대법원, “감정의 기준도면은 준공도면” 판결

● 대법원 2012다18762호 판결의 취지 및 의미

대법원은 지난 2014년 10월15일 선고한 판결을 통해 특별한 사정이 없는 한 공동주택의 경우 하자의 판단기준은 사업승인도면이 아니라 사용승인도면(준공도면)이 원칙이라고 판결했다. 집합건물법 제9조 제1항에 의거한 청구에 있어서 사업승인도면이 기준이 될 수 없다는 점은 다음의 점에 비춰 보더라도 명백하다.

집합건물법 제9조 제1항의 책임은 분양계약에 따른 책임이 아닌 현재의 구분 소유자가 분양자에 대해 가지는 법정책임이라는 것이므로 당연히 하자판단은 준공도면을 기준으로 해야 한다(그렇지 않고 계약위배라고 주장한다면 분양당시 계약자가 아닌 현재의 구분소유자의 계약상 청구는 인정될 여지가 없고, 자신의 전 소유자에 매도인의 담보책임을 추급하는 것이 타당하며, 최초 수분양자의 경우에도 설계변경시점을 기준으로 하여 과거의 수분양자 계약시점이 그 이전인지 그 이후인지에 따라 나눠서 판단해야 하는 것이다).

이 대법원 판결로 인해 대략 현재 계류중인 하자소송과 정산소송에서 사업승인도면 대비 항목에 대한 금액 약 1500억원 이상이 정리될 것으로 보인다.

일부 엔지니어링업체 및 법무법인은 이번 대법원 판결을 두고 마치 자신들의 노력으로 얻어낸 결과처럼 홍보하고 있다. 그러나, 이번 판결은 총 7회에 걸쳐 100면에 이르는 방대한 상고 이유 및 상고 보충서면을 제출하는 등 건설사건의 합리적 처리를 위한 연구와 토론을 거쳐 만들어낸 당 법무법인 화인의 변호사들의 노력과 열정의 결과라 할 것이다.

● 대법원 2012다18762호 판결의 요지

“사업 주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시 내지 설명하거나 분양안내서 등 분양광고나 견본주택 등을 통하여 그러한 내용을 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 수 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 아파트에 하자가 발생하였는지 여부는 원칙적으로 준공도면을 기준으로 판단함이 타당하고 아파트가 사업승인도면이나 착공도면과 달리 시공되었더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 특별한 사정이 없는 한 이를 하자라고 볼 수 없다.”고 판시했다.

하자소송의 문제점과 개선방향

● 하자소송의 현황

아파트나 주상복합, 주거형 오피스텔 등 공동주거형태의 건축물에 약간의 흠이나 하자 등이 없을 수는 없다고 본다. 주요 구조부 및 기타 도배, 장판을 비롯해 욕실의 타일이나 거울, 세면대, 거실의 마루, 창틀 등 수많은 공종들이 대부분 사람이 일일이 시공하고 있는데 다수 많은 공종이 시공문서에 따라 톱니바퀴가 맞물려 돌아가듯이 한치의 오차도 없이 정확하고 빈틈없이 시공한다는 것 자체가 사실상 불가능하기 때문이다.

● 하자소송의 문제점

그러면 이러한 하자가 모두 시행사나 시공사가 배상해야 할 대상인가. 대표적인 것이 콘크리트 균열하자라고 본다. 균열의 경우 페인트 등 마감재에 나타난 균열과 마감재를 제거한 후의 구조체 균열은 상이할 수밖에 없는데, 이점을 어떻게 균열조사에 반영할 것인지가 문제이다. 균열은 아파트와 같은 고층 철근콘크리트 구조물에서는 필연적으로 발생하는 문제이다. 다만 과연 어떠한 균열을 공사상 잘못으로 인해 발생한 하자에 해당한다고 판단해야 할지 여부가 문제되는데, 현재 감정실무는 기존 관례에 따라 균열의 폭이나 추후 구조체 안전성에 지장을 유발하는 균열인지 여부와 관계없이 구조체에 발생한 모든 균열을 하자로 판단하고 있다.

P.D 같은 경우는 은폐되는 부분까지 설계도면에 별도로 명시되는 경우가 없어 P.D내 조적벽체 미장공사를 생략해 이러한 부분에 대한 미장마감 미시공 여부가 현 하자소송에서 쟁점이 되는 부분 중 하나이다. 그러나 P.D 내부는 협소한 장소로 실제 모르타르 바르기 시공이 용이하지 않을 뿐만 아니라, 미시공하더라도 기능상 아무런 지장이 발생하지 않지만 감정시 미장비용이 산정되는 경우가 허다하다.

건설관련 분쟁소송사건에서 재판에 큰 영향을 미치는 것이 감정인의 감정이다. 문제는 하자판정에 대한 일정한 기준이 없어 보는 사람에 따라 천차만별이라는 점이다. 같은 하자를 두고도 어떤 감정인은 재시공을 요구하는가 하면 다른 감정인은 아주 경미한 하자로 판정하기 때문에 어떤 감정인을 만나느냐에 따라 판결내용이 크게 달라진다.

나아가 대부분의 소송 자체가 하자보수가 아닌 금전지급을 구하는 형태의 기획소송으로 진행되다 보니, 분양자나 시공자의 하자보수를 담보하기 위한 당초 법정책임으로서의 취지가 점차 퇴색되고, 자연히 사행적인 목적의 금전지급을 구하는 기획소송이 전국적으로 발발하게 된 것으로 보인다.

실제로 개별 입주자들로서도 공용부분의 하자보수비까지 포함한 세대당 50~200만 원의 하자보수금을 받기보다는, 각 연차별 담보책임기간이 도과할 무렵에 그때까지 발생한 각 연차별 하자에 대한 보수를 받고 지속적으로 안정적인 주거생활을 하기 원하는 경우도 상당수 있다. 그럼에도 불구하고, 입주자대표회의 및 원고측 소송대리인 주도 하에 집단적인 기획소송이 일단 제기되고 나면 개별 입주자가 개인적으로 하자보수를 요청하는 것은 실질적으로 어렵다. 이에따라 기획소송으로 인해 입주자의 주거안정이 침해되는 경우도 발생하게 된다고 본다.

● 개선방향

공동주택의 하자소송은 매년 증가하고 있지만, 기획소송 등으로 인한 과다한 법률비용의 발생과 분쟁의 장기화, 그리고 일부 감정인의 비전문적인 하자판정 등의 문제점을 안고 있다. 이를 개선하기 위해서는 관계법령의 규정 및 기준의 명확화가 필요하다. 또한 시공사의 하자보수를 독려하기 위해서라도, 하자보수 완료 및 하자보수 종결을 공식적으로 확인하게 하는 절차를 마련하면 주택법 등 하자보수 관련법령의 취지를 살릴 수 있다. 그렇게 된다면 기획소송과 같이 감정인과 일부 변호사들의 배만 불리는 억지소송은 근절할 수 있을 것이다.

정홍식

필자는 고려대학교를 졸업하고 제26회 사법시험에 합격해 사법연수원 16기를 수료한 후 변호사의 길로 들어섰다. 법무법인 화인의 대표변호사를 맡고 있으며, 국토해양부 하자심사·분쟁조정위원회 위원장을 역임했다. 공정거래위원회 하도급 분쟁조정위원회 조정위원, 대한상사중재원 중재인 및 이사 등으로도 활동하고 있다. LH공사와 SH공사 등의 고문변호사 및 건설사 직원교육을 위한 강의도 하고 있다.