부동산시장 과열기에 도입된 분양가상한제

현 시장상황에 맞지 않아

지방에서 아파트사업을 하는 건설사 A사. 신규단지 착공을 끝낸 후 분양승인을 앞두고 고민이 생겼다. 강화된 건축기준에 맞추느라 자재와 건설공법을 향상시켜 주변 단지보다 건축비용이 늘어났지만, 이를 분양가에 반영할 수 없었다. 분양가심사위원회가 A사가 내놓은 분양가에 부적합 판단을 내렸기 때문이다.

분양가상한제란 주택을 분양할 때 기획재정부가 선정한 원가산정업체가 정한 분양가격 이하로 분양하도록 규정한 제도를 말한다. 20세대 이상 일반인에게 공급하는 모든 공동주택에 적용된다.

부동산이 과열되던 2000년대 도입돼 2007년 전면 실시된 분양가상한제가 장기간 주택시장이 침체되고 있는 현재 시장상황에 맞지 않는다는 지적이 나오고 있다. 사회적으로도 분양가상한제 폐지에 대한 공감대가 적지 않다. 2009년부터 2014년까지 정부가 13차례 상한제폐지안을 발표했지만 번번이 국회에서 가로막혔다.

특히 문제가 되는 것은 분양가심사위원회의 심사기준과 기간에 대한 명확한 규정이 없다는 점이다. 심사위원회가 여론을 의식해 분양가를 결정하는 경우가 종종 발생한다. 대부분의 분양가심사가 주변시세와 비슷한 분양가를 미리 정해놓고 진행하는 탓에 각 사업장의 특성을 제대로 반영하지 못한다는 지적이다.

심사결과도 적합, 부적합, 조건부적합 등의 의견만 제시할 뿐 정확한 분양가를 산정하지 않는다. 사업자 입장에선 심사를 통과해야만 주택입주자모집 승인이 가능하기 때문에 지자체의 의도에 따라 분양가격을 맞출 수밖에 없다. 통상 2개월 정도가 소요되는 심사에 추가심사까지 이어지면 분양 일정이 지연돼 사업자의 금융 부담이 증가하기 때문이다.

심의위원회의 분양가산정 결과에 대한 사업자입장을 설명할 기회조차 주어지지 않아 사업자들의 고민이 더 커지고 있다.

이렇듯 불합리한 분양가제도는 기업의 투자심리를 위축시켜 주택사업자로 하여금 주택건설 신기술 및 특화상품 개발의지를 꺾는다. 이는 곧 주택품질 저하로 이어져 소비자들에게도 피해가 돌아간다.

전문가들은 분양가상한제 도입 당시와 시장상황이 달라진 만큼 적정한 분양가에 대한 사회적 논의가 필요하다고 말한다. 더불어 각 지자체별로 달라지는 분양가심사기준을 객관적으로 마련해 명시해야 할 필요가 있다.

공공기관의 독점적 택지개발

부작용 많아

2006년 정부는 저소득층 무주택자의 내 집 마련을 위해 공공이 공급하는 공동주택건설용지의 공급가격을 시세보다 낮은 조성원가로 산정했다. 주택사업자들의 택지비용부담이 줄면 결과적으로 분양가가 낮아질 것이라고 기대한 것이다. 그런데 올해 국토부는 개정안을 발표해 60~85㎡이하 공동주택건설용지 공급가격을 시세수준의 감정가격에 공급하기로 했다.

독점적으로 택지개발사업을 시행하는 한국토지주택공사(LH)의 일방적인 공급가격 결정으로 자금조달이 어려운 중소주택사업자가 어려움을 겪고 있다.

올 2월 발표한 국토부의 ‘택지개발업무처리지침’ 개정안에 따르면 조성원가(시세의 90~110%)에 공급되던 60~85㎡ 공동주택용지를 감정가격으로 공급한다고 밝혔다. 공공기관이 토지수용권을 발휘해 저렴하게 개발한 택지를 시세수준으로 주택사업자에게 판매하는 셈이다.

2004년부터 2006년까지 민간건설사에게 매각된 공동주택용 택지의 약 80%(토공 69.2% 주공 91.4%)가 감정가격으로 판매됐다. 감정가격은 수도권의 경우 조성원가의 110% 수준으로 결정된다.

특히 85㎡ 이하 중소형평형에 대한 주택수요가 높아 건설사들의 택지비용 부담이 더욱 증가할 것으로 보인다. LH 역시 중소형 공동주택용지 판매를 늘리고 있다. 2013년 6월 기준으로 LH에서 매각한 공동주택용지 40개 필지 중 60~85㎡ 공동주택용지가 27개, 85㎡초과는 13개로 조사됐다. 택지매각이 저조할 경우 LH의 부채 해소가 어려워지고, 원활할 경우 주택사업자의 택지비용 부담이 커져 분양가가 상승할 공산이 크다.

자금력 부족한 중소건설사,

택지대금 부담 높아

 LH가 조성하는 공공택지를 분양받아 아파트를 짓는 중견건설사 B사. 택지대금을 3년간 분할해 납입하기로 하고 사업을 진행하던 중 자금조달이 어려워졌다. 주택분양이 이뤄져야 자금 확보가 가능한데, 토지대금을 완납해야만 분양이 가능한 제도 탓에 진퇴양난에 빠졌다.

