가평 전원단지에는 주민들의 소통과 공동체 형성을 위해 커뮤니티룸과 게스트룸, 카페테리아, 루프가든 등을 갖춘 커뮤니티 시설을 건립했다.