LH로부터 공공택지를 공급받아 주택사업을 하는 경우, 사업자는 3년 동안 6회에 걸쳐 택지대금을 납부해야 한다. 사업자는 토지사용가능일이 되더라도 택지대금을 완납해야만 사용이 가능하다. 주택분양은 그 이후에 이뤄진다.

문제는 자금력이 약한 중소건설사의 경우, 주택분양을 하지 않고는 수백억에 이르는 택지대금을 조달하기 어렵다는 점이다. 택지를 분양받고도 사업추진에 어려움을 겪는 이유다. 이는 다시 중소건설사들의 신규택지 취득 여건을 악화시키고 LH의 택지 미분양을 양산하는 악순환으로 이어진다.

현행 LH의 ‘용지규정 시행세칙’에 따르면 건설공제조합이 발행한 부지매입보증서를 제출하는 경우 매매대금을 완납하기 전이라도 토지사용을 허가하고 있지만, 공제조합이 보증을 꺼리고 있어 이마저도 유명무실한 실정이다.

중소건설사들의 원활한 주택사업추진을 위해 공공택지 대금 납부조건을 개선해야 한다는 전문가들의 지적이 이어진다. 택지사용가능시기까지 대금의 일부를 납부하고, 나머지는 주택공급계약을 체결해 자금이 확보되면 분납할 수 있도록 하자는 의견이다.

심의위 입맛에 따라 용적률 적용…

규제 하향평준화

 주택사업자 C 씨는 서울의 제2종 일반주거지역에 짓기로 한 도시형생활주택의 설계를 바꿔야 할 상황에 놓였다. 국토계획법에 따라 용적률을 최대 250%를 적용해 사업성을 따졌는데, 지자체 심의에 따라 용적률이 크게 하향됐기 때문이다.

‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’은 용도지역과 건축물 종류에 따라 용적률을 규제하고 있다. 실제 주택사업에 적용되는 용적률 규제는 법률이 정한 최대한도 범위에서 지자체의 조례로 결정된다. 지자체의 인구밀도, 토지이용 등 변화에 따라 사업자가 탄력적으로 사업을 추진할 수 있도록 한 취지다.

그런데 조례로 정한 용적률이 법이 정한 기준보다 까다롭게 적용되는 사례가 종종 발생한다. 게다가 지자체의 심의위원회까지 거치면 조례보다도 하향 조정된 용적률이 최종 결정돼 주택사업자들의 발목을 잡고 있다.

예를 들어, 서울시의 조례를 살펴보면 제2종 일반주거지역의 용적률 상한은 국토계획법의 250%보다 낮은 200%가 최대한도다. 심의를 거치면 이보다도 엄격한 규제가 적용되는 것이다.

주택사업자들은 지자체의 심의위가 법률에서 정한 용적률 상한 범위를 준수해야 한다고 목소리를 높인다. 애초에 원활한 주택사업을 위해 도입된 용적률 자율조정이 오히려 주택사업자에게 족쇄가 되고 있다.

엇박자내는 민간임대주택

활성화 대책

수도권에 다가구주택 3채를 보유하고 임대사업을 벌이는 D 씨는 요즘 사업을 계속해야할지 고민이다. 정부가 연이어 민간임대주택활성화 대책을 발표했지만 다주택자 제한에 걸려 혜택은 정작 받지 못하기 때문이다. 임대사업자의무등록제까지 시행되면 오히려 내야 할 세금이 늘어날 것으로 보인다.

지난해 주택산업연구원이 발표한 보고서에 따르면 국민의 자가주택비율은 55% 내에서 정체되고 있다. 반면 전세와 월세비중은 지속적으로 증가하고 있는 것으로 나타났다. 게다가 임차를 희망하는 가구는 공공임대아파트보다 민간임대를 선호하는 경향을 보였다.

이렇듯 임대주택에 대한 수요는 꾸준히 늘어나고 있지만, LH 등 공공기관의 부채가 심각해 원활한 임대주택 공급을 기대하기 어렵다. 민간주택사업자들의 임대주택건설을 유도해야 한다는 뜻이다.

정부도 이에 공감하고 다양한 민간임대주택 활성화 대책을 발표했지만 실효성을 거두지 못하고 있다. 부처 간의 엇박자 때문이다.

지난 9월 발표한 준공공임대주택 활성화 정책의 경우 사업자들의 참여를 유도하기 위해 기존 85㎡이하만 등록이 가능했던 조항을 삭제했다.

이에 따라 85㎡ 이상 주택도 취득세·재산세·소득세 등 세제혜택을 받을 수 있어야 하지만, 안전행정부가 세수부족을 이유로 감면에 반대하면서 발목을 잡았다.

5년에 달하는 건설·매입임대주택의 임대의무기간도 주택사업자들에겐 부담이다. 주택임대차보호법에는 최소 임대기간이 2년으로 규정돼있다.

정부의 민간임대주택 공급 정책이 빛을 발하기 위해서는 부처 간 협업을 통해 일관된 정책을 펼칠 필요가 있다.